Prawo najmu: Twoje prawa i obowiązki jako najemcy i wynajmującego”,

Ogłoszenie modernizacji

Zgodnie z prawem najmu, wynajmujący musi pisemnie powiadomić najemcę o projekcie modernizacji co najmniej trzy miesiące przed rozpoczęciem prac budowlanych (§ 555 c ust. 1 BGB). Pismo musi określać zakres modernizacji, kiedy rozpoczną się prace, jak długo potrwają i jakich podwyżek czynszu może oczekiwać najemca. W przypadku remontu energetycznego Wynajmujący musi jedynie odnieść się w liście motywacyjnym do ogólnie znanych wartości ogólnych.

Obowiązek tolerowania przez najemcę modernizacji

Jedną z zalet dla właścicieli jest to, że po ogłoszeniu środka najemcy nie mogą już odmówić modernizacji ze względu na spodziewany wzrost czynszu. Od 2018 roku najemcy w większym stopniu niż wcześniej musieli znosić te środki. Możesz zgłosić trudności dopiero miesiąc po otrzymaniu powiadomienia o środkach. Właściciele muszą powiadomić najemcę o tym terminie.

To nowość: wzrost czynszu po modernizacji

Zgodnie z § 559 BGB właściciele byli w stanie dodać tylko osiem procent kosztów modernizacji do czynszu rocznie zamiast poprzednich jedenastu procent. W tym czasie ustalono pułap 3 euro za metr kwadratowy w ciągu 6 lat, o który czynsz może maksymalnie wzrosnąć po modernizacji. Jeśli najemcy płacą obecnie mniej niż 7 euro czynszu za metr kwadratowy, limit wynosi 2 euro.

Brak obniżek czynszu za modernizację energetyczną

Modernizacje energooszczędne wykluczają prawo najemcy do obniżenia czynszu przez trzy miesiące. Jeśli np. ocieplenie elewacji zewnętrznej wiąże się z hałasem i zabrudzeniami budowlanymi, najemca nie może od razu obniżyć czynszu do 2018 roku ze względu na pogorszenie jakości jego życia. Jest to teraz możliwe dopiero od czwartego miesiąca, pod warunkiem, że prace budowlane nadal będą ograniczać najemcy normalne użytkowanie mieszkania. Zmieniona obniżka czynszu dotyczy tylko modernizacji energetycznych, które w dłuższej perspektywie oszczędzają energię - np. jeśli zainstalujesz efektywne ogrzewanie, wymienisz stare okna lub wykonasz docieplenie. Najemca musi również tolerować instalację technologii solarnej lub systemów wentylacyjnych z odzyskiem ciepła przez trzy miesiące.

W przypadku modernizacji energetycznej, takiej jak ocieplenie elewacji zewnętrznej, obniżka czynszu z powodu pogorszenia jakości życia jest dozwolona dopiero od czwartego miesiąca zgodnie z prawem najmu. 

Zdjęcie: iStock / intek1

Przerzucić koszty inwestycji na modernizację na najemcę

Zazwyczaj koszt nowego systemu grzewczego ponosi wynajmujący. Jednak od kilku lat coraz częściej stosuje się tzw. kontraktację cieplną. Zgodnie z tą zasadą nowy system grzewczy jest instalowany i obsługiwany przez firmę ciepłowniczą lub dostawcę energii za miesięczną opłatę. Jest to niezwykle atrakcyjne dla wynajmujących, ponieważ koszty mogą zostać przerzucone na najemców. Jednak kosztami dostawy ciepła można obciążyć najemcę jako koszty eksploatacyjne zgodnie z § 556 c ust. 3 BGB można ponownie przydzielić tylko wtedy, gdy wymiana waluty jest dla niego neutralna pod względem kosztów. Ponadto projekt należy ogłosić z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. W ten sposób zainteresowany najemca może sprawdzić, czy rzeczywiście istnieją przesłanki do późniejszego rozliczenia kosztów zaopatrzenia w ciepło jako kosztów eksploatacyjnych.

Prawo najmu dotyczące opóźnień w zapłacie depozytu

Jeżeli najemca nie wpłaci kaucji najmu, chociaż jest do tego zobowiązany zgodnie z umową najmu, wynajmujący może zgodnie z § 569 ust. 2a BGB rozwiązuje umowę najmu bez wypowiedzenia, jeżeli zaległości odpowiadają dwumiesięcznemu czynszowi czynszowemu. Przy obliczaniu miesięcznego czynszu za podstawę przyjmuje się jednak czynsz bez zaliczek na koszty eksploatacyjne. Ostrzeżenie nie jest konieczne. Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (sygn. akt VIII ZR 175/14) wynajmujący mogą nawet rozwiązać umowę bez wypowiedzenia, jeśli opóźnienie było spowodowane zwłoką urzędów pracy.

Nowe prawo najmu: zastaw i eksmisja

Zastaw właściciela

Zgodnie z § 562 Abs.1 BGB, wynajmujący ma prawo do pobrania zastawu na przedmiotach najemcy wniesionych do wynajmowanej powierzchni, jeżeli najemca zalega z płatnościami. Aby skorzystać z zastawu wynajmującego, wystarczy oświadczenie wynajmującego, że skorzysta z przysługującego mu prawa. Jeśli najemca spróbuje następnie usunąć swoje rzeczy z mieszkania bez wiedzy wynajmującego, zwykle podlega karze zgodnie z § 289 StGB.
 

Eksmisja: Wynajmujący może to zrobić zgodnie z prawem najmu

Przejęcie w celu opuszczenia wynajmowanej nieruchomości jest wymagane, jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu najmu i wykonaniu zastawu lub jeśli wynajmujący odmawia wejścia. Powództwo eksmisyjne przewiduje, że najemca musi oddać wniesione rzeczy do depozytu i oddać wynajęte pokoje.
Sąd musi rozpatrywać takie skargi eksmisyjne szybciej niż kilka lat temu. Celem jest zmniejszenie ryzyka, że ​​właściciel lokalu zsumuje się opóźnienia w płatnościach z powodu długiego sporu prawnego. W tym procesie sąd może nakazać najemcy zdeponowanie należnej kwoty pieniędzy. Jeśli to nie zareaguje, może zarządzić ewakuację mieszkania na mocy nakazu.
Koszty poniesione m.in. za transport, pakowanie i przechowywanie rzeczy wynajmujący pokrywa w formie zaliczki na rzecz komornika. Ponieważ te koszty mogą sięgać tysięcy, istnieje inny rodzaj eksmisji, aby uniknąć kosztów - tak zwany model berliński.
Aby uniknąć wysokich kosztów transportu i magazynowania, wynajmujący może ograniczyć ewakuację jedynie do wynajmowanej nieruchomości. Należy przez to rozumieć poinstruowanie wynajmującego o przedmiotach najemcy w mieszkaniu. To znacznie zmniejsza zaliczkę na egzekucję, ponieważ nie ma kosztów odprawy i transportu.

Prawo najmu szczegółowo określa, kiedy wynajmujący może zwolnić mieszkanie.

Zdjęcie: iStock/MartinPrescott

Prawo najmu: przekształcenie w majątek

Po długach czynszowych potrzeby osobiste to drugi najczęstszy powód wypowiedzenia najemcy. Jednak właściciele muszą tutaj spełnić surowe wymagania. Najemcy często mają duże szanse na uniknięcie wyrzucenia lub ubiegania się o odszkodowanie.
Jeśli wynajmującym jest osoba fizyczna, może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli chce korzystać z wynajmowanej nieruchomości dla siebie lub osoby bliskiej. Jednak zgodnie z §573 para. 2 nie. 2 BGB można udowodnić.
Osoba prawna, taka jak firma lub korporacja, nie może wypowiedzieć umowy najmu ze względu na własne potrzeby. Wyjątkiem jest spółka prawa cywilnego. Tutaj akcjonariusze mogą złożyć wypowiedzenie ze względu na własne potrzeby.
W oświadczeniu o wypowiedzeniu wynajmujący musi dokładnie określić, dla których krewnych chciałby zarejestrować użytek osobisty. Jeśli wynajmujący posiada kilka mieszkań, musi być również jasne, dlaczego nieruchomość na wynajem jest potrzebna. Ponadto prawo najmu stanowi, że wynajmujący uzasadnia datę wypowiedzenia.
Wynajmujący musi również przestrzegać okresów wypowiedzenia. Trzymiesięczny okres wypowiedzenia obowiązuje przy najmie do pięciu lat, sześciomiesięczny okres wypowiedzenia przy umowie najmu do ośmiu lat i dziewięciomiesięczny okres wypowiedzenia przy najmie dłuższym niż osiem lat.
Uwaga: Po przekształceniu wynajmowanego mieszkania w kondominium należy zachować okres wypowiedzenia od 3 do 10 lat w przypadku wypowiedzenia z powodu osobistego użytku, jeśli większość osób (np. spółka cywilna) nabyła własność.

Zgodnie z prawem najmu wypowiedzenie na użytek własny może być dokonane tylko wtedy, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna. Wyjątkiem jest wypowiedzenie przez spółkę cywilną.

Zdjęcie: Fotolia / StockWERK

Tak mówi prawo najmu o podwyżkach czynszu

Podwyżki czynszu dla istniejących najmu

Zasadniczo, zgodnie z § 558 BGB, wynajmujący może dostosować swój czynsz do stawki lokalnej, jeśli istnieje obecny najem. Czynsz lokalny opiera się na średnich cenach porównywalnej nieruchomości do wynajęcia w tej samej lokalizacji w ciągu ostatnich czterech lat. Podwyżka nie jest dozwolona, ​​jeśli jest uzasadniona wskaźnikiem czynszu gminy sąsiedniej.
Podwyżka czynszu zgodnie z § 558 para. Można stwierdzić 1 zdanie 1 BGB. Ponadto podwyżki czynszu są ograniczone. Korekta czynszu lokalnego nie może wynieść więcej niż 20 proc. w ciągu trzech lat. Jeśli ten limit zostanie osiągnięty na poziomie 20 procent, czynsz może zostać ponownie podwyższony dopiero za trzy lata. Podwyżki czynszu wynikające z modernizacji pozostają bez zmian.
W miastach i gminach na obszarach metropolitalnych, w których zagrożona jest odpowiednia podaż ludności w mieszkania, limit został obniżony z 20 proc. do 15 proc. Konsekwencja: W ciągu trzech lat czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 15 procent (§558 Abs. 3 BGB).

Zmienione prawo najmu dotyczące ograniczenia czynszu i czynszów zawyżonych

W przypadku nowej umowy najmu tak zwany hamulec cen najmu zapewnia, że ​​czynsz może być tylko o 10 procent wyższy od lokalnego porównywalnego czynszu. Ponieważ część wynajmujących skorzystała z licznych wyjątków od prawa, prawo najmu w tym zakresie zostało ponownie zaostrzone w 2019 i 2020 roku. Aby utrudnić wynajmującym uniknięcie przerwy w cenie najmu z wyjątkami, od 2019 r. musieli ujawniać najemcom niezamówione informacje. Na przykład musisz podać wysokość czynszu przed czynszem, jeśli przytoczysz to i zażądasz wyższego czynszu niż pozwala na to limit czynszu (sekcja 556e ust. 1 BGB). Również o innych okolicznościach, które pozwalają na obejście hamulca czynszowego, takich jak poprzednia modernizacja (§ 556e para. 2 BGB), najemcy mają prawo do uzyskania informacji. Jeśli wynajmujący nie dopełni obowiązku udzielenia informacji, nie może ustalić wyższego czynszu. Może jednak nadrobić zaległości.
Hamulec ceny najmu obowiązuje teraz z mocą wsteczną od dnia, w którym się wprowadzasz (§ 556g BGB). Po rozpoczęciu najmu najemca ma teraz 30 miesięcy na żądanie zwrotu nadmiernych roszczeń czynszowych. Ta zmiana prawa najmu weszła w życie 1. Kwiecień 2020 i dotyczy wszystkich najmu, które powstały po tej dacie. Warunkiem jest również, aby najemca nadal mieszkał w mieszkaniu, gdy żąda zwrotu pieniędzy. Aby złożyć reklamację na zbyt wysoki czynsz, od 2019 roku nie jest już potrzebna reklamacja kwalifikowana, tylko prosta. Oznacza to, że najemca nie musi już wyjaśniać, dlaczego czynsz nie jest odpowiedni, a jedynie wspomina, że ​​tak jest i, jeśli ma to zastosowanie, że wynajmujący powołuje się na wyjątek od hamulca czynszowego.
Uwaga: Dla wszystkich, którzy. Jeśli 1 kwietnia 2020 r. mieszkałeś w wynajętym mieszkaniu, możesz ubiegać się o zwrot zbyt wysokich czynszów, które były należne po złożeniu skargi. Reklamacja musi nadal mieć formę tekstową; dozwolone są zarówno list, jak i e-mail. 
W 2020 r. przedłużono również przerwę czynszową do 2025 r. Oznacza to, że do tego czasu – zamiast tak jak pierwotnie planowano do końca 2020 r. – miasta i gminy będą mogły zdefiniować dodatkowe obszary, w których ma obowiązywać hamulec czynszowy. 
Wzmocniono także prawa najemców w zakresie wygórowanych czynszów. Aby się przed tym bronić, najemca od 2020 roku musiał przedstawiać mniej dowodów. Wystarczy, jeśli można obiektywnie zrozumieć, że porównywalna przestrzeń życiowa jest trudna do uzyskania. Grzywna, jaka została wówczas nałożona na wynajmującego, wynosiła 50.000 do nawet 100.000 euro wzrosła.

Być może zainteresuje Cię również Bausparen & Finanzieren Badanie: Koszty mieszkania w nieruchomości są niższe niż w przypadku czynszu Prawo i podatki Rozwiązanie umowy najmu: Te okresy wypowiedzenia dotyczą know-how w zakresie nieruchomości Lista kontrolna oglądania mieszkania: Co należy wziąć pod uwagę

Prawo najmu do użytkowania ogrodu i balkonu

Najemcy mogą korzystać z ogrodu przynależnego do domu tylko wtedy, gdy został im wydzierżawiony w umowie najmu lub gdy jest on dostępny dla wszystkich mieszkańców domu. Dotyczy to również mieszkań na parterze. Tylko w przypadku domu jednorodzinnego ogród jest automatycznie uznawany za wynajęty, chyba że uzgodniono inaczej.
 

Utrzymanie ogrodu w prawie najmu

Jeśli najemca ma zająć się również ogrodem, musi to być również zaznaczone w umowie najmu. Jeśli zostało uzgodnione, że najemca zajmie się utrzymaniem ogrodu, oznacza to jedynie koszenie trawnika, grabienie liści i wyrywanie chwastów. Jeśli np. żywopłot ma być również cięty, należy go wymienić osobno. Jeśli wynajmujący powierzy opiekę nad ogrodem usługodawcom, może przerzucić cenę na najemców poprzez rachunek za media. Dotyczy to jednak tylko normalnych prac, takich jak koszenie trawnika, a nie utrzymania ogromnego stawu ogrodowego, który stworzył właściciel.
 

Prawo najmu dotyczące projektu ogrodu

Najemcy mają prawo do „przeznaczenia” ogrodu. Oznacza to, że można ją sadzić i dekorować – ale nie bez ograniczeń. Dekoracje, meble i sprzęt do zabawy, taki jak huśtawka, muszą być usuwane bez śladu podczas wyprowadzania się. Zgodnie z prawem najmu sadzenie lub wycinanie dużych krzewów lub drzew jest możliwe tylko za zgodą wynajmującego. Jeśli lokatorzy usuną i zastąpią istniejące, dobrze zachowane rośliny, właściciel może przy wyprowadzce zażądać od lokatora przywrócenia ogrodu do pierwotnego stanu (Sąd Rejonowy w Detmold, Az. 10 S 218/12).
 

Prawo najmu korzystania z balkonu lub tarasu

Korzystając z balkonu lub tarasu, należy również wziąć pod uwagę prawa wynajmującego i innych współlokatorów. Skrzynki na kwiaty muszą być dobrze zabezpieczone. Jeśli są przymocowane do zewnętrznej parapetu balkonu, który jest częścią elewacji domu, właściciel może mieć coś do powiedzenia. Sąsiedzi muszą znosić spadające liście. Nie dotyczy to jednak dzikich i bujnych roślin, takich jak rdest czy bluszcz, które mogą nawet uszkodzić materiał budowlany. Najemcy mogą suszyć małe pranie. Przyjaciele i znajomi mogą również opalać się i wypić kawę na balkonie. Jednak po godzinie 21:00 reszta musi być przestrzegana. Palenie na balkonie jest ogólnie dozwolone. Najemcy, którzy czują się zaniepokojeni palącymi sąsiadami, mają jednak prawo do czasów wolnych od dymu tytoniowego (BGH, Az. V ZR 110/14.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here