Wspólnota właścicieli: prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości”,

Znasz już nasz podcast?

Jak stać się częścią społeczności właścicieli??

Jako nabywca kondominium lub domu w zabudowie szeregowej nie tylko sam nabywasz mieszkanie lub dom, ale także stajesz się współwłaścicielem całej nieruchomości. Twój osobisty wkład w to jest obliczany na podstawie liczby metrów kwadratowych twojego mieszkania mierzonej w stosunku do wielkości nieruchomości jako całości. Nie możesz zatem samodzielnie decydować i regulować pewnych rzeczy, tak jak możesz to zrobić z własnością należącą tylko do Ciebie.

O czym decyduje społeczność właścicieli?

Jeśli, na przykład, dach musi zostać ponownie przykryty lub drogi dojazdowe mają zostać odnowione, właściciele muszą o tym wspólnie zadecydować. A w zależności od wielkości Twojego mieszkania, będziesz musiał partycypować w kosztach.
Zasadniczo wszystko, co dotyczy całej nieruchomości, jest omawiane i regulowane wspólnie przez wszystkich właścicieli. Zwykle wyznaczany jest administrator, który regularnie zaprasza właścicieli na spotkania, na których omawiane są wszystkie nierozstrzygnięte tematy, sugestie lub problemy. W protokole ze „spotkania właścicieli” decyzje podjęte przez stowarzyszenie właścicieli są również dokładnie udokumentowane dla uczestników, którzy nie są obecni.
W każdym razie przed zakupem mieszkania warto dokładnie zapoznać się z protokołami z ostatnich spotkań właścicieli. Tutaj znajdziesz niezbędne informacje na temat działań remontowych, które są omawiane, planowane, a może nawet już podjęte. Możesz także uzyskać lepszy obraz struktury społeczności właścicieli. Czy potrafisz szybko dojść do porozumienia w sprawie ważnych decyzji i działać pragmatycznie, konstruktywnie i w sposób zorientowany na cel?? A może są awanturnicy i poboczni kierowcy, którzy mogą szybko zepsuć zabawę Twojej nieruchomości w przyszłości?? Warto się bliżej przyjrzeć finansowo i nie męczy nerwów.

Większość prac, które są w toku w lub na domu szeregowym, musi zostać zatwierdzona przez wszystkich właścicieli.

Zdjęcie: fotolia / schulzfoto

Jaka jest podstawa prawna wspólnoty właścicieli??

Wszelkie prawa i obowiązki związane z zakupem kondominium lub domu w zabudowie szeregowej są dokładnie uregulowane w ustawie o kondominium (WEG) z 1951 r., ostatnio częściowo zmienionej w 2014 r. Zawarte tam paragrafy zawierają regulacje dotyczące praw i obowiązków poszczególnych właścicieli w ramach wspólnoty właścicielskiej, a także wymagania dotyczące gospodarowania majątkiem oraz regulacje dotyczące zadań administracyjnej rady doradczej. Reforma WEG weszła w życie pod koniec 2020 roku.

Co to jest własność indywidualna, wspólna i częściowa??

Jak już wspomniano, kupując mieszkanie lub dom szeregowy, kupujesz również części całej nieruchomości. Należy tu jednak dokonać rozróżnienia, które części całej własności są wykorzystywane przez kogo i w jaki sposób. Bo tylko wtedy jest jasne, kto za co płaci i jakie koszty. W związku z tym rozróżnia się majątek indywidualny, majątek wspólny i majątek częściowy.

Co jest częścią majątku odrębnego i częściowego?

Oddzielna własność to własność samodzielnego mieszkania lub domu. Ponadto istnieje wyłączna własność wszystkich pomieszczeń należących do mieszkania, ale nie używanych do celów mieszkalnych, takich jak garaż czy piwnica. Te pomieszczenia lub powierzchnie – to znaczy nieruchomość indywidualna wraz z wyłączną własnością – razem skutkują tak zwaną częściową własnością całej nieruchomości.
Wszystko, co należy do Ciebie jako indywidualnego właściciela, jest również określane jako odrębna własność. Możesz usunąć tę odrębną nieruchomość według własnego uznania lub możesz coś dodać, jeśli nie przeszkadza to współwłaścicielom w osiedlu lub zmienia wygląd zewnętrzny nieruchomości. Twoja własność prywatna obejmuje na przykład:

  • wykładziny podłogowe i ścienne, parkiet, laminat, płytki, tapety
  • Zaplecze sanitarne wraz z całym wyposażeniem
  • Wyposażone kuchnie
  • Wszystkie drzwi wewnętrzne Twojego mieszkania
  • Wszystkie ściany nienośne
  • Wszystkie linie zaopatrzenia w Twoim kondominium lub kamienicy

Co należy do majątku wspólnego?

Z drugiej strony, obszary nieruchomości, które są jednakowo dostępne dla wszystkich właścicieli i mogą być również wykorzystywane przez wszystkich współwłaścicieli, określane są jako własność wspólna. Oznacza to np. klatkę schodową lub elewację budynku mieszkalnego. Drzwi zewnętrzne mieszkania są również częścią majątku wspólnego i nie mogą być wymieniane bez zezwolenia. W skład wspólnej nieruchomości wchodzą również:

  • Windy
  • dachy
  • Systemy grzewcze
  • Wszystkie ściany nośne całego budynku również w Twoim mieszkaniu
  • Linie zasilające do wejścia do kondominium
  • Elaborat
  • Okna i drzwi francuskie
  • Okładka
  • Fasady

Okna i drzwi balkonowe w domku szeregowym należą do wszystkich, są więc częścią majątku gminy.

Zdjęcie: fotolia / zdjęcie 5000

Niektóre z tych rzeczy z pewnością będą dla Ciebie oczywistością, ale możesz być zdziwiony, że okna i drzwi balkonowe są również częścią własności społeczności. I tak było dopiero od czasu wyroku Sądu Wyższego Sądu Okręgowego w Hamm (OLG Hamm, wyrok z 22.ósmy.91, odn. 15 W 166/91) więc. W przeszłości okna i drzwi balkonowe stanowiły indywidualną własność każdego indywidualnego właściciela. Każdy był za to odpowiedzialny i mógł żyć swoją indywidualnością. Dziś jest inaczej: okna i drzwi poszczególnych mieszkań czy domów szeregowych należą do wspólnoty.
Nawet jeśli nadal masz przed sobą starą deklarację podziału, nie jest ona już prawnie skuteczna ze względu na nowe wymogi prawne. Jeśli więc chcesz bez wspólnej decyzji wymienić w swoim mieszkaniu stare okna drewniane na nowe plastikowe, zmienisz wygląd zewnętrzny osiedla, a w najgorszym wypadku będziesz zobowiązany do jego demontażu przez wspólnotę właścicieli. Jest to oczywiście więcej niż irytujące i często prowadzi do rozbieżności i nieporozumień, zwłaszcza w stowarzyszeniach właścicieli o mniej jednorodnych interesach.
Wszystkie koszty dotyczące majątku wspólnego rozdzielane są proporcjonalnie do odpowiedniego udziału we współwłasności między właścicielami. O wszystkich czynnościach konserwacyjnych na wspólnej nieruchomości należy również wspólnie zadecydować większością głosów na zgromadzeniu właścicieli.
Nawet jeśli istnieje taras na dachu dostępny dla wszystkich właścicieli, basen, sala fitness czy ogród, z którego mogą korzystać wszyscy właściciele, wszystkie te obiekty należą do tzw. Będzie to dokładnie określone w Państwa oświadczeniu o podziale (więcej na ten temat poniżej). Jako nabywca kondominium powinieneś uważnie je przeczytać i zastanowić się, czy poczynione ustalenia są dla Ciebie do zaakceptowania.

Oszczędności z tytułu kredytu mieszkaniowego i finanse Oszczędności z kredytu mieszkaniowego: w ten sposób młodzi ludzie mogą posiadać własny dom! we współpracy z LBS Dowiedz się więcej

Czym są specjalne prawa użytkowania?

Powinieneś również uważnie przyjrzeć się specjalnym prawom użytkowania. Oznacza to tarasy i ogrody, które mogą być używane tylko przez właściciela odpowiednich mieszkań na parterze, ale nadal należą do społeczności. Jeśli bawisz się zakupem mieszkania ogrodowego we wspólnocie właścicieli, dowiedz się dokładnie, czy przepisy zakotwiczone w deklaracji podziału odpowiadają Twoim wyobrażeniom na przyszłość.
Specjalne prawa użytkowania zawsze zastępują odrębną własność, jeśli nie można tego prawnie wprowadzić lub nie jest to pożądane przez właściciela udostępniania. Deweloper, jako pierwszy właściciel osiedla, może początkowo pozostawić określone części nieruchomości we wspólnocie i zapewnić specjalne prawo użytkowania. Często robi to na tarasach i ogrodach lub na naziemnych miejscach parkingowych dla pojazdów.

Jaka jest deklaracja podziału?


W przypadku podziału całej nieruchomości na własność częściową należy sporządzić tzw. oświadczenie o podziale. Jest on następnie wpisywany bezpośrednio do księgi wieczystej i dlatego jest prawnie wiążący dla każdego współwłaściciela.
W deklaracji podziału możesz np. zobaczyć, które komórki lokatorskie lub piwnice należą do których mieszkań. Udziały własnościowe muszą z tego wynikać w sposób zróżnicowany, aby można było jasno określić rozkład kosztów za nieruchomość wspólną. Często porządek wspólnotowy jest również częścią deklaracji podziału. Jest to dla Ciebie absolutnie niezbędny dokument przy zakupie mieszkania lub domu w zabudowie szeregowej (więcej na ten temat poniżej). Dlatego warto je wcześniej skrupulatnie sprawdzić i w razie wątpliwości zasięgnąć fachowej porady.
Oświadczenie o podziale reguluje również dokładnie, co należy do majątku indywidualnego lub częściowego, a co zostało określone jako majątek wspólny. Ważne jest, aby wiedzieć, że oświadczenia o podziale, które nie spełniają wymogów ustawy kondominium są prawnie bezskuteczne. Na przykład „części budynku, które są niezbędne do jego istnienia lub bezpieczeństwa, a także instalacje i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli mieszkań” zgodnie z § 5 ust. 2, WEG nigdy nie będzie własnością prywatną. Niedopuszczalne jest zamieszczenie lub użycie innego oświadczenia o podziale w księdze wieczystej w odniesieniu do tych części budynku.
Oprócz oświadczenia o podziale należy złożyć regulamin gminy i domu oraz tzw. plan podziału. To pokazuje dokładną lokalizację, wielkość i rozmieszczenie nieruchomości. Deklarację podziału można później zmienić tylko za zgodą wszystkich właścicieli. Każde nowe oświadczenie o podziale musi następnie, podobnie jak pierwsze, być poświadczone notarialnie przez notariusza i wpisane do księgi wieczystej.

Jakie są zasady wspólnoty i domu??

Porządek wspólnotowy, również w skrócie GemO, jest obok deklaracji podziału kolejnym ważnym kryterium przy zakupie kondominium lub domu w zabudowie szeregowej. Zgodnie z ustawą o kondominium reguluje to wszystkie prawa i obowiązki właścicieli między sobą. W przypadku braku szczególnych przepisów wspólnotowych zastosowanie mają przepisy Ustawy o kondominium.
Wszystkie informacje i przepisy, które są ważne dla wspólnego mieszkania i organizowania się w osiedlu, są zawarte w regulaminie gminy: Między innymi można określić następujące tematy:

  • specjalne przepisy, które wpływają na własność prywatną
  • Regulamin korzystania z kompleksu mieszkalnego
  • dokładny podział praw głosu poszczególnych współwłaścicieli
  • Podział kosztów pomiędzy właścicieli
  • specjalne przepisy dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym
  • konkretne zasady trzymania zwierząt domowych
  • Regulamin remontu budynku mieszkalnego
  • Regulamin powoływania administratora
  • Regulamin użytkowania terenów ogrodowych lub tarasów dachowych
  • Regulamin placów zabaw i obiektów rekreacyjnych na terenie posesji
  • Regulamin muzyki house 

Wszelkie informacje i przepisy dotyczące współistnienia są określone w regulaminach wspólnotowych, na przykład regulaminie dla osiedlowego placu zabaw.

Zdjęcie: iStock / TrongNguyen

Zasady społeczności można zmienić w dowolnym momencie. Musi to jednak zostać uchwalone jednogłośnie na spotkaniu właścicieli. Doświadczenie pokazuje, że w przypadku bardzo dużych stowarzyszeń właścicielskich bardzo trudno będzie zmienić istotne rzeczy. Jako pianista w osiedlu mieszkaniowym z daleko posuniętym zakazem muzyki domowej prawdopodobnie nie będziesz szczęśliwy i powinieneś zastanowić się bardziej niż dokładnie, czy mieszkanie - nawet jeśli wszystko inne wygląda wspaniale i idealnie - jest naprawdę dla Ciebie.
Warto też usiąść i zwrócić uwagę, czy korzystanie z placów zabaw i terenów ogrodowych jest bardzo ściśle regulowane. Jako rodzice małych dzieci wyrządzacie sobie krzywdę, jeśli Wasze potomstwo nie może bawić się na dworze tak, jak mu się podoba. Nie należy więc liczyć na tolerancję współwłaścicieli, bo to oni sporządzili regulamin i dlatego są nimi zainteresowani. Rzadko można się spodziewać daleko idącej zmiany w ustroju wspólnotowym, chyba że zmieniła się znacząco struktura własnościowa.
Powinieneś również bardzo dokładnie zapoznać się z istniejącymi zasadami domu przed zakupem kondominium. Tutaj codzienna koegzystencja właścicieli jest uregulowana jeszcze dokładniej niż w porządku wspólnotowym. Niemniej jednak prawo prywatne zawsze obowiązuje zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem. Dlatego nie można wymieniać przepisów sprzecznych z obowiązującym prawem.
Nawiasem mówiąc, wszystkie zasady regulaminu domu obowiązują nie tylko dla Ciebie jako właściciela, ale oczywiście muszą być również przestrzegane przez Twoich najemców i ich gości. Każdy, kto naruszy zasady regulaminu domu, może najpierw zostać ostrzeżony. Możesz nawet zagrozić najemcy wypowiedzeniem umowy później.
Jako właściciel mieszkania możesz wspólnie z innymi właścicielami określić zasady domu i w razie potrzeby je modyfikować. Konieczne jest uwzględnienie regulaminu domu jako części umowy najmu i / lub umieszczenie go bezpośrednio w budynku mieszkalnym, aby wszyscy mogli go zobaczyć.

Czy społeczność właścicieli i zarządcy nieruchomości są tacy sami??

Nie, firma właścicielska i firma zarządzająca nieruchomościami to nie to samo. Ale każda wspólnota właścicieli musi mieć zarządcę nieruchomości. Jest to określone w ustawie o kondominium. W przeciwnym razie różni właściciele normalnie nie byliby w stanie właściwie zarządzać wszystkimi bieżącymi sprawami razem, ku zadowoleniu wszystkich. Dlatego bardziej niż sensowne jest, aby właściciele znaleźli i wybrali zarządcę wspólnego nieruchomości, który następnie będzie odpowiedzialny za wszystkie organizacyjne i inne zadania wspólnoty właścicieli.
Na przykład administrator dba o obsługę porządkową, wykonanie niezbędnych napraw zlecając to firmom, całą księgowość i wiele więcej. Zadaniem firmy zarządzającej nieruchomościami jest również zagwarantowanie właścicielom profesjonalnego doradztwa we wszystkich sprawach dotyczących mienia komunalnego. Zarządca nieruchomości powinien zawsze odnosić sukcesy w skupianiu różnych interesów właścicieli pod jednym dachem. Następnie musi szybko i rutynowo wprowadzać w życie wspólne decyzje.
Twój zespół zarządzający nieruchomością sporządza również co roku biznesplan i rachunek za zasiłek mieszkaniowy dla wszystkich właścicieli. Zwykle wysyła te dokumenty wszystkim zaangażowanym przed spotkaniem właścicieli. W ten sposób członkowie wspólnoty właścicieli mogą z wyprzedzeniem uzyskać dokładne informacje i skorygować ewentualne niespójności. W przeciwnym razie, jako właściciel, możesz w każdej chwili wyświetlić te dokumenty u administratora.
Na corocznych spotkaniach właścicieli odciąża się zarówno administrację, jak i komisję doradczą. Sprawozdania administratora i kontrole rady doradczej zarządu. Jeżeli nic nie budzi zastrzeżeń, proponuje się zwolnienie administratora. Oznacza to, że został zatwierdzony za swoje czyny i nie może być już za to ścigany.
Ważne: zarządzanie własnością prywatną jest wyłączną odpowiedzialnością indywidualnego właściciela. Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, jesteś za to odpowiedzialny i nie możesz liczyć na wsparcie firmy zarządzającej nieruchomościami. Ponosisz również wyłączną odpowiedzialność organizacyjną i finansową za naprawy i niezbędne prace konserwacyjne na swojej własności prywatnej.

Społeczność właścicielska: jakie są zadania rady doradczej?

Wiele stowarzyszeń właścicieli wybiera tak zwaną administracyjną radę doradczą. To wspiera i kontroluje administratora we wszystkich sprawach. O ile przepisy wspólnotowe nie stanowią inaczej, wspólnota właścicieli może wybrać współwłaściciela zwykłą większością głosów.
Głównym zadaniem administracyjnej rady doradczej, która notabene działa na zasadzie wolontariatu, jest weryfikacja sytuacji finansowej i kontrola rocznych rozliczeń administratora. Pełni również funkcję mediatora, która polega na moderowaniu pomiędzy właścicielami a zarządcą. Protokoły ze spotkań właścicieli muszą być podpisane przez komisję doradczą, aby były prawnie skuteczne.

Jakie znaczenie ma spotkanie właścicieli?

Zarządca wspólnoty właścicielskiej zwołuje zebranie właścicielskie raz w roku lub częściej w razie potrzeby. Ma to ogromne znaczenie, bo tu zapadają wszystkie decyzje związane z utrzymaniem lub modernizacją budynku mieszkalnego.
Niezależnie od tego, czy dach ma być pokryty, nowoczesny system grzewczy, czy elewacja ma być pomalowana na inny kolor - wszystko to wymaga decyzji stowarzyszenia właścicieli. W tym celu administrator umieszcza w porządku obrad wszystkie zaproponowane i do omówienia tematy, ponieważ prawnie skuteczne uchwały wspólnoty właścicieli można dokonać tylko w sprawach, które znajdują się w porządku obrad.
Ponadto zgromadzenie właścicieli ma kworum tylko wtedy, gdy obecni właściciele reprezentują co najmniej 50 procent udziałów we współwłasności. Dokładne szczegóły dotyczące prawa głosu są określone w oświadczeniu o podziale. Właściciele większych mieszkań uzyskują tym samym wyższy procent głosów na zgromadzeniu właścicieli. Jednak zmiany strukturalne zawsze muszą być podejmowane jednomyślnie, podczas gdy decyzja większości jest prawnie skuteczna również w przypadku działań renowacyjnych.
Oprócz kwestii remontowo-remontowych, w programie spotkania właścicieli regularnie pojawią się również następujące pozycje:

  • Plan gospodarczy
  • Sprawozdanie roczne
  • Rachunkowość
  • Wybór administratora
  • Wybory zarządu

Co mogę sprzeciwić się decyzji większości??

Jako nabywca kondominium lub kamienicy musisz mieć świadomość, że stajesz się częścią wspólnoty właścicieli. Mogą więc pojawić się rozwiązania, które nie są w twoim interesie. Szczególnie denerwujące jest to, że nadal będziesz uwzględniony proporcjonalnie do wszelkich kosztów, które mogą się pojawić.
Po takiej decyzji zwykle niewiele można zrobić. Najlepszą opcją jest zgromadzenie jak największej liczby wyborców w okresie poprzedzającym głosowanie. Jeśli nadal chcesz sprzeciwić się decyzji podjętej większością głosów, możesz jedynie sprawdzić, czy jest ona prawnie nieskuteczna z powodu błędu formalnego.
Jeśli chcesz sam zgłosić problem, zawsze warto porozmawiać z zaangażowanymi osobami przed spotkaniem właścicieli. Zwiększa to prawdopodobieństwo, że inni współwłaściciele zagłosują na Twoje obawy. Ponieważ spotkania właścicieli zwykle odbywają się tylko raz w roku, w przeciwnym razie stracisz dużo czasu, jeśli Twoja propozycja zostanie odrzucona.
Ogólnie rzecz biorąc, dobrze jest być gotowym na kompromisy w interesie dobrej społeczności i od czasu do czasu być otwartym na sugestie we własnym interesie. Zwiększa to również prawdopodobieństwo, że inni właściciele będą przygotowani do przyjęcia środka, jeśli chodzi o Twoje szczególne obawy.

Pytania dotyczące zmian strukturalnych należy zawsze rozwiązywać jednomyślnie. W przypadku działań renowacyjnych, większościowa decyzja wspólnoty właścicieli jest już prawnie skuteczna.

Zdjęcie: shutterstock / sirtravelalot

Rachunek za media, roczny biznesplan i dodatek mieszkaniowy

Jak naliczany jest rachunek za media??

Dla wspólnoty właścicieli, podobnie jak dla mieszkańców wynajmowanego mieszkania, regularnie sporządzane jest zestawienie kosztów eksploatacji. To pokazuje, ile trzeba zapłacić za poniesione koszty.
Jeśli chodzi o bieżące koszty dodatkowe związane z utrzymaniem Twojego kondominium, dokonaj wyraźnego rozróżnienia między kosztami wspólnoty właścicieli (na przykład wynagrodzenie zarządcy) a kosztami ogólnego użytkowania (na przykład koszty wywóz śmieci). Te ostatnie określa się również mianem kosztów operacyjnych.
W rozporządzeniu o kosztach operacyjnych (BetrKV) jest dokładnie uregulowane, które dodatkowe koszty należą do kosztów operacyjnych. Nie ma to znaczenia dla właścicieli-lokatorów, ale kiedy wynajmujesz mieszkanie lub dom, dokonanie właściwego rozróżnienia jest bardzo ważne, ponieważ koszty operacyjne możesz przerzucić tylko na swojego najemcę.
Opiekun zwykle tworzy zestawienia świadczeń mieszkaniowych tak wyraźnie, że Ty, jako właściciel, możesz na pierwszy rzut oka zobaczyć koszty operacyjne, które możesz przenieść na swojego lokatora. Ułatwia to przygotowanie rachunku za media dla partnera umownego.

Jaki jest roczny biznesplan?

Każdy zarządca sporządza roczny biznesplan dla swojego kompleksu mieszkalnego. Wymienia wszystkie wydatki i dochody, jakich można oczekiwać dla wspólnoty właścicieli w roku kalendarzowym. Właściciele muszą zgodzić się na ten plan na spotkaniu właścicieli. Czyniąc to, zobowiązują się również do płacenia miesięcznego dodatku mieszkaniowego (czasami nazywanego również „zasiłkiem mieszkaniowym”). Pieniądze te są wykorzystywane na pokrycie bieżących kosztów operacyjnych i, jeśli to konieczne, na budowanie rezerw.
Biznesplan zasadniczo dotyczy bieżącego roku kalendarzowego lub jest przedłużany do czasu podjęcia decyzji w sprawie kolejnego biznesplanu. Składa się z ogólnego planu gospodarczego, który dotyczy wspólnoty właścicieli jako całości oraz indywidualnego planu gospodarczego, który sporządzany jest dla każdego współwłaściciela z osobna. Koszty są zwykle dzielone proporcjonalnie do udziału we współwłasności.

Jak obliczany jest dodatek mieszkaniowy dla wspólnoty właścicieli??

Zasiłek mieszkaniowy lub zasiłek mieszkaniowy wypłacany przez poszczególnych członków przedsiębiorstwa właścicielskiego składa się z następujących czynników, między innymi:

  • Koszty i opłaty administracyjne (opłata administracyjna)
  • Koszty i opłaty za utrzymanie mienia komunalnego (dozorca, ogrodnik, personel sprzątający)
  • Opłaty za śmieci i śmieci
  • Rezerwy na utrzymanie nieruchomości
    Do rezerwy alimentacyjnej przy obliczaniu zasiłku mieszkaniowego często przyjmuje się wartość od 0,8 do 1,0% ceny zakupu od zakończenia inwestycji.
  • Przychody z odsetek z istniejących rezerw na utrzymanie

Podatek od nieruchomości za dom nie jest wliczony w zasiłek mieszkaniowy. Jako właściciel płacisz to bezpośrednio.
Jeśli istnieje wspólny system ogrzewania, koszty ogrzewania również mogą być uwzględnione w zasiłku mieszkaniowym. Dlatego przed zakupem mieszkania sprawdź dokładnie, jakie dodatkowe koszty są faktycznie uwzględnione w Twoim zasiłku mieszkaniowym, aby nie być zaskoczonym kolejnymi, znacznie wyższymi dodatkowymi kosztami.

Czy usługi związane z gospodarstwem domowym podlegają odliczeniu dla społeczności właścicieli??

Jako właściciel mieszkania lub domu w zabudowie szeregowej możesz odliczyć część swojego świadczenia mieszkaniowego od podatku jako usługi związane z gospodarstwem domowym. Pod pewnymi warunkami możesz podać w zeznaniu podatkowym 20 procent kosztów pracy i podróży, a tym samym zmniejszyć swoje zobowiązanie podatkowe.
Ważne jest, aby wszystkie pozycje kosztów były wykazane oddzielnie na rachunku za media, a także na fakturach usługodawcy. Na przykład można wziąć pod uwagę usługi odśnieżania, mycie okien, usługi sprzątania lub ogrodnicy.
Wyłączone z tej zasady są wszelkie koszty związane z zarządzaniem wspólnotą właścicielską. Koszty eksperta również nie podlegają zwrotowi do celów podatkowych. Aby właściciel mógł odliczyć od podatku koszty usług związanych z gospodarstwem domowym, konieczne jest, aby zarządca wystawił Ci zaświadczenie określające konkretną część poniesionych kosztów.

Właściciele wspólnie ponoszą koszty utrzymania i administracji.

Zdjęcie: Eisenhans / Fotolia

Jak ubezpieczona jest wspólnota właścicieli?

Kupując kondominium lub dom w zabudowie szeregowej sprawdź, jakie polisy ubezpieczeniowe wykupiła już wspólnota właścicieli, bo wtedy możesz je samemu uratować. Zgodnie z § 21 ust. 5 pkt 3 WEG ubezpieczenie od pożaru budynku mieszkalnego jest obowiązkowe dla każdej wspólnoty właścicieli. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej domu i ziemi jest również wymagane przez prawo. Twój zarządca nieruchomości musi zadbać o to ubezpieczenie. Nie musisz wykupywać tych polis oddzielnie – oczywiście pod warunkiem, że wszystko jest zarządzane prawidłowo – ale zwykle jesteś w nie zaangażowany poprzez wypłaty zasiłku mieszkaniowego.
Ubezpieczenie szkła i elektroniki nie jest wymagane w przypadku stowarzyszeń właścicieli. Dlatego należy zachować ostrożność, jeśli w nieruchomości znajdują się duże powierzchnie szklane lub systemy wind. W takim przypadku powinieneś dowiedzieć się, jak ten problem można rozwiązać wspólnie z odpowiednim towarzystwem ubezpieczeniowym, w przeciwnym razie może szybko stać się drogi.
Warto również rozważyć wykupienie tzw. ubezpieczenia zasiłku na mieszkanie. To się opłaca, jeśli jeden ze współwłaścicieli stanie się niewypłacalny. Być może zawarcie ubezpieczenia ochrony prawnej jest opcją dla Twojej społeczności właścicieli. Nie pokrywa to jednak kosztów w sporach w ramach wspólnoty właścicielskiej, a jedynie w przypadku, gdy wspólnota właścicielska ma spory prawne z osobami trzecimi.

Jakie trudności mogą pojawić się we wspólnocie właścicieli??

W wielu stowarzyszeniach właścicieli zawsze toczą się spory dotyczące podziału kosztów, które nie dotyczą wszystkich właścicieli w takim samym stopniu. Na przykład mieszkańcy mieszkań na parterze często czują się pokrzywdzeni, jeśli otrzymują proporcjonalny udział w kosztach windy, mimo że nigdy z windy nie korzystają. W ustawie kondominium zastrzeżono jednak, że wszyscy właściciele ponoszą ciężary zgodnie ze swoimi udziałami we współwłasności, ale także korzystają z dobrodziejstw wspólnoty. Opiera się to na zasadzie solidarności.
Czasami oświadczenie o podziale stanowi, że niektórzy właściciele nigdy nie korzystają z systemów, a zatem nie są zaangażowani w koszty. Jeśli problem nie zostanie rozwiązany w zadowalający sposób - jak w przykładzie z windą - można to później zmienić w indywidualnych przypadkach. Jednak każda późniejsza korekta jest zawsze uzależniona od zgody pozostałych właścicieli. Zasada solidarności może zostać uchylona większością głosów. Warunkiem do tego jest jednak zagwarantowanie właściwego zarządzania obiektem. Ważne jest również, aby nikt nie był arbitralnie poszkodowany przez rozporządzenie.
Odstępstwo od zasady solidarności jest również możliwe w przypadku parkingu podziemnego. W przypadku większej liczby miejsc w parkingu podziemnym niż mieszkań należy je wydzielić i rozliczyć na podstawie odpowiedniego oświadczenia o podziale.
W wielu stowarzyszeniach właścicielskich istnieje również spór o alokację kosztów utrzymania terenów zielonych i ogrodów na osiedlu. Jeżeli właściciel posiada specjalne prawo użytkowania części ogrodu, musi pokryć wszystkie koszty poniesione w jego ogrodzie. Niezależnie od tego, czy chodzi o sadzenie, pielęgnację trawnika, czy wycięcie martwego drzewa z Twojej części ogrodu. Jeśli istnieją tutaj inne porozumienia, należy je wyraźnie odnotować w oświadczeniu o podziale.

Często w społeczności właścicieli dochodzi do nieporozumień, jeśli chodzi o koszty utrzymania terenów zielonych. Jedno jest pewne: jeśli właściciel ma specjalne prawo użytkowania części ogrodu, to pokrywa również koszty w swoim ogrodzie.

Zdjęcie: fotolia / VRD

Często pojawiają się też kłopoty z użytkowaniem części wspólnych. Regulamin domu reguluje, co jest dozwolone lub zabronione w gminnych terenach zielonych. Czasami wchodzenie na tereny zielone jest całkowicie zabronione lub dzieci mogą bawić się na placach zabaw tylko w określonych godzinach. Nawet jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz upewnić się, że najemca przestrzega zasad gry. Jeśli masz dzieci i jeśli będą mogły bawić się w ogrodzie, musisz popracować nad zmianą deklaracji podziału. Aby to zrobić, zwykle potrzebujesz większości dwóch trzecich. Jeśli trzeba zmienić tylko regulamin domu, wystarczy zwykła większość.


Do niektórych mieszkań przydzielone są tereny ogrodowe, z których właściciel korzysta wyłącznie. Decyduje, jakie rośliny zasadzić i czy jego dzieci dostaną huśtawkę. Zezwolenia nie potrzebuje też każdy, kto stawia doniczki na balkonie lub udekoruje je sezonowo. Ale wolność może mieć granice. Czy żywopłoty-
przewidziana wysokość lub krata do pnączy, właściciel musi się do niej stosować.


Harmonijne współistnienie zależy nie tylko od kwestii projektowych. Hałas jest często przyczyną kłótni. Ważne jest, aby być ostrożnym, szczególnie w ogrodzie i na balkonie. Lepiej jest kontynuować świętowanie w pomieszczeniu od godziny 22:00 i zmniejszyć hałas do głośności w pomieszczeniu. Zwykle nic nie stoi na przeszkodzie, aby okazjonalnie grillować, ale jeśli do pomieszczeń przedostanie się dym, grillowanie węglem również może być zabronione. Dla spokoju ducha grill elektryczny i tak jest lepszym wyborem.
Często też w środowisku właścicieli dochodzi do sporów o konieczność i zakres działań naprawczych i remontowych. Niektórzy chcieliby wydać dużo pieniędzy na nową elewację, a współwłaściciel uważa remont za całkowicie przedwczesny lub wręcz zbędny. W szczególności, jeśli zaoszczędzona rezerwa na utrzymanie jest zbyt krótka na planowany remont, często pojawiają się gorzkie spory między członkami wspólnoty właścicieli.
Staje się to szczególnie trudne, gdy zarządca ustala specjalny wkład od współwłaścicieli, aby móc zrealizować wspólnie ustalony projekt remontowy. W szczególności, jeśli jeden lub więcej właścicieli nie może lub nie chce zapłacić wymaganej kwoty, należy się spodziewać dalszych problemów w społeczności. A sam administrator czasami powoduje rozbieżności, jeśli nie wykonuje należycie swoich obowiązków.

Co należy wziąć pod uwagę w przypadku zmiany właściciela?

Jeśli ktoś ze wspólnoty właścicieli sprzeda swoje mieszkanie lub dom w zabudowie szeregowej, ustawa o kondominium znów nabiera znaczenia. Oznacza to, że przed sprzedażą kondominium w kompleksie mieszkaniowym należy uzyskać pisemną zgodę od zarządcy nieruchomości. Ta zgoda ma na celu ochronę społeczności właścicieli przed przyjmowaniem do społeczności podejrzanych nabywców.
Rezerwy są również ważne przy sprzedaży Twojego kondominium. Wszelkie kredyty, które jako poprzedni właściciel wniosłeś z zasiłkiem mieszkaniowym, trafiają bezpośrednio do nabywcy kondominium. Opiekun musi wtedy sporządzić zaświadczenie o zasiłku mieszkaniowym, z którego proporcjonalnie wynika, jakie koszty poniesie poprzedni właściciel (tj. Ty), a jakie przyszły właściciel.
Jeżeli specjalna opłata została już ustalona na spotkaniu właścicieli przed sprzedażą, ale jest należna dopiero po zmianie właściciela, koszty z tego tytułu ponoszą nabywca nieruchomości. Musi także zrekompensować istniejące deficyty mieszkaniowe poprzedniego właściciela. Jako kupujący powinieneś zatem uważać, aby nie ponieść wysokich kosztów w przypadku domniemanej okazji z powodu zaległych płatności od poprzedniego właściciela lub specjalnych opłat, które należy uiścić natychmiast.

Więcej na temat know-how w zakresie nieruchomości Tym zajmuje się administracyjna rada doradcza dla stowarzyszeń właścicielskich Know-how w zakresie nieruchomości Jak stowarzyszenia właścicieli znajdują odpowiedniego zarządcę Nieruchomości Know-how w zakresie nieruchomości Spotkanie właścicieli: najważniejsze fakty

Społeczność właścicieli: studia przypadków i przykłady orzeczeń


Zbuduj wiatę, aby chronić samochód?

Każdy, kto posiada samochód i musi go zaparkować na zewnątrz, zazwyczaj unika drzew. Ponieważ upuszczają różne rzeczy, które mogą uszkodzić samochód: liście, owoce, gałęzie, a czasem żywicę. Niemniej jednak, zgodnie z ustawą o usługach informacyjnych i podatkami LBS, właściciel mieszkania musiał mieszkać ze swoim miejscem parkingowym w pobliżu kasztanowca.
 

Sprawa: członek WEG był zmęczony koniecznością wielokrotnego usuwania opadłych kasztanów i soku drzewnego z dachu i maski zaparkowanego samochodu. Mężczyzna chciał więc zbudować wiatę, aby chronić samochód. Inni właściciele się jednak nie zgodzili. Postrzegali to jako zmianę strukturalną, która wymagała pełnej aprobaty WEG. Z kolei „klient” mówił tylko o środkach konserwacyjnych lub naprawczych, dla których kryteria nie są tak surowe.
Werdykt: Kasztany i ich owoce to „rzeczywistości natury”, orzekła izba cywilna sądu okręgowego Norymberga-Fürth. Właściciel mieszkania musi się z tym pogodzić, zwłaszcza, że ​​znał go już, kiedy kupował nieruchomość. Deklaracja podziału zawierała odpowiednią reprezentację lokalizacji drzew. Ponadto problemy z kasztanem występują tylko w określonych porach latem i jesienią. Pozostali właściciele nie musieliby pozwalać mu na budowę wiaty.
(Sąd Rejonowy Norymberga-Fürth, sygn. akt 14 S 6188/17)
 

Kto ma prawo do planu blokowania??

Nawet bez wyraźnego uregulowania umownego, deweloper musi przekazać wspólnocie właścicieli kartę zamykającą i plan zamknięcia osiedla. Jest to tzw. drugorzędne zobowiązanie umowy budowlanej. (Wyższy Sąd Okręgowy w Stuttgarcie, sygn. akt 3 U 98/16)
Sprawa: plan blokowania i karta mogą stać się niezwykle ważne w życiu codziennym w osiedlu mieszkaniowym. Wtedy klucz zostaje zgubiony lub musi zostać skopiowany z innych powodów. Nie jest to możliwe bez tych dokumentów. Wspólnota właścicieli i odpowiedzialny deweloper nie mogli dojść do porozumienia w sprawie przekazania planu i mapy. Dlatego WEG wszczęła postępowanie sądowe wobec tej spółki i próbowała wymusić przekazanie przy pomocy sądu. W związku z sporem deweloper zaoferował jedynie zniszczenie dokumentów.
Wyrok: W drugiej instancji Wyższy Sąd Okręgowy w Stuttgarcie orzekł, że plan blokowania i karta powinny zostać przekazane wspólnocie właścicieli. To jest właściwy organ. Powód: „W interesie wszystkich właścicieli jest, aby duplikatów kluczy nie mógł dokonać każdy właściciel mieszkania, a jedynie zarządca.„Zniszczenie nie wchodzi w rachubę, ponieważ stanowi naruszenie zakazu nękania kodeksu cywilnego.
 

Dodatek mieszkaniowy na pustą podłogę na poddaszu nie przysługuje

Właściciele niezabudowanej jednostki na najwyższym piętrze niekoniecznie muszą partycypować w kosztach operacyjnych i specjalnych alokacjach. Obowiązuje regulamin oświadczenia o podziale, który zwalnia Cię z opłat. Zadecydował o tym sąd okręgowy Berlin-Mitte.
W negocjowanej sprawie oświadczenie o podziale wspólnoty właścicielskiej przewidywało, że właściciele lokali na poddaszu muszą płacić dodatek mieszkaniowy dopiero po ich rozbudowie. Zgodnie z uchwałą zgromadzenia właścicieli zostali oni również wyłączeni ze specjalnej składki. Z drugiej strony współwłaściciele pozwali – bezskutecznie. Ustanowione przepisy obowiązują, sąd orzekł. Zwolnienie z kosztów jest uzasadnione, ponieważ półfabrykaty najwyższego piętra nie mogą być jeszcze wykorzystywane jako odrębna nieruchomość i nie ma kosztów zużycia.
Numer akt: 22 C 42/17


WEG działa komercyjnie

Wspólnota sprzedawała energię elektryczną z elektrociepłowni
Stowarzyszenie właścicieli domów może być zaangażowane w eksploatację blokowej elektrociepłowni, za pomocą której energia elektryczna dostarczana jest do odbiorców zewnętrznych. Zgodnie z ustawą o usługach informacyjnych i podatkach LBS jest to orzeczenie sądu najwyższego. (Federalny Sąd Finansowy, sygn. akt IV R 6/16)
Sprawa: głównym celem elektrociepłowni należącej do zespołu mieszkaniowego było zapewnienie własnego zaopatrzenia w ciepło. Ale nadmiar energii elektrycznej był odpłatnie wprowadzany do sieci dostawcy energii. Urząd skarbowy uznał, że jest to zatem przedsiębiorstwo handlowe i wystosował odpowiednie zawiadomienie do WEG. Poszkodowani uznali to za nielegalne. Co najwyżej GbR założona przez właścicieli mogła prowadzić działalność komercyjną, więc ich argumentacja.
Werdykt: Z uwagi na niezależność cywilnoprawną poprzez sprzedaż energii elektrycznej, wspólnota właścicieli może być postrzegana jako współprzedsiębiorczość. Konsekwencja decyzji: dochód handlowy musiał zostać ustalony w odrębnym postępowaniu przeciwko WEG. Zarządca musi złożyć zeznanie podatkowe.
 

Renowacja kontraktacji ciepła: jak to działa Co to jest kontraktacja ciepła? Dzięki kontraktacji możesz wynajmować ciepło i oszczędzać energię oraz koszty. Tutaj znajdziesz wskazówki i wszystkie korzyści.

Parking w części wspólnej

Sąd Okręgowy w Dortmundzie orzekł, że wspólne obszary stowarzyszenia właścicieli mieszkań nie nadają się do parkowania. Według serwisu informacyjnego Prawo i Podatki LBS jest to niedopuszczalne wykorzystanie terenu gminnego. W przypadku krótkiego rozładunku lub załadunku pojazdu dozwolone jest parkowanie na terenie, pod warunkiem, że teren gminny jest oznaczony jako „wjazd” w oświadczeniu o podziale. Każdy, kto parkował tam swój pojazd od lat i chciałby to robić dalej, musi spełniać wysokie wymagania – na przykład powinien być w stanie udowodnić, że wszyscy zaangażowani wiedzieli o takim przepisie użytkowania, który nie został ustalony na piśmie.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here