Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości: tak jest obliczana ”,

Bankowo-hipoteczna wartość to suma, jaką można osiągnąć za nieruchomość z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością w momencie zakupu, ale także w dowolnym innym momencie w ciągu najbliższych 30 lat. Określa się to w tzw. teście kredytowania hipotecznego.
W rozporządzeniu w sprawie adekwatności kapitałowej (CRR) bankowo-hipoteczna wartość jest określona w art. 4, ust. 1 (74) definiuje się jako wartość nieruchomości "którą określa się na podstawie starannej oceny jej przyszłej zbywalności, biorąc pod uwagę jej długoterminowe trwałe właściwości, normalne i lokalne warunki rynkowe, obecne użytkowanie i rozsądne alternatywne zastosowania".
Wartość ta jest tak istotna dla instytucji kredytowych, ponieważ kupowany przez kredytobiorcę dom lub mieszkanie zawsze stanowi zabezpieczenie finansowania. Jeśli pożyczki nie można już spłacić, może dojść do aukcji przejęcia. Cena sprzedaży uzyskana za dom lub mieszkanie jest zwykle niższa od pierwotnej ceny zapłaconej w momencie zakupu. Fakt ten jest już brany pod uwagę przy ustalaniu bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, co daje bankowi pewność odzyskania pieniędzy.
Czytanie wskazówka: Zadaj sobie tylko pytanie, na ile możesz sobie pozwolić na pożyczkę? Odpowiadamy.

Jak wysoka jest wartość kredytu hipotecznego?

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości nie odpowiada ani cenie zakupu, ani kosztom budowy domu lub mieszkania. Z reguły jest to około 70 do 90 procent ceny zakupu w celu zamortyzowania ewentualnego przyszłego ryzyka utraty wartości. Jednak nie wszystkie banki korzystają z tego bufora bezpieczeństwa. Niektóre instytucje kredytowe również powstrzymują się od tego dyskonta, tak aby wartość rynkowa nieruchomości również odpowiadała jej bankowo-hipotecznej wartości.
Zgodnie z § 16 ust. Ustawa Pfandbrief (PfandBG), jednak nigdy nie przekracza wartości rynkowej: „Wartość bankowo-hipoteczna nie może przekraczać wartości wynikającej z dokładnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości oraz z uwzględnieniem długoterminowych, zrównoważonych cech nieruchomość, normalne regionalne warunki rynkowe oraz obecne i możliwe inne zastosowania."

Jak ustalana jest wartość bankowo-hipoteczna?

Przy ustalaniu bankowo-hipotecznej wartości finansowania, banki muszą przestrzegać Rozporządzenia w sprawie ustalania bankowo-hipotecznej wartości (BelWertV). Jeśli wartość nieruchomości przekracza 400.000 euro, w celu wyceny należy również skonsultować się z rzeczoznawcą.
Aby określić wartość bankowo-hipoteczną w teście kredytów hipotecznych, w pierwszym kroku są trzy procedury. Odpowiadają one tym, które są również wykorzystywane do określenia wartości rynkowej nieruchomości:

  1. Metoda porównawcza
    W metodzie porównawczej stosuje się ceny sprzedaży podobnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane na porównywalnym obszarze i których stan odpowiada stanowi nieruchomości, której wartość ma być obecnie ustalana.
     
  2. Metoda wartości wypracowanej
    Metoda zdyskontowanych zarobków jest stosowana, gdy nieruchomość jest wynajmowana lub wykorzystywana komercyjnie. Tutaj dochód z najmu lub dochód z działalności komercyjnej jest porównywany z wydatkami na utrzymanie, a także z ryzykiem (np. wakatami).
     
  3. Metoda aktywów rzeczywistych
    W metodzie wartości rzeczywistej określa się wartość rzeczywistą budynku. W tym celu od kosztów porównywalnego nowego budynku odliczana jest amortyzacja związana z wiekiem. Jeśli dodasz wartość gruntu, w końcu otrzymasz rzeczywistą wartość nieruchomości.

Z reguły stosuje się nie tylko jedną z tych metod, ale zwykle kombinację co najmniej dwóch. Jak wspomniano powyżej, od ustalonej wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się odliczenia w wysokości od 10 do 30 procent, w wyniku czego wartość bankowo-hipoteczna wynosi od 70 do 90 procent wartości rynkowej.

Możesz być również zainteresowany Pomysły na nieruchomości Wspólna wartość: Definicja i obliczanie pomysłów na nieruchomości Wyceny: Kiedy staje się ważne Pomysły na nieruchomości Metoda wartości zarobkowej: Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?

Raport z wyceny w celu ustalenia wartości bankowo-hipotecznej

Wiele banków uzależnia przyznanie kredytu od oględzin nieruchomości, podczas którego ustalana jest wartość nieruchomości, a co za tym idzie wartość kredytowa.
Ważne jest, aby potencjalni nabywcy wiedzieli, że ta inspekcja nieruchomości może nie zostać zafakturowana przez bank. Leży to wyłącznie w interesie instytucji kredytowej, dlatego koszty tego musi również ponieść bank. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest jednym z prawnie określonych obowiązków banku, aby nie można było żądać od kredytobiorcy żadnych pieniędzy (LG Stuttgart od 24.04. 2007 - Az. 20 O 9/07 oraz OLG Düsseldorf od 05.11.2009 - Az. I-6 U 17/09).

Dlaczego jest wartość bankowo-hipoteczna??

Kwota, jaką bank udostępni w ramach kredytu na finansowanie nieruchomości, zależy od wartości bankowo-hipotecznej. Banki zazwyczaj zgadzają się na oferowanie maksymalnie 80 procent wartości kredytu hipotecznego jako kredytu budowlanego. Mówi się wtedy o limicie kredytowania nieruchomości.

Co to jest LTV?

W przeciwieństwie do wartości bankowo-hipotecznej limit kredytowy to kwota, do której bank umożliwia finansowanie nieruchomości. Limit kredytowania wynosi zwykle od 70 do 90 procent wartości kredytu.
Wyjątki od tej zasady, w których pożyczka jest udostępniana do wartości bankowo-hipotecznej kredytu mieszkaniowego, są ogólnie dostępne tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca ma wyjątkowo dobre dochody lub może zapewnić inne zabezpieczenie, takie jak nieruchomość, którą już posiada.

Jak ustalany jest limit kredytowy?

Aby bank był po bezpiecznej stronie udzielając kredytu hipotecznego, od wartości bankowo-hipotecznej odejmowany jest pewien procent w celu osiągnięcia limitu kredytu hipotecznego. Ten dodatkowy „bufor” ma na celu ochronę banku przed nieoczekiwanymi zagrożeniami, które mogą doprowadzić do spadku wartości nieruchomości. Procent tego bufora jest zmienny i dlatego może być dowolnie ustalany przez każdy bank. Z reguły jest to jednak od 70 do 90 procent wartości kredytu hipotecznego.
Limit kredytowy obliczany jest według wzoru:
Wartość bankowo-hipoteczna - procentowe dyskonto z tytułu ryzyka = limit kredytowy dla kredytu hipotecznego

Przykładowe obliczenia do ustalenia wartości bankowo-hipotecznej i limitu kredytowego

Na przykład, czy chcesz mieć nieruchomość o wartości rynkowej 500.Jeśli sfinansujesz 000 EUR, bank postąpi zgodnie z tym przykładem kalkulacji:
 

Wartość rynkowa nieruchomości

500.000 €

Wartość kredytowa (80% wartości rynkowej)

400.000 €

Limit kredytowy (80% wartości kredytu)

320.000 €


Oczekuje się, że bank się zgodzi, około 320.Udostępnić 000 EUR jako pożyczkę na finansowanie budowy. Gdyby zrównać wartość rynkową z wartością bankowo-hipoteczną, pożyczka w wysokości 400 byłaby.000 euro możliwe. Musiałbyś pokryć niedobór kapitałem własnym.

Co to jest LTV?

Wartość bankowo-hipoteczna i liczony za jej pomocą limit kredytu hipotecznego to nie jedyne wartości, które są niezbędne dla kredytu na nieruchomość. Do tego dochodzi jeszcze wskaźnik wartości kredytu do wartości majątkowej.
Ta wartość procentowa wskazuje na związek między kwotą kredytu a wartością kredytu hipotecznego. I to on decyduje, jakie warunki proponują Ci banki odnośnie oprocentowania kredytu hipotecznego: im niższy wskaźnik wartości kredytu, tym lepsze oferty z niższym oprocentowaniem debetu otrzymasz od banku. Mówiąc prościej: im więcej wniesiesz kapitału, tym niższa kwota kredytu, a tym samym mniejsze ryzyko dla banku. A im lepsza oferta pod względem oprocentowania, jakie bank stawia na kredyt hipoteczny.
Finansowanie nieruchomości jest zatem nieuchronnie dla Ciebie tańsze przy niskim stosunku wartości kredytu do wartości niż przy wyższej wartości: Jeśli przyniesiesz więcej pieniędzy, otrzymasz środki finansowe, które potrzebujesz, aby sfinansować kredyt o niższym oprocentowaniu niż ktoś inny kto ma mniej zaoszczędzonych pieniędzy, a zakup domu musi być zarządzany przez pełne finansowanie.

W jaki sposób ustalany jest wskaźnik wartości kredytu do wartości majątkowej??

Stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia oblicza się według wzoru:
Okres kredytowania = kwota kredytu * 100 / wartość kredytu
 

Wartość rynkowa nieruchomości

500.000 €

Wartość bankowo-hipoteczna

400.000 €

Limit kredytowy

280.000 €

Mniej. kapitał własny

220.000 €

Kwota pożyczki

280.000 €

Okres kredytowania

70%


W przypadku kredytu mieszkaniowego kwota kredytu 280.000 euro i wniesiony kapitał własny 220.000 euro, stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia wynosi 70 procent, jeśli wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia wynosi 400.Zakłada się 000 euro.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here