Umowa o roboty budowlane: trzy warianty umowy i ich różnice”,

Czym jest umowa budowlana według BGB?

Definicja umowy budowlanej według niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) jest następująca:
„Umowa budowlana to umowa na budowę, renowację, usunięcie lub przebudowę konstrukcji, obiektu zewnętrznego lub jego części."(BGB § 650a (1))
Od 1. Styczeń 2018 umowa o roboty budowlane stanowi prawnie ustandaryzowaną, szczególną formę umowy o dzieło zgodnie z niemieckim prawem zobowiązań. Umowa o roboty budowlane zawierana jest pomiędzy klientem (nabywcą) a wykonawcą (przedsiębiorcą) na produkcję (nowa budowa), renowację (naprawę), rozbiórkę (rozbiórka lub demontaż) lub przebudowę budynku, obiektu zewnętrznego lub jego części (np. murowanie, malowanie, Sanitariaty, instalacja elektryczna, ogrzewanie budowlane) nieczynne.
Prawo rozumie, że termin „budynek” oznacza inżynierię lądową: oprócz budynków dotyczy to również mostów, tuneli i dróg. Obiekty zewnętrzne to tereny własności (np. parking lub tereny zielone). Kontrakt budowlany jest zawsze projektowany pod kątem konkretnego wyniku, co w żargonie technicznym określa się mianem pracy.

Jak zawiera się umowę o roboty budowlane według niemieckiego kodeksu cywilnego?

Nie ma wyraźnych wymogów formalnych do zawarcia umowy o usługę budowlaną wg niemieckiego kodeksu cywilnego. Można to zatem uczynić ustnie lub przez przekonanie (działanie rozstrzygające) w przypadku oferty i akceptacji. Wyjątek: Poświadczenie notarialne jest wymagane, jeśli umowie budowlanej towarzyszy zakup nieruchomości (§ 311 b ust. 1 zdanie 1 BGB).
 

Co musi być w umowie budowlanej? 

Treść umowy budowlanej musi określać konkretną robotę budowlaną (z § 650a BGB). Reasumując oznacza to: kontrahentów, roboty budowlane, czas budowy, odbiór, wynagrodzenie, plan płatności (raty ratalne), kaucję (zabezpiecza wykonanie robót budowlanych plus roszczenia z tytułu wad) oraz rękojmię.
W każdym razie usługa musi być szczegółowo spisana w umowie o roboty budowlane. Opis usługi określa, czego klient może żądać od wykonawcy. W kontekście zamówień publicznych VOB stanowi podstawę dla usług budowlanych (regulamin zamówień i umów na usługi budowlane, patrz poniżej).

Umowa o roboty budowlane reguluje stosunek prawny pomiędzy klientem a wykonawcą w zakresie nowej budowy, naprawy, rozbiórki lub przebudowy budynku. 

Zdjęcie: iStock / Mustang_79

Terminy akceptacji

Zleceniodawca zobowiązany jest do dokonania odbioru umownie wykonanych prac. Klient nie może zapobiec odbiorowi z powodu nieistotnych wad (§ 640 ust. 1 BGB).
Uznaje się również, że dzieło zostało odebrane, jeśli wykonawca wyznaczył zamawiającemu rozsądny termin odbioru budowlanego po zakończeniu, a zamawiający nie odmówił odbioru w tym terminie, wymieniając co najmniej jedną wadę (§ 640 ust. 2 BGB). Faza egzaminacyjna przed przyjęciem pracy różni się w zależności od przypadku.
Jeżeli zleceniodawca uniemożliwia odbiór z powodu wad konstrukcyjnych, musi uczestniczyć we wspólnym oględzinach robót na żądanie wykonawcy (§ 650g ust. 1 BGB). Jeśli ponownie odmówi, wykonawca może również samodzielnie przeprowadzić kontrolę stanu (Rozdział 650g Para. 2 BGB). W tym celu musi dostarczyć pracodawcy podpisaną kopię badania stanu zdrowia z datą przygotowania.
 

Wynagrodzenie za prace budowlane

Przez wynagrodzenie rozumie się wynagrodzenie za wykonaną pracę budowlaną. Podczas gdy wykonawca zobowiązuje się wykonać dzieło wolne od wad (§§ 631 i 633 BGB), zleceniodawca musi zagwarantować uzgodnione wynagrodzenie (§ 632 BGB).
Kontrahenci mają wybór między stawką ryczałtową a ceną jednostkową. Stawka ryczałtowa obejmuje wszystkie usługi określone w momencie zawarcia umowy - z wyłączeniem usług dodatkowych lub obniżonych. Cena jednostkowa dotyczy zrealizowanej jednostki usługi. Opisuje to specyfikacja usług zwyczajowo stosowanych w branży budowlanej. Specyfikacja usługi zawiera opisy usług z podziałem na usługi częściowe. W przypadku usług częściowych wynagrodzenie generowane jest z sumy cen jednostkowych.
Kiedy należne jest wynagrodzenie?? Jeżeli klient pomyślnie zaakceptował pracę, a wykonawca wystawił klientowi weryfikowalną fakturę końcową (§ 650g ust. 4 BGB).

Możesz być także zainteresowany Wskazówki dotyczące planowania budynku dla budowniczych: jak zarządzać każdą fazą budowy Wiedza na temat nieruchomości Pułapka kosztowa Kupno domu: Jak uniknąć 5 kosztownych błędów Wiedza na temat nieruchomości Dom architekta, dom prefabrykowany, deweloper? - Znajdź odpowiedniego partnera budowlanego

Faktura końcowa za płatność końcową

Nieuniknione jest, że faktura końcowa musi być dostępna do płatności końcowej: W trakcie faktury końcowej realizowane jest ostateczne rozliczenie roszczenia pieniężnego. Rozliczenie to obejmuje dokonane przedpłaty i wpłaty na konto.
Faktura końcowa jest uważana za weryfikowalną, jeśli z jednej strony świadczone usługi są wyraźnie przedstawione klientowi, a z drugiej strony klient nie sprzeciwił się ich weryfikacji w ciągu kolejnych 30 dni od otrzymania faktury końcowej (§ 650g para. 4 BGB).
Jak tylko klient zaakceptuje pracę, a faktura końcowa jest możliwa do zweryfikowania, nie ma możliwości wcześniejszej wpłaty zaliczki.
 

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane

Rozwiązanie umowy budowlanej zgodnie z BGB musi nastąpić w formie pisemnej (§ 650h BGB).
 

Co zrobić z wadami konstrukcyjnymi?

Co do zasady kontrahenci zobowiązani są do przedstawienia swojemu klientowi bezbłędnej pracy. Jeśli jednak klient wykryje w pracy wady konstrukcyjne, może po odbiorze dochodzić ustawowych uprawnień z tytułu rękojmi w okresie przedawnienia (§ 634a BGB). Wyjątkiem są tutaj wady ukryte, które wykonawca świadomie zataił podczas odbioru.
Co możesz zrobić jako klient, jeśli po odbiorze odkryjesz wady?? Odmówić zapłaty rozsądnej części wynagrodzenia (prawo zatrzymania), a mianowicie w podwójnej wysokości kosztów niezbędnych do usunięcia wady (§ 641 ust. 3 BGB). Ponadto Klientom przysługują następujące prawa:
 

  • § 635 BGB: Pracodawca może zażądać świadczenia uzupełniającego. Pracownik jest zobowiązany do poniesienia niezbędnych do tego kosztów, w szczególności kosztów transportu lub materiałów.
     
  • § 637 BGB: Jeżeli pracownik nie usunie wad w terminie do późniejszego wykonania, klient ma prawo do samodzielnego usunięcia wady. Alternatywnie może zatrudnić innego przedsiębiorcę i zażądać rekompensaty za nieuniknione usługi.
     
  • Sekcje 636, 323 i 326 ust. 5 BGB: pod pewnymi warunkami klient może odstąpić od umowy. Alternatywnie może obniżyć wynagrodzenie (§ 638 BGB).
     
  • §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: pod pewnymi warunkami klient może domagać się odszkodowania lub odszkodowania za nieudane usługi (§ 284 BGB).

W naszym poradniku znajdziesz informacje o treści, terminach odbioru, wynagrodzeniu za roboty budowlane oraz rozwiązaniu umowy o roboty budowlane. 

Zdjęcie: iStock / RoseMarry

Kontrakt VOB: Kontrakt budowlany według VOB

Regulamin zamówień i kontraktów na roboty budowlane (VOB) to zbiór klauzul, podzielony na trzy sekcje. Została opublikowana w imieniu Niemieckiego Komitetu Zamówień i Kontraktów na Usługi Budowlane (DVA) i jest obowiązkowa w przypadku kontraktów budowlanych z sektora publicznego w Niemczech.
VOB nie jest ani ustawą, ani regulacją: praca jest „tylko” warunkiem umownym i dlatego zgodnie z BGB (§ 305) może być używana jako ogólny warunek biznesowy. Innymi słowy, VOB staje się częścią umowy budowlanej tylko wtedy, gdy obie strony wyraźnie to postanowią. Z tego powodu w umowach budowlanych często czyta się następujący akapit: „VOB obowiązuje w wersji obowiązującej w momencie podpisania umowy.„W większości przypadków VOB jest odnotowywany pod nagłówkiem „Składniki umowy”.
Celem VOB jest regulowanie przejrzystości, równego traktowania i uczciwej konkurencji między dostawcami. Należy unikać korupcji i nepotyzmu.

VOB/A: Postanowienia ogólne dotyczące udzielenia zamówienia na roboty budowlane

VOB/A dotyczy udzielania zamówień budowlanych przez sektor publiczny i klientów sektorowych (klienci publiczni, osoby fizyczne lub prawne prawa prywatnego, które pracują np. w zakresie dostaw energii i transportu). VOB/A zostały opublikowane jako norma DIN w 1960 roku i są podzielone na trzy sekcje:
 

  • Krajowe procedury udzielania zamówień
  • Przetargi UE
  • Procedury w zakresie zamawiających sektorowych, dla których obowiązują odmienne zasady proceduralne
     

VOB / A reguluje potencjalne rodzaje nagród i odpowiednie procesy dla tych obszarów. Zbiór klauzul przedstawia instrukcje, jak udzielić zamówienia na roboty budowlane, tj.: Co musi zawierać oferta i jak?
Części B i C są interesujące dla prywatnych projektów budowlanych, ponieważ wiele firm budowlanych i klientów wykorzystuje je w praktyce jako podstawę swoich kontraktów. Są to ogólne warunki umowy budowlanej. 
 

VOB/B: Ogólne warunki umowne na wykonanie robót budowlanych

VOB/B zajmuje się w 18 paragrafach ogólnymi warunkami umownymi prywatnego prawa budowlanego, ponieważ prawo o umowach o dzieło i usługi w BGB nie uwzględnia w wystarczającym stopniu złożonej charakterystyki prywatnego budownictwa. Przepisy BGB nie zawsze oferują rozwiązania problemów pojawiających się w życiu codziennym. Z tego powodu VOB/B zawiera zapisy, które z jednej strony rozszerzają przepisy prawne, z drugiej również je zmieniają i ograniczają.
VOB/B zostały opublikowane jako norma DIN w 1961 r. Treścią VOB/B jest wykonanie robót budowlanych, w tym zakres, wynagrodzenie, terminy, odbiór, procedury rozliczeniowe oraz przyszła gwarancja. Jeżeli strony umowy przyjęły VOB/B, VOB/C jest automatycznie również treścią umowy, ponieważ część C wyjaśnia dokładniejsze specyfikacje wykonania i rozliczenia.
 

VOB/C: Ogólne warunki techniczne umowy na roboty budowlane

VOB/C to zbiór ogólnych technicznych warunków umowy (ATV), opublikowanych również jako normy 65 DIN: Oprócz normy DIN 18299 dotyczącej ogólnych przepisów dotyczących wszelkiego rodzaju prac budowlanych, istnieje wiele specjalnych zasad dla poszczególnych branż: DIN-18300 opisuje np. roboty ziemne, DIN 18459 prace rozbiórkowe i rozbiórkowe. Te warunki umowne dotyczą przede wszystkim przepisów technicznych dotyczących tego, jak usługi handlowe muszą wyglądać. Znajdziesz tu również zasady rozliczania usług.

Więcej na temat prawa umów sprzedaży i podatków Odstąpienie od umowy sprzedaży: Twoje prawa jako kupującego i sprzedającego nieruchomość Prawo i podatki Umowa sprzedaży domu: Dokładnie sprawdź treść Prawo i podatki Na co należy zwrócić uwagę w umowie sprzedaży i notariusz

Umowa o budowę konsumencką

Co to jest umowa o budowę konsumencką?

Z kolei umowa o budynek konsumencki istnieje, gdy wykonawca jest zobowiązany przez klienta prywatnego do wybudowania nowego budynku lub przeprowadzenia generalnych remontów istniejącego budynku (§ 650i BGB). Konsumencka umowa budowlana, która musi być dostępna w formie pisemnej, została wprowadzona w 2018 r. w ramach nowego prawa o umowach budowlanych. To znacznie wzmocniło pozycję prywatnych firm budujących domy i poprawiło ochronę konsumentów.
 

Wymowny opis budynku jest obowiązkowy

Od tego czasu prywatni budowniczowie mają prawo do szczegółowego opisu budynku od wykonawcy przed zawarciem umowy. W nim firmy budowlane muszą jasno opisać główne właściwości nieruchomości (konkretny opis usług): na przykład konstrukcję budynku, izolację akustyczną, wyposażenie wnętrz i technologię budowy. Wymagane są również plany z dokładnymi informacjami o pomieszczeniu i powierzchni. W przyszłości niejasności w opisie budynku będą kosztem firmy (sekcja 650k par. 2 BGB). Ale to często jest problemem w praktyce: „Wiele nowych specyfikacji budowlanych nie jest jeszcze zgodnych z obowiązującym prawem budowlanym”, skarży się Holger Freitag, prawnik zaufania ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych. Na przykład opisy projektów często pozostają tak niejasne, że w końcu klient nie wie, co konkretnie dostaje za swoje pieniądze. "Budowniczy nie powinni ślepo polegać na nowym prawie, ale zlecać sprawdzenie umowy przez eksperta" - radzi Freitag. Konsumenci mają teraz na to trochę więcej czasu: po podpisaniu umowy budowlanej mogą ją wycofać w ciągu dwóch tygodni - bez podania przyczyny.
 

Należy określić zakończenie prac budowlanych

Ponadto kończy się unikanie firmy budowlanej: firmy budowlane będą musiały w przyszłości złożyć wiążące oświadczenie o ukończeniu. Jeżeli przy zawieraniu umowy nie można określić dokładnego czasu zakończenia robót, należy podać czas trwania robót budowlanych. W przypadku braku jakichkolwiek informacji w umowie o roboty budowlane konsumenckiej, informacje podane w opisie budynku przed zawarciem umowy zostaną uwzględnione w umowie w momencie zakończenia robót lub na czas trwania robót budowlanych (§ 650k ust. 3 BGB). W przypadku opóźnień w budowie lub wydania orzeczenia o niepełnosprawności budowniczym łatwiej jest dochodzić roszczeń odszkodowawczych.
Nawiasem mówiąc, budowniczowie mają prawo do ważnych dokumentów: dokumenty, których potrzebuje budowniczy do oficjalnego odbioru budynku lub do przedłożenia w urzędzie lub jego banku, na przykład w celu ubiegania się o pożyczkę promocyjną, muszą być przekazane przez budowę firma przed rozpoczęciem budowy. Pozwala to również klientowi lepiej sprawdzić projekt budowlany przy pomocy rzeczoznawcy.

Umowa o budownictwo konsumenckie wzmocniła prawa prywatnych budowniczych domów i poprawiła ochronę konsumentów.

Zdjęcie: iStock / cyjano66

Faktura końcowa za płatność końcową

Oprócz istniejącego roszczenia do zabezpieczenia wykonania kontraktu (pięć procent całkowitych kosztów), prywatni wykonawcy otrzymują teraz dodatkowe zabezpieczenie: Wykonawca może wystawiać tylko częściowe faktury na łączną kwotę 90% całkowitego wynagrodzenia (§ 650m ust. 1 BGB). To ostatnie nie dotyczy jednak umowy deweloperskiej.
 

Odwołaj umowę o budynku konsumenckim

Od 2018 roku klienci mają możliwość odstąpienia od umowy o roboty budowlane konsumenckiej, która nie została poświadczona notarialnie przez notariusza w terminie 14 dni od podpisania umowy. Oznacza to, że prywatni budowniczowie są znacznie lepiej chronieni. Jeżeli wykonawca budowlany zapomni o polityce odstąpienia lub popełni błąd, okres odstąpienia nie kończy się przed upływem jednego roku i 14 dni po zawarciu umowy. Chcąc odstąpić od umowy budowlanej należy to zrobić szybko, gdyż wszelkie roszczenia gwarancyjne przepadną. Ważne: prawo do odstąpienia od umowy dotyczy tylko prywatnych firm budowlanych, a nie umów deweloperskich, które są poświadczone notarialnie.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here