Oblicz kapitał własny dla kredytów hipotecznych: tak to działa!

Dla wielu własny dom to najdroższy zakup w życiu. Aby móc finansowo poradzić sobie z tym dużym projektem, nabywcy domów i budowniczowie potrzebują kapitału - a w większości przypadków pożyczki. Tylko nielicznym udaje się to zrobić na własną rękę, czyli bez kapitału obcego, bez finansowania budowy. Dlatego droga do wymarzonego domu prowadzi początkowo przez bank i jego zewnętrzny kapitał. Większość instytucji kredytowych udziela pożyczki tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca może sfinansować część całkowitego kapitału z własnej kieszeni. To bogactwo nazywa się słusznością.

Co liczy się w słuszności??

Kapitał własny obejmuje wszystkie aktywa pożyczkobiorcy. Oprócz kwot gotówkowych możesz np. zadeklarować w banku następujące rezerwy:

  • Saldo na rachunku bankowym, na rachunku na wezwanie i na rachunku lokaty stałej
  • Papiery wartościowe, takie jak akcje, fundusze i fundusze ETF
  • Księga oszczędności
  • płatna działka budowlana
  • Pieniądze zaoszczędzone z emerytury Riester (dotyczy tylko kwot wpłaconych od 2010 r.)
  • kredyt mieszkaniowy i umowa oszczędnościowa gotowa do alokacji
  • Prezenty pieniężne
  • Pożyczki od pracodawców, przyjaciół lub krewnych

Jeśli zsumujesz wszystkie wartości, wiesz, ile masz aktualnie dostępnego kapitału.

Oprócz kwot pieniężnych, papiery wartościowe, umowy towarzystw budowlanych i kilka innych aktywów są ujmowane w kapitale własnym.

Zdjęcie: IStock / Peopleimages

Jakie wartości można również wziąć pod uwagę?

Przy obliczaniu equity warto myśleć nieszablonowo. Ponieważ wielu budowniczych i nabywców domów nie wie: możliwe jest uwzględnienie aktywów, które będą dostępne tylko w przyszłości. Mogą służyć jako dodatkowe zabezpieczenie. Obejmują one:

  • dalsza nieruchomość lub grunt (opłacone)
  • Kontrakty Bauspar, które są gotowe do alokacji w przyszłości
  • Inwestycje i możliwe do zbycia udziały (spółki, spółdzielnie itp.)
  • dotacje publiczne (np. dotacje z programu KfW)
  • należne i wykonalne roszczenia wobec osób trzecich,
  • Kosztowności (np. obrazy lub złote monety)
  • oczekujące prezenty lub spadki 
  • Ubezpieczenie na życie (wartość wykupu)
  • zwrot podatku
  • Wypłaty premii od pracodawcy

Powinieneś też mieć oko na nadchodzące wydatki. Te następnie zmniejszają dostępny kapitał.

Ile kapitału własnego potrzebuje bank do udzielania kredytów hipotecznych??

Ile kapitału własnego bank wymaga oprócz kapitału obcego jest różne. Jeden wymaga wniesienia co najmniej 5,5 procent ceny zakupu. Drugi zatwierdza wniosek o pożyczkę tylko wtedy, gdy możesz zapłacić co najmniej 10 do 15 procent ceny zakupu. Odpowiada to w przybliżeniu dodatkowym kosztom zakupu. Dla wielu banków to jednak wciąż za mało: obecnie dość często liczy się od 20 do 30 procent całkowitego kapitału jako kapitału własnego. W końcu banki potrzebują zabezpieczenia pożyczonych pieniędzy. Kredytobiorca korzysta również z wyższego współczynnika kapitału własnego.
Przy okazji: możesz też kupić dom bez kapitału. Eksperci mówią wtedy o pełnym finansowaniu. To znaczy: bank finansuje Twój projekt w 100 procentach. Musisz się jednak spodziewać, że doradca przyjrzy się bliżej Twojej zdolności kredytowej. Ponadto pełne finansowanie jest stosunkowo droższe.  

Jakich dowodów potrzebujesz?

Teraz, gdy masz już pojęcie o swojej sytuacji finansowej, możesz udać się do banku. Zabierz ze sobą wszystkie dokumenty, które mogą służyć jako dowód słuszności, na przykład:
 

  • dokumenty poświadczone notarialnie
  • Zasady
  • wyciągi bieżące (konto, lokata, książeczki oszczędnościowe itp.)
  • Certyfikaty
  • Ocena
  • Kopie umowy

Pożyczkodawca jest prawnie zobowiązany do zażądania tego dowodu. Tylko w ten sposób może przekonać samego siebie, że faktycznie masz określony kapitał. 

Jakie są zalety posiadania wysokiego udziału kapitału własnego przy zakupie domu??

Zasadniczo im wyższy kapitał własny, tym niższa wymagana kwota kredytu. Wiele banków nagradza klientów, którzy sami mogą ponieść dużą część kosztów, lepszymi warunkami. Ponieważ własny kapitał – podobnie jak wysoki dochód – jest dobrą poduszką, która amortyzuje nieoczekiwane koszty i ryzyko. Większość instytucji kredytowych zapewnia klientom z taką poduszką na plecach niższe oprocentowanie. Dzięki temu pożyczkobiorca może szybciej spłacić pożyczkę - i szybciej jest wolny od długów.

Jeśli kapitał własny jest wysoki, banki nagradzają swoich klientów lepszymi warunkami.

Zdjęcie: IStock / Indysystem

Jakiego wzoru można użyć do obliczenia wskaźnika kapitału własnego??

Wskaźnik kapitału własnego ilustruje stosunek kapitału własnego do kapitału całkowitego. Jest podawana w procentach i jest najważniejszą kluczową wartością przy sprawdzaniu zdolności kredytowej. Wymagana inwestycja składa się z ceny zakupu domu lub mieszkania oraz dodatkowych kosztów zakupu dla pośredników, podatku od nieruchomości, notariusza i księgi wieczystej. Dodatkowo należy zaplanować kwotę na meble i inne wydatki.
Ogólna zasada obliczania wskaźnika kapitału własnego to:
(kapitał własny x 100) / łączna inwestycja = wskaźnik kapitału własnego w procentach

Jaki wpływ na poziom oprocentowania ma wskaźnik kapitału własnego??

Im wyższy współczynnik kapitału własnego, tym niższe oprocentowanie kredytu. Przykład: Chcesz kupić mieszkanie w Offenburgu. Cena zakupu to 300.000 euro. Dodatkowe koszty to 31.710 euro. Odpowiada to około 10 procentom ceny zakupu. Potrzebujesz więc łącznie 331 do finansowania.710 euro. Wybierz dziesięć lat jako stałą stopę procentową i 2 procent jako stopę spłaty.
 

Kwota pożyczki
w euro

Do dyspozycji
kapitał własny
w euro

Wskaźnik kapitału własnego
(bułczasty)

Uwiązany
Odsetki debetowe p.a.

331.710

0

0 procent

1,63 procent

298.710

33.000

10 procent

1,13 procent

265.710

66.000

20 procent

0,85 procent

231.710

100.000

30 procent

0,70 procent

198.710

133.000

40 procent

0,62 procent

165.710

166.000

50 procent

0,56 procent

132.710

199.000

60 procent

0,63 procent

99.710

232.000

70 procent

0,69 procent

65.710

266.000

80 procent

0,88 procent


Nasz przykład pokazuje: przy współczynniku kapitału własnego między 40 a 70 procent otrzymujesz najlepszą stopę procentową. Potem trend się odwraca i stopy procentowe ponownie rosną.

Czy powinieneś wykorzystać cały kapitał na kredyt hipoteczny??

nie. Eksperci od kredytów hipotecznych odradzają to. Bez względu na to, jak wielkie jest pragnienie posiadania domu - nie poświęcaj ostatniego centa ze swoich rezerw. Utrzymuj rezerwę awaryjną w wysokości od dwóch do trzech miesięcznych pensji netto. Bo często zdarza się to nieoczekiwanie, zwłaszcza przy budowie lub zakupie domu. Tu remont w domu, tam wadliwe urządzenie elektryczne - zaczynasz się potykać finansowo.

Co kryje się za hipoteką na mięśnie?

Jeśli właściciel budynku lub nabywca pomaga w budowie lub renowacji domu, nazywa się to hipoteką mięśniową. Możesz ubiegać się o to z banku oprócz swojego kapitału. Bo ci, którzy sami przejmują się pracą rzemieślnika, obniżają koszty budowy. Zwiększa to współczynnik kapitału własnego - i szansę na uzyskanie kredytu budowlanego. Jednak kwota hipoteki na mięśnie jest ograniczona do maksymalnie 10 do 15 procent sumy konstrukcyjnej. Nie później niż 30.000 euro to zazwyczaj koniec. Ponadto powinieneś być w stanie udowodnić, że Twoja praca została wykonana prawidłowo.

Uwaga

Nie lekceważ wysiłku włożonego w pracę manualną i nie przeceniaj swoich umiejętności. Jeśli wystąpią błędy, czas budowy się wydłuża. Poza tym musisz sam opłacić wszystkie koszty.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here