Koszty zarządzania nieruchomością: czego można oczekiwać od właściciela?

  • koszty administracyjne
    Na tę pozycję składają się koszty związane z wydatkami administracyjnymi, np. koszty doradcy podatkowego lub koszty zarządzania majątkiem. Wydatki różnią się w zależności od usługodawcy i liczby mieszkań. Na przykład ceny dużych domów na wynajem z ponad 80 mieszkaniami wynoszą około 200 euro za mieszkanie rocznie, podczas gdy w przypadku domu jednorodzinnego z tylko dwoma mieszkaniami możliwe są do 500 euro.
     
  • Ryzyko utraty czynszu
    Każdy, kto wynajmuje nieruchomość, ryzykuje utratę dochodów z najmu z powodu wakatów lub niewypłacalności najemców. W przeciwieństwie do innych kosztów zarządzania, ryzyko utraty czynszu można dość dokładnie oszacować. Eksperci szacują 2% rocznego czynszu brutto za nieruchomości użytkowane prywatnie i od 4 do 5% za nieruchomości komercyjne.
Możesz być również zainteresowany Know-how w zakresie nieruchomości Koszty dodatkowe: Przegląd kosztów bieżących Twojego domu? Pomysły na nieruchomości Rozliczenia za media: najczęstsze błędy
  • koszty operacyjne
    Zarządzając nieruchomością, ponoszone są koszty bieżące za dostawę zimnej i ciepłej wody, wywóz śmieci, eksploatację wszelkich wind oraz prąd i ogrzewanie. Obejmuje to również wydatki na ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej budynków i podatek od nieruchomości. Wysokość kosztów operacyjnych zależy w dużej mierze od lokalizacji i stanu nieruchomości. Na przykład stary, słabo ocieplony dom powoduje wyższe koszty ogrzewania niż dobrze ocieplony nowy budynek zgodnie ze standardami KfW.
     
  • Deprecjacja
    Nieruchomość co roku traci na wartości z powodu zużycia. Amortyzacja (amortyzacja z tytułu zużycia) odzwierciedla tę utratę. Wynajmujący i użytkownicy nieruchomości komercyjnych mogą co roku dochodzić kosztów zakupu, w tym kosztów dodatkowych notariuszy, brokerów i podatku od przeniesienia własności nieruchomości, w swoim zeznaniu podatkowym proporcjonalnie każdego roku. Amortyzację można zatem postrzegać jako ujemne koszty zarządzania.
    Tak zwana amortyzacja liniowa obowiązuje dla nowych budynków od 2006 roku. Oznacza to, że dwuprocentowa stopa amortyzacji pozostaje stała przez 50 lat. W przypadku starych budynków, które zostały zbudowane przed 1925 r., 2,5 proc. kosztów można odpisać w ciągu 40 lat. Specjalna amortyzacja z wyższymi stawkami amortyzacyjnymi jest dostępna na przykład dla nowo powstałej powierzchni mieszkalnej, modernizacji, nieruchomości komercyjnych lub budynków objętych ochroną zabytków.

Wydatki na utrzymanie terenów zielonych są również częścią kosztów operacyjnych.

Zdjęcie: iStock / welcomia

Jakie koszty zarządzania mogą przenosić na najemcę wynajmujący??

Osoby wynajmujące nieruchomość nie muszą same ponosić wszystkich kosztów zarządzania. Rozporządzenie w sprawie kosztów operacyjnych (BetrKV) określa, jakie pozycje właściciele mogą przekazać najemcom:

  • Koszty eksploatacyjne ponosi najemca jako koszty dodatkowe. Dokładny wykaz należnych kosztów operacyjnych można znaleźć w § 1 i 2 BetrKV.
  • Koszty konserwacji i napraw, takie jak naprawa dachu i wymiana ogrzewania, są zazwyczaj ponoszone przez właściciela. Z wyjątkiem napraw kosmetycznych, kosztów konserwacji i napraw zapobiegawczych, które zgodnie z kilkoma orzeczeniami Federalnego Trybunału Sprawiedliwości są proporcjonalne, ponieważ są uważane za koszty operacyjne. Obejmuje to na przykład czyszczenie rynien lub regularną kontrolę kotła gazowego.
  • Koszty administracyjne według wyroku BGH z 19.12.Generalnie nie kwalifikuje się w 2018 r.      
  • Zgodnie z Ustawą o Wycenach (BewG) § 187 wynajmujący mogą przenieść ryzyko utraty czynszu na czynsz tylko w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Przykłady

wzrost

Do najemcy
odwracalny?

Utrzymanie-

koszty

Administracyjny-

koszty

Utrata czynszu-

ryzyko

koszty operacyjne

Deprecjacja

Naprawy, wymiany
rozbitych okien,
Malowanie elewacji

Koszty budowy * 1,5 / 80 * 0,7

nie
(tylko koszty utrzymania)

Koszty doradcy podatkowego,
Zarządzanie własnością

200-500 euro każdy
Jednostka mieszkalna i rok

nie

Utrata dochodów w
Wakat lub
w "wynajem nomadów"

2 procent
Roczny czynsz brutto
(Nieruchomości mieszkalne),
4-5 procent
Roczny czynsz brutto
(Nieruchomość komercyjna)

Tylko na
Nieruchomość komercyjna

koszty za
Ciepła woda, ogrzewanie,
Zbieranie śmieci,
ubezpieczenie budynku

różnią się znacznie w zależności od
Lokalizacja i stan

tak

-

2 lub 2,5 procent
Koszt akwizycji przekracza
40 lub 50 lat
w nowych lub starych budynkach

nie

Jak wysokie są koszty zarządzania nieruchomością na metr kwadratowy??

Stowarzyszenie nieruchomości IVD spodziewa się, że całkowite koszty zarządzania wyniosą od 20 do 35 procent czynszu netto bez ogrzewania. Przy cenach najmu 9 euro za metr kwadratowy wynosi od 1,80 do 3,15 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W przypadku mieszkania o powierzchni 80 metrów kwadratowych wynajmujący powinni zatem zacząć od 1.728 do 3.Skończyły się 024 euro rocznie.

Jakie koszty zarządzania mogą odliczyć właściciele nieruchomości od podatku??

Jeśli koszty zarządzania nie mogą zostać przerzucone na najemcę, właściciele mogą uznać je za wydatki związane z dochodami, a tym samym zmniejszyć swój zysk. Obejmuje to zarówno koszty administracyjne, jak i koszty utrzymania. Sumują się one na amortyzację i wydatki na pośredników, reklamy, rachunki wynajmującego oraz koszty finansowania (odsetki do banku od kredytu na nieruchomość).

Jak mają się koszty zarządzania nieruchomością do wartości rynkowej??

Wartość rynkowa nieruchomości reprezentuje potencjalną cenę sprzedaży na rynku. Jednym ze sposobów obliczania jest tzw. metoda wartości dochodu, w której wartość rynkową można obliczyć w następujący sposób:

Zysk brutto - koszty zarządzania = zysk netto

Dochód netto - dochód z ziemi (wartość gruntu x odsetki od nieruchomości) = dochód z budynków

Dochód z budynku x mnożnik = wartość dochodu

z
Zysk brutto = Zwykły roczny czynsz netto (z lokalnych czynszów porównawczych)
Udział w nieruchomości = zwykła stopa procentowa dla ziemi
Powielacz = współczynnik obliczany z pozostałego okresu użytkowania nieruchomości o założonym okresie użytkowania 100 lat

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here