Wyremontuj zabytkowy budynek”,

Za zabytki uważane są nie tylko kościoły, pałace i zamki. W Niemczech około pięć procent wszystkich starych budynków znajduje się na liście do 1978 roku, aby zapobiec zniszczeniu z rozmyślności i ignorancji. Zwykle utrzymanie zabytkowych budynków leży w interesie publicznym, na przykład ze względów artystycznych lub naukowych. Jednocześnie jednak zachowanie pierwotnych wartości jest również ważnym celem w ochronie zabytków.

Stare domy były często zmieniane przez dziesięciolecia lub stulecia w taki sposób, że trudno jest dokładnie określić pierwotny stan. Ponadto przywrócenie budynku do pierwotnego stanu byłoby zazwyczaj możliwe tylko dużym kosztem. Dlatego: Każdy, kto remontuje nieruchomość wpisaną na listę zabytków nie musi przywracać budynku do stanu pierwotnego – stan istniejący dotyczy stanu konstrukcyjnego budynku, w którym został wpisany jako zabytek kultury na listę zabytków.
Jeżeli dom znajduje się w wykazie zabytków, znajduje się pod szczególną ochroną urzędu zabytków i może być przebudowany lub rozbudowany tylko za zgodą niższego organu ochrony zabytków. Konserwatorzy chcą też być informowani o pozornie „prostych” pracach konserwacyjnych, jeśli dotyczy to projektu budynku lub historycznej struktury budynku.

Norberta Hoffmanna

„Zabytki architektury mają urok”, mówi Norbert Hoffmann, dyrektor zarządzający LBS Immobilien GmbH Südwest, i zwraca uwagę na korzyści podatkowe dla konserwatorów zabytków: „Ponadto zabytki architektury znacznie obniżają wysokie podatki dochodowe: właściciele płacą dziewięć procent za osiem lat i cztery lat siedem procent kosztów renowacji można odliczyć od podatku. Ponadto 2% przypisuje się starej substancji przez 50 lat. Właściciele-lokatorzy stosują dziewięć procent kosztów rekultywacji (koszty renowacji) przez dziesięć lat. Warunkiem uzyskania świadczeń jest zawsze zezwolenie od urzędu ochrony zabytków. Wyspecjalizowany architekt doradzi od planowania do realizacji."

Organ ds. Zabytków doradza przy renowacji

Jeśli chcesz wyremontować zabytkowy budynek, pracownicy Dolnego Urzędu Zabytkowego mogą odpowiedzieć na pytania dotyczące technologii budowy i projektowania. Oni również dbają o to, aby zabytkowe domy były jak najbardziej współczesne i nie wymagają przywracania pierwotnego stanu. Ponieważ metody i materiały konstrukcyjne są dziś bardzo wyrafinowane, władze zabytków są coraz bardziej otwarte na nowe rozwiązania konstrukcyjne, które wcześniej były niemile widziane - takie jak izolacja elewacji z muru pruskiego od wewnątrz.
Zanim jednak przystąpisz do renowacji swojego starego budynku, powinieneś zapytać w Wojewódzkim Państwowym Urzędzie Ochrony Zabytków, czy Twój dom jest wpisany na listę zabytków i czy jest to zabytek indywidualny, czy też jest objęty ochroną zbiorową. W przypadku pojedynczych zabytków ochrona zabytków dotyczy całego domu, w przypadku ochrony zespołowej z reguły należy zachować jedynie ogólny wygląd. Kolejnym krokiem jest opracowanie koncepcji renowacji, która następnie jest sprawdzana przez organ ochrony zabytków. Przede wszystkim dba się o zachowanie historycznej tkanki budowlanej oraz o zachowanie wyrazistości i wyglądu zabytku.
W przypadku domów chronionych składany jest wniosek budowlany do urzędu budowlanego na modernizację domów niechronionych. Ponadto właściciel zabytku jest zobowiązany do samodzielnego kontaktu z urzędem zabytków. Z reguły nadzór budowlany przekazuje zgłoszenie budowlane lub wniosek budowlany automatycznie - lepiej jednak zapytać.

Nawet drobne zmiany w budynku muszą być omówione z właściwym biurem. Podczas gdy energiczne działania renowacyjne są często łatwiejsze do wdrożenia, na przykład wielkoskalowy system fotowoltaiczny jest zwykle odrzucany.

Zdjęcie: Fotolia

Przy okazji: Ignorowanie ochrony zabytku jest kosztowne - Jeżeli właściciel świadomie narusza ochronę zabytku przy przebudowie zabytkowej kamienicy, kara 60.wymagane są 000 euro.
Kupiec posiadał w 2017 roku piętrowy budynek z XIX wieku. Zakupiony w Norderney w XIX wieku. Potem pozwolił - bez pozwolenia - u. a. Usuń stare ściany wewnętrzne, zamuruj otwory drzwiowe i utwórz nowe oraz usuń stare sufity. Wyższy Sąd Okręgowy w Oldenburgu stwierdził uszczerbek merytoryczny budynku, a wysokość kary uzasadniono zamiarem. Bezprawne ingerencje w zabytki przyniosłyby sprawcom wielkie korzyści ekonomiczne, ale dotkliwe, nieodwracalne straty dla ogółu społeczeństwa (OLG Oldenburg, sygn. 2 Ss (Owi) 163/20).

Remont zabytkowego domu: dziadek

Dziadek to pojęcie prawa budowlanego i oznacza, że ​​funkcjonujący, starszy i nadal użytkowany budynek jest objęty ochroną prawną, pod warunkiem, że budynek został zatwierdzony w dowolnym momencie lub przynajmniej byłby zatwierdzony zgodnie z wcześniejszymi przepisami prawa budowlanego. Rozróżnia się dziadkowanie pasywne, aktywne i kompleksowe.
 

  • Bierny dziadek

Passive grandfathering reguluje użytkowanie nieruchomości i budynków – to, co wcześniej było legalne, pozostanie legalne w przyszłości, nawet jeśli zmieni się sytuacja prawna i obecne użytkowanie nie będzie już zatwierdzone. Na przykład, jeśli do remontu ma zostać wyremontowany budynek zabytkowy z istniejącym sklepem na parterze, parter może być również wykorzystany jako sklep po zakończeniu prac budowlanych. Nie jest to sprzeczne z tym, że istniejące podstawy planowania urbanistycznego (takie jak plan zagospodarowania przestrzennego) pozwalają teraz tylko na użytkowanie mieszkalne zamiast komercyjnego.
 

  • Aktywny dziadek

Właściciel budynku może powoływać się na ochronę czynną istniejącego budynku w przypadku zmian remontowych i modernizacyjnych w budynku - ale planowane są tylko niewielkie i niewielkie zmiany lub rozbudowy i nie zmieniają istotnie istniejącej konstrukcji. Ponadto należy zachować tożsamość odrestaurowanej lub ulepszonej konstrukcji z oryginałem.
 

  • Wszechstronny dziadek

W przypadku nowych budynków obowiązuje zasada nadrzędnego dziadka (w przeciwieństwie do biernego i aktywnego dziadka) pod następującymi warunkami:

  • Funkcje istniejących i nowych budynków są ze sobą nierozerwalnie związane
  • nowy budynek nie powiększa znacząco istniejącego budynku
  • istniejący budynek nie może być utrzymany bez zgody nowego budynku

W przypadku starych budynków z charakterystyczną elewacją zewnętrzną możliwe jest zwykle tylko docieplenie wewnętrzne.

Zdjęcie: Fotolia / Tiberius Grachhus

Wyremontuj zabytkowy dom: uzyskaj zgodę

Zapytaj z wyprzedzeniem w Urzędzie Budowlanym, czy ogłoszenie o budowie jest wystarczające dla planowanych prac budowlanych, czy też musisz złożyć wniosek o budowę.
Każdy, kto mieszka w zabytku, składa również wstępny wniosek o budowę do Dolnego Urzędu Zabytkowego. Następujące prace mogą być prowadzone na zabytkowym budynku tylko za zgodą Urzędu Zabytkowego:
 

  • Zmiany w konstrukcji nośnej, takie jak przełomy
  • Interwencje w instalacji odwadniającej
  • Zmiany w użyciu
  • Rozbudowa piwnicy lub strychu
  • Rozbiórka i częściowa rozbiórka budynku
  • Zmiana wyglądu, np. montaż lub wymiana okien, drzwi lub lukarn
  • Przebudowa i naprawa
  • Załączanie lub modyfikacja reklam i pism
  • Przenieś się do innej lokalizacji

Remont zabytkowego domu: obniżenie kosztów

Po zakończeniu remontu urząd ds. zabytków przeprowadzi test odbiorczy. Jeśli ocena będzie pozytywna, urząd ds. zabytków wystawi zaświadczenie, aby móc skorzystać z opcji amortyzacji podatkowej. Oprócz zakupu dotowane są również koszty remontu i utrzymania nieruchomości znajdującej się w wykazie. Ale zwróć uwagę, czy na liście znajduje się cały dom, czy tylko jego część. Jeśli np. tylko elewacja zewnętrzna jest zabytkowym budynkiem, remont łazienki nie podlega odliczeniu od podatku.

Prawo i podatki Odpisuj budynki wpisane na listę zabytków i oszczędzaj podatki Jeśli odliczysz koszty renowacji zabytkowych budynków, możesz skorzystać z ulg podatkowych. Należy to wziąć pod uwagę przy odpisywaniu.

Ulgi podatkowe na ochronę zabytków

Jeśli urząd się zgodzi, domy zabytkowe mogą być również odnawiane energetycznie. „Renowacja energetyczna nie oznacza automatycznie izolacji termicznej” – mówi architekt Irmtraud Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych (VPB). W końcu elewacja domu z muru pruskiego lub willi w stylu wilhelmińskim nie powinna być pokryta panelami izolacyjnymi. Właściciele zabytków mogą oszczędzać energię, instalując na przykład bardziej wydajną technologię grzewczą. „W przypadku każdej renowacji obowiązuje zasada: Właściwości fizyczne budynku muszą być zawsze brane pod uwagę, aby uniknąć zawilgocenia i rozwoju pleśni”, mówi architekt.
Wiele zabytkowych starych budynków jest słabo ocieplonych i w związku z tym zużywa dużo energii. Często jednak ochrona zabytków dopuszcza jedynie docieplenie ścian wewnętrznych, przez co nowe rozporządzenia termoizolacyjne dla domów zabytkowych nie mają znaczenia. Co więcej, te stare budynki nie wymagają przepustki energetycznej. Są zwolnione z rozporządzenia o oszczędzaniu energii (EnEV) lub ustawy o energii ze źródeł odnawialnych (EWärmeG). Dzięki temu właściciele mogą wynajmować lub sprzedawać swoją nieruchomość bez certyfikatu energetycznego. Ważne, aby właściciele mieli zwolnienie potwierdzone przez właściwy organ ochrony zabytków.
Dotacje mogą odciążyć portfel renowacji. Bank KfW oferuje na przykład program „Pomnik Dom Efektywności KfW”. O pożyczkę lub dotację musisz wystąpić przed rozpoczęciem działań. Dodatkowo zapytaj w swojej gminie o środki z zagospodarowania urbanistycznego, ochrony zabytków i odnowy wsi. Programy finansowania można również znaleźć online w bazie danych finansowania Federalnego Ministerstwa Gospodarki i Technologii.

 
Premia dla wynajmujących

Koszty remontu
100 procent kosztów może być amortyzowane przez 12 lat,
czyli 8 lat po 9 procent i 4 kolejne lata po 7 procent

Koszt nabycia*

40 lat, po 2,5 proc. (do 1924 r.),

50 lat po 2 procent (od roku budowy 1925)

Premia dla właścicieli-mieszkańców

Koszty remontu

90 procent kosztów można odliczyć do celów podatkowych,
ponad 10 lat po 9 procent rocznie.

* Odliczeniu podlegają tylko proporcjonalne koszty nabycia budynku, a nie nieruchomości.
(Źródło: Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych)

Architekt Irmgard Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych wyjaśnia najważniejsze zasady obowiązujące dla renowacji.

„Renowacja zabytków architektury jest bardziej skomplikowana i często droższa niż w przypadku zwykłych budynków mieszkalnych. Dlatego dla właścicieli, którzy stoją przed tym wyzwaniem, istnieją specjalne ulgi podatkowe. Możesz w dużym stopniu odpisać środki konserwatorskie, a także prace, które sprawiają, że zabytkowy dom nadaje się do zamieszkania w pierwszej kolejności.

Architekt Irmtraud Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych. Zdjęcie: prywatne

Ci, którzy sami mieszkają w swoim zabytku, mogą odpisać 90 procent kosztów renowacji, rozłożonych na dziesięć lat po 9 procent rocznie. Mieszkasz w kondominium w apartamentowcu z zabytkowym budynkiem? W przypadku remontu elewacji lub dachu możesz ubiegać się o swój udział dla celów podatkowych. Z ulg podatkowych nie skorzysta każdy, kto kupi w pełni wyremontowany budynek „pod klucz” – ani jako właściciel, ani jako wynajmujący.


Kto wynajmie swój pomnik, może w ciągu dwunastu lat umorzyć 100% prac remontowych – osiem lat po dziewięć procent i cztery kolejne lata po siedem procent. Możesz również odliczyć koszty nabycia starego budynku.


Warunkiem uzyskania ulgi podatkowej jest skoordynowanie i zatwierdzenie wszystkich prac remontowo-remontowych przed rozpoczęciem budowy przez właściwy organ ochrony zabytków. Dopiero za Twoją zgodą otrzymasz później zaświadczenie do urzędu skarbowego, aby móc dochodzić kosztów.

Każdy, kto dokonuje remontu lub remontu bez zezwolenia, musi liczyć się z konsekwencjami, np. grzywną."

Zabytki nie zawsze mają tak efektowną fasadę. Można wymienić nawet niepozorne budynki. Zapytaj - przed rozpoczęciem remontu.

Zdjęcie: Shotshop / Ralf Gosch

Wywiad na temat ochrony zabytków: świadkowie historii

Pomniki - są świadkami historii, niosą przeszłość w teraźniejszość i przyszłość. Jako budynki mieszkalne, zabytki oferują wyjątkową jakość życia, wspólne mieszkanie z historią tworzy atmosferę, której nie można znaleźć w nowych budynkach. Jednocześnie jednak zamieszkiwanie w zabytku oznacza również świadomość szczególnej odpowiedzialności właściciela: korzystanie z zabytku podlega ograniczeniom, naprawa podlega warunkom. Profesor dr. Egon Johannes Greipl, generalny kurator Bawarskiego Krajowego Urzędu Ochrony Zabytków, rozmawiał z DAS HAUS o zabytkach i ich wyzwaniach.

Dom: Jeśli jako właściciel pomnika chcę wyremontować swój dom: naprawdę muszę zrezygnować z nowoczesnego komfortu?


Prof. Greipl: Żaden konserwator zabytków nie wymaga od mieszkańców zamrożenia lub gotowania na otwartym ogniu! Żaden konserwator zabytków nie żąda odrestaurowania lub odbudowy czegoś, czego już nie ma! Nikt nie powinien mieszkać w muzeum! Ale: to, co tam jest, jest funkcjonalne i jest świadectwem historii, trzeba zachować.
Ochrona zabytku nie oznacza bezwzględnego zakazu zmian! Wręcz przeciwnie: nasza praca polega na starannym towarzyszeniu wrażliwym zmianom budynków z historią. Bawarski Państwowy Urząd Konserwacji Zabytków również wspiera finansowo takie działania naprawcze: wspiera wydatki na konserwację i użytkowanie zabytków. Wystawiamy zaświadczenia podatkowe, które obejmują również np. koszty nowej technologii budowlanej i eksploatacyjnej. Naszym celem jest wrażliwa zmiana i modernizacja: Weźmy okna w domu, który jest wymieniony jako przykład: Okna powinny być wykonane z odpowiedniego materiału i kształtu. Okna drewniane niekoniecznie muszą być zastąpione oknami plastikowymi. Równie łatwo można je naprawić. Niedawno zrobiliśmy to na 300-letnich oknach. Okna te wykonał znakomity cieśla w XVIII wieku. Wykonane stulecie! Po naprawie znów cudownie działają - również energetycznie!

Dlaczego odrestaurowanie zabytku podlega warunkom?? Czy te specyfikacje są konieczne??

Profesor dr. Egon Johannes Greipl

Prof. Greipl: Społeczeństwo cywilizowane charakteryzuje się tym, że stawia sobie zasady i przestrzega zasad: Na przykład, gdy jest czerwone, nie przejeżdża przez sygnalizację świetlną! Takie zasady istnieją we wszystkich dziedzinach naszego życia. Z drugiej strony pomniki są wartościami, są dobrami kultury. W nich przechowujemy świadków naszej historii! Aby optymalnie zachować te wartości, potrzebne są nam pewne "zasady cywilizacyjne", potrzebne są nam zasady profesjonalnego obchodzenia się z dziedzictwem historycznym. Możesz nazwać takie zasady "wymaganiami". To, że dziś Bawarię możemy nazwać państwem kulturalnym, jest wynikiem długiego rozwoju. Minione stulecia z ich ciągłością, wstrząsami i nowymi początkami uczyniły Bawarię tym, czym jest dzisiaj. O tym opowiadają zabytki. Kiedy znikają pomniki, znika nasza widzialna historia. Zabytki są i pozostaną pamięcią namacalną i zrozumiałą dla każdego.
Odnośnie kosztów: Każdy nowy budynek kosztuje, często więcej niż myślisz. Pomyśl o lotnisku w Berlinie i Elbphilharmonie w Hamburgu. A każdy nowy budynek wymaga opieki. Budynki uniwersyteckie w Ratyzbonie mają zaledwie 50 lat, a dziś wymagają naprawy 700 milionów euro! Oczywiście utrzymanie zabytków, a tym samym naszej historii, również kosztuje. To jest całkowicie naturalne! W pojedynczych przypadkach postawienie 300-letniego domu kosztuje więcej niż remont 40-letniego budynku. Więc co? W wyniku jest też sporo różnic jakościowych: historia, autentyczność, indywidualność, solidność, jakość i atmosfera!

Na ile ochrona zabytku ogranicza właścicieli, jeśli chodzi o naprawę zabytku??

Prof. Greipl: Troski o ochronę zabytków ograniczają właścicieli tak samo i tak mało, jak troski o ochronę przeciwpożarową, dostępność, kontrolę imisji, prawo sąsiedzkie itd. Nie chodzi o ograniczenia, ale o przestrzeganie pewnych, bardzo rozsądnych zasad. Przede wszystkim jednak chodzi o sprytne, indywidualne, skrojone na miarę i solidne konstrukcyjnie rozwiązania, które umożliwiają komfortowe mieszkanie bez ujawniania historycznej wartości domu.

Czy możesz sobie również wyobrazić życie w nowym budynku??

Prof. Greipl: Nie, nie wyobrażam sobie tego. To nie ma nic przeciwko dobrym nowym budynkom - są! Ale: nigdy nie chciałbym się obejść bez mieszkania w środku miasta i wyjątkowej atmosfery i wyjątkowej jakości życia, jaką oferuje zabytkowy dom. Mieszkam w zabytkach prawie całe życie. We wspólnym mieszkaniu z historią: to tyle!

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here