Planowanie budowy: właściwy sposób radzenia sobie z gminą ”,

Przykład: rodzina Ludwigów chciałaby wybudować dom jednorodzinny. Dopiero po zakupie nieruchomości zdaje sobie sprawę, że plan zagospodarowania zawiera sztywne przepisy dotyczące konstrukcji, wysokości kalenicy i nachylenia dachu - pierwotnie planowana inwestycja budowlana oczywiście nie może być w ogóle realizowana! „Budowniczy powinni planować swój projekt budowlany w sposób bezpieczny prawnie. Obejmuje to wysłanie wstępnego zapytania budowlanego do niższego organu nadzoru budowlanego przed złożeniem wniosku budowlanego – radzi Thomas Somplatzki, prawnik ds. prawa budowlanego i architektonicznego.

Plan jest prawnie bezpieczny dzięki sprawdzeniu projektu budowlanego przez gminę.

Zdjęcie: Shutterstock / Goodluz

To, czy możesz budować na nieruchomości, zależy od tego, czy istnieje plan zagospodarowania i czy dotyczy to nieruchomości, na której chcesz budować. Jeśli Twoja paczka znajduje się w planie zagospodarowania, zwykle nic nie stoi na przeszkodzie, jeśli rozwój jest zabezpieczony, a Twój projekt jest zgodny z zasadami.
Jeśli nie ma planu zagospodarowania, jest pozwolenie na budowę, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w dzielnicy, a planowany projekt budowlany łączy się z otoczeniem. To, jak możesz budować, zależy od środowiska, przepisów budowlanych i statutów miejskich. Niektóre gminy korzystają z możliwości wpływania na rozwój krajobrazu miasta poprzez wydanie odpowiedniego statutu.

Wymagania te można uwzględnić w planie zagospodarowania przestrzennego gminy

  • Rodzaj wykorzystania strukturalnego: na przykład mała osada, obszar czysto mieszkaniowy, obszar wiejski, obszar mieszany, obszar handlowy i przemysłowy
  • Stopień wykorzystania konstrukcji: na przykład liczba powierzchni kondygnacji (część nieruchomości, na której można zabudować), liczba pięter, kształt i wysokość domu
  • Konstrukcja: na przykład konstrukcja otwarta lub zamknięta
    Budowa otwarta: budowa z odległością graniczną od sąsiedniej nieruchomości
    Zamknięta konstrukcja: domy ustawione w rzędzie bez odstępów granicznych
  • Kształt dachu: z grubsza płaski, szczyt szpiczasty, kąt nachylenia
  • Materiał i kolor pokrycia dachowego
  • Ograniczenie: na przykład, czy nieruchomość ma być ogrodzona roślinami lub określonym ogrodzeniem
  • Rodzaj nasadzeń na posesji

Złóż pozwolenie na budowę w gminie

Musisz złożyć wniosek o projekt budowlany do swojej gminy w trzech egzemplarzach, wraz ze wszystkimi dokumentami wymaganymi do oceny projektu budowlanego. Rozporządzenie w sprawie wzorca budowlanego określa, jakie dokumenty należy szczegółowo złożyć. Wymagane dokumenty musi sporządzić osoba upoważniona do wykonania projektu budowlanego. Są to zazwyczaj inżynierowie budowlani lub architekci.
Wskazówka: Upewnij się, że dokumenty są kompletne! Brakujące dokumenty opóźniają proces pozwolenia na budowę.

Gmina opłaca składki rozwojowe

Koszty zagospodarowania, takie jak dostęp do ulicy czy podłączenie do wodociągu, rozliczają właściciele przez gminę.

Zdjęcie: Alamy Stock / Obrazy promieni

Koszty zagospodarowania obejmują dostęp do ulicy lub podłączenie do wodociągu. W ciągu czterech tygodni możesz zgłosić sprzeciw wobec ogłoszenia o zabudowie wydanego przez gminę. Koszty zagospodarowania są również należne, gdy np. droga zostanie ukończona – niezależnie od tego, czy nieruchomość jest już zabudowana. Właściciele nieruchomości rozliczani są również za urządzenia do zaopatrzenia w wodę, prąd i gaz, a także za odprowadzanie ścieków. Niektóre gminy wydały tzw. statuty rozbudowy dróg. Konsekwencja: Jeśli ulica zostanie odnowiona lub przekształcona na przykład na ulicę zabaw, gmina prosi właścicieli sąsiednich domów o zapłacenie.
 

Rozwój: Płatne przez kupującego lub sprzedającego?

1. Sprzedający już zapłacił społeczności składki na rozwój: Sprzedający może zwiększyć składkę na rozwój do ceny zakupu.
2. Sprzedający nie zapłacił jeszcze żadnych kosztów zagospodarowania: W takim przypadku do wniesienia aportu zobowiązana jest osoba, która jest wpisana jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej w momencie zgłoszenia wkładu. W dalszej części rozróżnia się teraz, czy w umowie sprzedaży przewidziano przepis:

  • Brak regulacji w umowie sprzedaży: Jeżeli zgłoszenie wkładu wpłynie po wpisaniu kupującego do księgi wieczystej, wkłady deweloperskie ponosi kupujący.
     
  • Regulamin w umowie sprzedaży: W tym przypadku istnieją trzy opcje: albo wkłady na rozwój są przekazywane ze sprzedającego na kupującego, a cena zakupu jest obniżona. Albo kupujący płaci wyższą cenę zakupu, a sprzedający płaci składki na rozwój. W ostateczności sprzedający i kupujący mogą również dzielić się wkładem rozwojowym.

W przypadku mieszkania lub częściowej własności, indywidualni właściciele są zobowiązani do opłacania składek według ich udziału we współwłasności.

Prawa i obowiązki właścicieli wobec społeczności

Zebraliśmy dla Ciebie najważniejsze prawa i obowiązki związane z własnym domem wobec gminy:
 

  • Sprzątanie ulic

Gminy często przenoszą na mieszkańców obowiązek sprzątania ulic. Zobowiązują właściciela do specjalnego sprzątania, jeśli odpowiada za zanieczyszczenie ulicy przez pojazdy budowlane. Statuty mogą również przenosić na mieszkańców wykarczowanie i rozprzestrzenianie się zimy.

Często obowiązek sprzątania ulic jest przenoszony ze społeczności na mieszkańców.

Zdjęcie: Fotolia / Jürgen Fälchle
  • Ochrona drzew
    Zapytaj, czy w Twojej społeczności istnieje ustawa o ochronie drzew. Ścinanie drzew jest wtedy zwykle w ogóle niedozwolone, a przycinanie jest jedynie środkiem pielęgnacyjnym.
     
  • Ochrona wody pitnej
    Jakość wody pitnej wpływa również na właścicieli domów. Właściciel może zostać poproszony o modernizację, jeśli linie i rury nie spełniają już wymagań technicznych i, na przykład, mają zbyt wysoką zawartość ołowiu. Zbiorniki oleju opałowego na posesji również muszą być specjalnie zabezpieczone.
     
  • Podatek własnościowy
    Jest to podatek miejski, którego wartości jednostkowe będą obowiązywać jeszcze do 2025 roku, od tego czasu reforma podatku od nieruchomości przyniesie pewne zmiany dla różnych krajów związkowych. Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty podatku. Może wnieść sprzeciw od decyzji, pozywać.

  • Przywłaszczenie
    Zgodnie z ustawą o sprzeniewierzeniu gminy zabraniają wykorzystywania przestrzeni życiowej do celów innych niż mieszkalne. Jest to szczególnie powszechne w dużych miastach, w których przestrzeń mieszkalna jest ograniczona. Tak zwane ustawy utrzymaniowe regulują, jakie działania modernizacyjne mogą prowadzić właściciele i ustalają górne limity czynszu.

Tak wyglądasz w społeczności

Ucz się od eksperta Dr. Ulrike Kirchhoff, jak właściwie podchodzisz do gminy.

Ulrike Kirchhoff z Landesverband Haus & Grund Bavaria udziela cennych wskazówek, jak postępować właściwie wobec społeczności:
Kiedy budujesz, dodajesz lub modernizujesz, masz wiele punktów kontaktu ze swoją społecznością, które mogą potencjalnie powodować konflikt. Na przykład musisz przestrzegać przepisów budowlanych i dotrzymywać terminów. Jak możesz uniknąć kłopotów??
Komunikacja
Ulrike Kirchhoff: „Poszukaj osobistej rozmowy z urzędnikiem w społeczności. Dopiero gdy się nie powiedzie, nie da się już uniknąć konfliktu – jeśli chcesz dochodzić swoich praw."
Sprzeczność
Kirchhoff: „Jeśli chcesz podjąć działania przeciwko decyzji gminy w sprawie Twojego wkładu rozwojowego, złóż sprzeciw. Pamiętaj, aby wcześniej zapoznać się z informacjami o środkach odwoławczych, ponieważ procedura sprzeciwu jest coraz częściej znoszona w całości lub w części, a działania prawne należy podejmować bezpośrednio. Jeżeli złożyłeś sprzeciw, a gmina zasygnalizowała, że ​​Twój sprzeciw zostanie odrzucony, możesz go wycofać, aby nie naliczyć opłat za sprzeciw.
Sprawy sądowe:
Kirchhoff: „Jeśli chcesz walczyć w swojej sprawie pomimo negatywnej decyzji w sprawie sprzeciwu lub jeśli procedura sprzeciwu została zniesiona w Twojej sprawie, możesz pozwać do sądu”. Uwaga, orzecznictwo jest często przyjazne dla społeczności. Jeśli narzekasz, skorzystaj z profesjonalnej pomocy - na przykład z Haus & Grund w Twoim regionie."

Co zrobić w przypadku sporu z sąsiadem?

W wywiadzie mecenas Thomas Somplatzki ze stowarzyszenia nieruchomości mieszkaniowych zdradza cenne wskazówki, jak prawidłowo zareagować na spór z sąsiadem.

W wywiadzie adwokat Thomas Somplatzki ze stowarzyszenia Wohnen imenschaft zdradza, co możesz zrobić w przypadku sporu z sąsiadami:
Thomas Somplatzki: „Jeżeli pewnego dnia na sąsiedniej posesji powstanie czteropiętrowy apartamentowiec, poszkodowany sąsiad ma szansę na podjęcie działań wobec budynku tylko wtedy, gdy naruszone zostaną przepisy prawne, które również chronią sąsiada. Mogą to być np. tereny przygraniczne lub przepisy przeciwpożarowe. Projekt można najpierw zatrzymać, a następnie władze budowlane sprawdzają warunki, na jakich mogą zatwierdzić projekt."
Komunikacja:
Somplatzki: „W każdym projekcie budowlanym ważne jest nawiązanie kontaktu z tymi, których może to dotyczyć, np. z najbliższymi sąsiadami. Jeśli na początku budowy wystąpią problemy, powinieneś usiąść przy stole z sąsiadami i społecznością lub umówić się na dyskusję na miejscu i naprawić wynik. Jeśli nie można osiągnąć porozumienia, sąsiad musi sprzeciwić się projektowi budowlanemu."
Czynności prawne:
Somplatzki: „W niektórych landach zniesiono procedurę sprzeciwu. Działania prawne należy tam podjąć natychmiast. Jeśli budowniczy zostanie pokonany, władze sprawdzają, w jakim stopniu mogą nałożyć na budowniczego warunki dotyczące budowy lub przyznać wyjątki. Tylko w skrajnych przypadkach klient faktycznie będzie musiał zdemontować już wybudowany projekt budowlany."

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here