Ubieganie się o pozwolenie na budowę: najważniejsze fakty”,

Które projekty budowlane nie wymagają zatwierdzenia?

To mylące: w Bawarii właściciele zawsze potrzebują pozwolenia na budowę ogrodu zimowego. W Turyngii dotyczy to tylko szczególnie dużych, podgrzanych okazów. Dzieje się tak, ponieważ prawo budowlane to sprawa krajów związkowych. W niektórych krajach związkowych nie jest wymagane pozwolenie na szopy ogrodowe, zadaszenia tarasów, wiaty garażowe i garaże, instalacje fotowoltaiczne, kolektory słoneczne i zbiorniki na wodę. Zapytaj więc lokalny urząd wydający pozwolenia na budowę. Jeśli Twój projekt budowlany nie wymaga pozwolenia, możesz od razu podjąć działania.
Uwaga: Niektóre projekty budowlane nie wymagają pozwolenia w niektórych krajach związkowych, ale wymagają zgłoszenia. Przy takich środkach właściciel budynku lub jego architekt często musi wypełnić tyle formularzy i przedłożyć dokumentów, co przy normalnym wniosku budowlanym. Ale urząd budowlany sprawdza projekt budowlany tylko wybiórczo. Jeżeli po upływie określonego czasu właściciel budynku nie uzyska od organu budowlanego innej informacji, uważa się, że pozwolenie na budowę zostało wydane. Nazywa się to również procedurą zwolnienia (patrz poniżej).
Dobrze wiedzieć: Roboty budowlane niewymagające pozwolenia podlegają również wymogom publicznego prawa budowlanego. Na przykład musisz przestrzegać przepisów dotyczących odstępów. W przeciwnym razie organ może z mocą wsteczną zażądać stworzenia zgodnych z prawem warunków.

Domek ogrodowy nie wymaga pozwolenia? 

Na to również nie można odpowiedzieć całościowo, ponieważ zależy to od indywidualnego projektu: państwowe przepisy budowlane określają maksymalną powierzchnię, której budynek nie wymagający pozwolenia nie może przekroczyć. Regulują również, czy szopa ogrodowa potrzebuje statyki, czy nie. W związku z tym ustal z władzami budowlanymi, jakie dokumenty zezwolenia musisz przedstawić przed zakupem. Być może władze budowlane są usatysfakcjonowane ogólną aprobatą domu z zestawu. 

Pozwolenie na budowę w procedurze uproszczonej

W przypadku niektórych projektów budowlanych możliwa jest uproszczona procedura zatwierdzania, w tym procedury zwolnienia lub procedury informacyjne. Tutaj sprawdzane są tylko niektóre punkty szablonu budynku. Wykonawca lub jego architekt musi zapewnić, że jego projekt w pełni odpowiada wymaganiom planu zagospodarowania przestrzennego. Małe i średnie budynki lub budynki mieszkalne mogą zostać zatwierdzone szybciej, jeśli znajdują się w kwalifikowanym planie zagospodarowania, a rozwój jest zabezpieczony. Wszystkie zwyczajowe dokumenty budowlane należy również przedłożyć do procedury zwolnienia. Które to są, znajduje się w odpowiednim rozporządzeniu dotyczącym szablonów budynków.
W przypadku procesu informacyjnego automatycznie uznaje się, że pozwolenie na budowę zostało wydane w okresie - na przykład od czterech do sześciu tygodni - po złożeniu dokumentacji budowlanej, chyba że urząd budowlany zawiadomi inaczej przez urząd budowlany. 

Zapytaj urząd budowlany, jak długo trwa proces zatwierdzania.

Fot. Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych

Dokumenty do wniosku budowlanego

Do wniosku budowlanego wymagane są profesjonalne dokumenty projektowe dla projektu budowlanego. Dlatego zwykle wniosek musi złożyć architekt lub inżynier budownictwa. Ale i tutaj są wyjątki: w przypadku mniejszych działań mistrzowie rzemieślnicy mogą czasami również napisać dokumenty aplikacyjne.
Wniosek należy złożyć w trzech egzemplarzach wraz ze wszystkimi dokumentami wymaganymi do oceny projektu budowlanego. Oto przybliżone ramy dla nowych budynków bez roszczenia do ogólnej ważności:

  • Rysunek architekta
  • Informacje o odwodnieniu nieruchomości i zaopatrzeniu w wodę
  • Informacje o rozwoju ścieżki
  • Opis techniczny budynku
  • Statyka
  • Ochrona przeciwpożarowa, izolacja akustyczna, izolacja termiczna
  • Plan sytuacyjny urzędu stanu cywilnego
  • Obliczanie numeru budynku 
  • Plan elewacji
  • Obliczanie zapieczętowanych powierzchni nieruchomości
  • Możliwie. Deklaracja zgody sąsiednich sąsiadów

Architekt skompiluje z Tobą dokumenty do wniosku budowlanego. Są składane w trzech egzemplarzach.

Zdjęcie: iStock / dlaczegoframestudio

Tak działa proces zatwierdzania

Jeśli nie ma kwalifikowanego planu zagospodarowania lub planujesz odstępstwa od istniejącego planu zagospodarowania, w procesie zatwierdzania urzędy sprawdzą, czy Twój projekt pasuje do otoczenia pod względem rodzaju użytkowania, wielkości i lokalizacji budynku, teren zabudowany i sposób budowy. Zwraca też uwagę na przestrzeganie pól odstępów.
Osoby, które wcześniej uzgodnią szczegóły, narażają się na mniejsze ryzyko odrzucenia wniosku budowlanego. Ponieważ każde rozporządzenie budowlane również pozostawia pole do interpretacji. A jeśli po kilku tygodniach do domu wleci odmowa, nie ma powodu, aby się poddawać: często można znaleźć kompromis w osobistej rozmowie. Możliwe są również specjalne zezwolenia, np. w trakcie sprawnego remontu. Ze względu na termoizolację właściciele budynków mogą naruszać zabudowę graniczną – tutaj ochrona klimatu jest na pierwszym miejscu.

Procedura zatwierdzania w skrócie 

  1. Informacje od urzędu budowlanego dogonić.
  2. Architekt wykonuje projekt i uzgadnia go z klientem.
  3. Architekt rysuje szablon budowlany i zestawia wszystkie dokumenty do wniosku budowlanego.
  4. Urząd budowlany sprawdza aplikacja budowlana.
  5. Pozwolenie na budowę zostało wydane i można rozpocząć projekt budowlany. 

LUB 

  1. Urząd Budowlany odrzuca wniosek budowlany i podaje powody swojej decyzji. 
  2. Rozmowa z władzami budowlanymi Konieczny jest ewentualny kompromis lub specjalne zezwolenie.
  3. Architekt modyfikuje plan budynku lub w razie potrzeby klient może uzyskać zgodę sąsiadów.
  4. Urząd Budowlany wydaje pozwolenie na budowę i można rozpocząć projekt budowlany.

Czas przetwarzania do uzyskania pozwolenia na budowę

Dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę przez miejscowy urząd budowlany, rzemieślnicy mogą przyjeżdżać. Często zajmuje to kilka tygodni, czasem nawet kilka miesięcy. Niestety nie ma ogólnopolskich przepisów regulujących czas rozpatrywania wniosków o budowanie. Czas oczekiwania właścicieli budynków na brak aktywności różni się w zależności od stanu i gminy. Tym, którzy mają szczęście, wychodzą cztery tygodnie - inni muszą wytrzymać sześć miesięcy. Tylko w Badenii-Wirtembergii § 54 państwowych przepisów budowlanych stanowi, że decyzja w sprawie wniosku budowlanego musi zostać wydana najpóźniej po dwóch miesiącach. To, jak szybko pozwolenie na budowę jest wydawane gdzie indziej, zależy również od indywidualnego przypadku: Normalny budynek mieszkalny na nowym obszarze rozwoju jest zwykle zatwierdzany szybciej niż pusta działka na zabytkowym starym mieście lub projekt komercyjny na nieplanowanym obszarze zewnętrznym.
Wskazówka: Jeśli brakuje dokumentów, proces pozwolenia na budowę jest niepotrzebnie opóźniany - dlatego upewnij się, że jest kompletny.

Kiedy wstępne zapytanie budowlane ma sens??

Jeśli przed stworzeniem planu budowy chcesz wiedzieć, czy możesz zrealizować własne pomysły, możesz się o tym dowiedzieć za pomocą wstępnego zapytania budowlanego. W zasadzie każdy może o to zapytać - ale warto zasięgnąć porady architekta, który dzięki swojej wiedzy w zakresie planowania i przepisów budowlanych może z góry odpowiedzieć na jedno lub drugie pytanie.
Wstępny wniosek o budowę przydaje się również wtedy, gdy nieruchomość nie ma planu zagospodarowania lub znajduje się na tzw. terenie zewnętrznym – czyli poza przyległą zabudową. Następnie wymaga się, aby nowy budynek "wpasował się w specyfikę okolicy i był zabezpieczony". Nawet ci, którzy chcą sprzedać pustą działkę, mogą dokonać wstępnego zapytania o budowę i tym samym podwyższyć cenę, bo przecież zainteresowani nabywcy mogą szybko dowiedzieć się, czy zakup jest dla nich opłacalny, czy nie.
Podobnie jak pozwolenie na budowę, również wstępny wniosek o budowę należy złożyć na piśmie we właściwym urzędzie budowlanym lub urzędzie nadzoru budowlanego. Dostępne są dwie opcje: wniosek formalny (za określoną opłatą – zwykle w zakresie dwucyfrowym dla domu jednorodzinnego) oraz wniosek nieformalny. O to drugie łatwiej zapytać, ale odpowiedź na nie nie jest prawnie wiążąca.
Dobrze wiedzieć: Wstępny wniosek o budowę zajmuje nie mniej czasu niż pozwolenie na budowę - możesz spodziewać się do trzech miesięcy czasu rozpatrywania. 

Koszty pozwolenia na budowę

W przypadku wniosku budowlanego budowniczowie powinni obliczyć około 0,5 procent kosztów budowy (z wyłączeniem kosztów dodatkowych). Alternatywnie możesz również obliczyć koszty wniosku budowlanego za pomocą tego wzoru:
 

Przestrzeń zamknięta w metrach sześciennych x wartość budynku w euro za metr sześcienny / 0,5 procent = koszty wniosku budowlanego.
 

Przy nowych kosztach budowy 300.000 euro to zatem około 1 za zgłoszenie budowlane.500 euro. Jeśli jednak koszty budowy są znacznie niższe, władze budowlane zwykle pobierają minimalną opłatę w wysokości od 100 do 200 euro. Zezwolenia specjalne, np. od urzędu wodno-kanalizacyjnego lub na wycinkę drzew na posesji, mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.
Wskazówka: Nawet jeśli nadal chcesz poczekać z ustawieniem garażu pod nowy projekt budowlany, powinieneś uwzględnić go w planie budowy od samego początku. Oszczędza to dodatkowej procedury pozwolenia na budowę. Ale bądź ostrożny: dodatkowa praca może skutkować większymi kosztami dla architekta i inżyniera budowlanego. 

Jeśli Twój nowy budynek komponuje się z otoczeniem i jest zgodny z planem zagospodarowania, nie powinno być problemów z pozwoleniem na budowę.

Zdjęcie: iStock / JohnnyH5

Sąsiad musi zgodzić się na mój projekt budowlany?

Każdy, kto zastosuje się do wszystkich wymogów planu zagospodarowania przestrzennego i odpowiednich przepisów prawa budowlanego, otrzyma pozwolenie na budowę - niezależnie od tego, jak sąsiad sądzi o projekcie. Jeżeli natomiast mają być udzielone wyjątki i zwolnienia od postanowień planu zagospodarowania przestrzennego, o wydanie pozwolenia decyduje organ. W takim przypadku szansa na zezwolenie wzrasta, jeśli klient może okazać zgodę sąsiadów. Jako wykonawca powinieneś zatem w odpowiednim czasie przedstawić sąsiadom dokumenty dotyczące projektu i poprosić ich o podpisanie.

Opcje sprzeciwu dla mieszkańców

Jako mieszkaniec oświadczasz, że wyrażasz zgodę na projekt budowlany swoim podpisem. Możliwe jest jednak, że nieumyślnie pójdziesz na dalsze ustępstwa, takie jak zmniejszone obszary prześwitów. Aby temu zapobiec, oto kilka wskazówek, na co zwrócić uwagę podczas sprawdzania dokumentów: 

  • Czy powierzchnie dystansowe są w porządku?
    Jak duża musi być odległość od sąsiadów, zależy od odpowiednich przepisów budowlanych danego kraju związkowego. Z reguły jest to co najmniej trzy metry - z wyjątkiem balkonów, wykuszy czy ganków, dla których obowiązują mniejsze odległości graniczne. Garaże do pewnego rozmiaru często mogą być ustawione na limicie
     

  • Czy budynek pasuje do charakteru okolicy??
    Jeśli budynek stoi w sprzeczności z obszarem zabudowy, sąsiedzi mogą czuć się nieuzasadniona irytacja. Jednak to nie indywidualny gust decyduje o tym, ale plan rozwoju. Na przykład żadne przedsiębiorstwo komercyjne nie może być budowane w dzielnicy mieszkalnej. W takim przypadku pozwolenie na budowę i tak by nie nadeszło.
     

  • Ochrona osób trzecich jest zachowana?
    Jeżeli projekt budowlany przekracza dopuszczalne wykorzystanie powierzchni, liczbę mieszkań lub wysokość budynku, jako sąsiad możesz sprzeciwić się pozwoleniu na budowę.

Weto przeciwko planom sąsiadów 

Jeśli chcesz podjąć działania przeciwko wydanemu już pozwoleniu na budowę, masz tylko jeden miesiąc. Wyjątek: Jeśli jako sąsiad nie zostałeś poinformowany, możesz nawet sprzeciwić się pozwoleniu na budowę w ciągu jednego roku, począwszy od momentu, w którym dowiedziałeś się o projekcie budowlanym.
W przypadku odrzucenia sprzeciwu przez organ możliwa jest sprawa przed sądem administracyjnym. Ma sens, że temu procesowi towarzyszy pilna procedura, dzięki której można uzyskać zamrożenie budowy. W przeciwnym razie być może będziesz musiał pogodzić się z faktem dokonanym. Sprzeciw lub pozew jest obiecujący, jeżeli zezwolenie ewidentnie narusza zasadę ochrony sąsiadów. Jednak najprawdopodobniej nie będziesz w stanie zapewnić niezakłóconego widoku, z którego korzystałeś do tej pory.

Jak duża musi być odległość od sąsiadów, zależy od odpowiednich przepisów budowlanych danego kraju związkowego.

Zdjęcie: iStock / JackF

Przepisy te chronią sąsiadów 

  • Roszczenie o utrzymanie terenu na podstawie prawa o planowaniu budowy
  • Przepisy dotyczące przestrzegania prześwitów do ścian zewnętrznych budynku
  • częściowe wymagania dotyczące stateczności konstrukcji,
  • jeśli dotyczy, wytyczne dotyczące ochrony przeciwpożarowej
  • możliwe plany lokalizacji miejsc parkingowych i garaży
  • Wymóg uwzględnienia w prawie planowania budowlanego
  • Art. 5 Federalnej Ustawy o Kontroli Imisji: Zgodnie z tym, instalacje podlegające dopuszczeniu muszą być budowane w taki sposób, aby nie powodowały żadnego szkodliwego wpływu na środowisko dla ogółu społeczeństwa lub ich sąsiedztwa.

Budynek bez pozwolenia na budowę

Nowe budynki wymagają pozwolenia na budowę - oczywiście! Ale przy mniejszych projektach budowlanych jeden lub drugi może być skłonny ominąć długotrwały proces. Uwaga: każdy, kto realizuje swój projekt budowlany bez pozwolenia, czy to domek na drzewie, czy szopka na narzędzia, może naruszać państwowe przepisy budowlane.
Ten tak zwany czarny budynek często przez lata pozostaje nieodkryty na terenach wiejskich. Ale odkąd pojawił się Google Street View, zauważono coraz więcej naruszeń. Następnie organ najpierw wysyła właścicielowi zaproszenie do wysłuchania. Następnie nieruchomość jest zwykle sprawdzana nieoficjalnie z sąsiedniej nieruchomości. Jeśli jest to czarny budynek, właściciel zostanie poproszony o jego usunięcie. Jeśli tego nie zrobi, zapłaci grzywnę. Różni się to w zależności od kraju związkowego i przestępstwa. Czarni rolnicy w Badenii-Wirtembergii płacą od 500 do 7 za małe zmiany pokoju.500 euro i za większe ilości 1.500 do 50.000 euro grzywny. Z kolei w Meklemburgii-Pomorzu Przednim mandat za to wynosi od 750 do 10.000 euro dużo taniej. Każdy, kto bez pozwolenia dokonuje drobnych zmian w pokoju w Turyngii, ma 250 do 7.500 euro tego. Przy okazji: Jeśli właściciel nadal nie usunie nieruchomości po nałożeniu kary, władze budowlane same ją zburzą.
Dobrze wiedzieć: Oprócz kar wynikających z prawa budowlanego, nielegalna budowa może mieć konsekwencje wynikające z prawa ubezpieczeniowego i prawa najmu, na przykład, jeśli w wyniku tego ubezpieczenie budynku nie zapłaci lub najemca anuluje bez wypowiedzenia.

Uzyskaj pozwolenie na budowę retrospektywnie

Kupując dom, zdarza się, że remonty lub rozbudowy przeprowadzone wiele lat temu nie były dozwolone w pozwoleniu na budowę. W takim przypadku można wystąpić o kolejne pozwolenie na budowę. Jest to bardzo często przyznawane przy zadaszeniach tarasów, ścianach, wiatach garażowych, basenach czy domkach ogrodowych. 
Wskazówka: Przed zakupem nieruchomości należy poprosić sprzedawcę o przedstawienie wszystkich pozwoleń na budowę lub zapytać o to władze budowlane. Jeśli mówią, że nie można uzyskać kolejnego pozwolenia na budowę, należy się od tego trzymać z daleka! W takim przypadku możesz nawet spodziewać się nakazu utylizacji.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here