Wywłaszczenie nieruchomości i gruntów”,

Co to jest wywłaszczenie na zimno??

Wywłaszczenie na zimno oznacza, że ​​nieruchomość musi zostać przymusowo sprzedana poniżej jej wartości. Dzieje się tak na przykład, gdy gmina ma prawo zakupu. Ale może się też zdarzyć, że dom straci na wartości z powodu prac budowlanych w sąsiedztwie. Nawet jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, to obniżenie jej wartości rynkowej – np. poprzez budowę autostrady, oczyszczalni ścieków czy elektrowni wiatrowej – należy rozumieć jako wywłaszczenie na zimno.
Niemieckie Stowarzyszenie Nieruchomości (IVD) rozumie również przez „wywłaszczenie na zimno” te statuty, które umożliwiają gminie nałożenie surowych wymogów dotyczących przebudowy w niektórych obszarach (§ 172 BauGB). Dzięki temu może określić komu i za jaką cenę sprzeda nieruchomość. Jednocześnie można zabronić podwyżek czynszu lub nałożyć opłatę wyrównawczą po remoncie. Ograniczenia cen zakupu prowadzą również do wywłaszczenia na zimno.

Metoda porównania wartości pomysłów na nieruchomości: Ile jest warta moja nieruchomość? Popularną metodą wyceny nieruchomości jest metoda wartości porównawczej. Tutaj wyjaśniamy zalety i wady.

Kiedy właściciel nieruchomości może zostać wywłaszczony??

Nie martw się: Sektor publiczny nie może po prostu zabrać Ci domu na noc. Zgodnie z prawem jest do tego uprawniony tylko wtedy, gdy wywłaszczenie służy „dobru wspólnemu”. To, co przez to rozumiemy, jest jednak kwestią interpretacji. Z reguły chodzi o przedsięwzięcia infrastrukturalne, takie jak budowa dróg czy kolei. Oprócz Ustawy Zasadniczej istnieją również przepisy federalnej ustawy o drogach krajowych, ustawy o ruchu lotniczym oraz kodeksu budowlanego (§§ 85 do 122). Wydobycie węgla brunatnego służy także dobru wspólnemu. Z jego powodu w ostatnich latach wywłaszczono całe wsie Łużyc. Zostali zmuszeni do przeprowadzki. Ogólnie jednak wywłaszczenia są wyjątkiem w Niemczech.
Co do zasady wywłaszczenie jest dozwolone tylko wtedy, gdy spełnione są następujące warunki:

  • Można udowodnić, że nieruchomość jest pilnie potrzebna pod projekt publiczny.
  • Nie ma innej drogi do osiągnięcia wspólnego dobra.
  • Wywłaszczenie odpowiada wymogom prawa federalnego lub stanowego.
  • Stan lub kraj podjął wcześniej wysiłek, aby kupić ziemię lub nieruchomość od właściciela.
  • W ramach rekompensaty właścicielowi nieruchomości musi zostać zaoferowana wartość rynkowa nieruchomości lub odpowiedni zastępczy kawałek gruntu.

Przy okazji: Właściciele, którzy nie dbają odpowiednio o swoją własność, również mogą zostać wywłaszczeni. Przykład: We Friedrichroda (Turyngia) właściciel Pałacu Reinhardsbrunn nie opiekował się już zabytkiem. Aby uchronić go przed rozkładem, rząd stanu Turyngii pociągnął za linkę wyzwalającą – i wywłaszczył właściciela.

Jednym z powodów wywłaszczenia może być ważny projekt publiczny, który ma zostać zbudowany na terenie właściciela domu. 

Zdjęcie: iStock/ronstik

Jak działa procedura wywłaszczenia??

Proces wywłaszczenia przebiega w kilku etapach:

  1. Organ zainteresowany wywłaszczeniem składa właścicielowi nieruchomości odpowiednią ofertę (odszkodowanie lub nieruchomość zastępcza).
  2. W przypadku odrzucenia oferty przez właściciela wszczynane jest postępowanie wywłaszczeniowe. W tym celu organ składa wniosek o wywłaszczenie do nadrzędnego organu administracji, tzw. organu wywłaszczeniowego.
  3. Obie strony, czyli właściciel domu i organ, który chce go wywłaszczyć, mają tam możliwość opisania swojego punktu widzenia.
  4. Wtedy oboje zostaną wezwani na spotkanie na rozprawę ustną.
  5. Organ wywłaszczeniowy występuje do księgi wieczystej o wpisanie do księgi wieczystej bloku rozporządzeń i zmian dotyczących nieruchomości. 
  6. Jeśli strony dojdą do porozumienia podczas tych negocjacji, proces zostaje zakończony. Jeśli natomiast nie ma zgody, decyzja należy do komisji wywłaszczeniowej. Funkcję prezesa pełni pracownik organu wywłaszczeniowego plus dwóch członków honorowych.
  7. Jeżeli komisja wywłaszczeniowa zatwierdzi wniosek, organ wywłaszczeniowy wysyła decyzję o wywłaszczeniu do wszystkich zaangażowanych stron.
Prawo i podatki Wpis do księgi wieczystej: czas trwania i koszty Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest zawsze przy zakupie lub budowie nieruchomości i dokonywany jest przez tzw. księgę wieczystą. Tutaj wyjaśniamy, ile czasu zajmuje zrobienie wpisu i jakie koszty są zazwyczaj ponoszone.

Co zawiera decyzja o wywłaszczeniu?

Decyzja o wywłaszczeniu opiera się na specyfikacjach umowy: Oprócz zwykłych informacji, takich jak nazwa i adres wszystkich zaangażowanych stron, znajdziesz dokładny opis przedmiotowej nieruchomości. Wspomniany jest również cel wywłaszczenia. Ponadto organ wywłaszczeniowy wyznacza organowi podległemu termin, w którym ma zrealizować planowane przedsięwzięcie na nieruchomości. Inne ważne kwestie to stosunki własnościowe i prawne oraz rodzaj i wysokość umówionego odszkodowania.

Jakie są rodzaje rekompensat?

W większości przypadków właściciel wywłaszczonej nieruchomości dostaje pieniądze. Ale ile jest właściwe w takim przypadku?? Ustawodawca tego dokładnie nie określił. Co do zasady o wysokości wypłaty odszkodowania decyduje wartość nieruchomości. W tym celu określana jest tzw. wartość rynkowa, czyli cena, jaką można w danym momencie osiągnąć na rynku. Niższa wartość może być stosowana tylko w uzasadnionych wyjątkowych przypadkach. W zasadzie oferta nie powinna spaść poniżej wartości rynkowej o więcej niż 25 proc.
Pytanie jaki moment należy wykorzystać do wyceny nieruchomości.  Jedną z odpowiedzi daje Kodeks Budowlany (BauGB): Zgodnie z nim wartość rynkową należy określić w momencie wydania decyzji o wniosku o wywłaszczenie.
Według BauGB możliwe jest również odszkodowanie w postaci gruntu lub przyznanie określonych praw (§ 100). Jednak nieruchomości oferowane do wymiany muszą mieć tę samą wartość. Nie ma czegoś takiego jak wywłaszczenie bez odszkodowania. Byłoby to niezgodne z konstytucją.

Pomysły na nieruchomości Czynnik dostosowania rynku: tak pomaga w wycenie nieruchomości Czynnik dostosowania rynku odgrywa ważną rolę w wycenie nieruchomości. Służy do wyceny domu w procesie wyceny nieruchomości.

Co możesz zrobić z wywłaszczeniem??

Masz trzy możliwości uniknięcia wywłaszczenia:

  1. Sprzedają nieruchomość, zanim będzie mogła zostać wywłaszczona.
  2. Akceptujesz ofertę rekompensaty.
  3. Podejmujesz kroki prawne przeciwko decyzji o wywłaszczeniu w celu wyegzekwowania swoich praw. Masz duże szanse w sądzie, zwłaszcza jeśli w trakcie postępowania wywłaszczeniowego nie został spełniony jeden z powyższych warunków. Należy jednak dokładnie przemyśleć drogę do sądu: postępowanie sądowe jest często długotrwałe i kosztuje.  Ważne: masz tylko jeden miesiąc po otrzymaniu decyzji o wywłaszczeniu, aby odwołać się do właściwego organu.

Masz możliwość pozwania przeciwko wywłaszczeniu. Jednak proces prawny może zająć dużo czasu. 

Zdjęcie: iStock / turk_stock_photographer

Czy istnieje prawo do odzyskania??

Tak, jest - ale tylko w wyjątkowych przypadkach. Bo cofnięcie wywłaszczenia wiąże się z dużym wysiłkiem. § 102 i §103 kodeksu budowlanego (BauGB) stanowią podstawę do wywłaszczenia. W związku z tym wywłaszczony właściciel może zażądać odzyskania wywłaszczonej nieruchomości na jego korzyść. Ma dużą szansę, jeśli spełnione są następujące wymagania:

  • Gmina lub państwo nie wykorzystuje swojego dawnego majątku w wyznaczonych terminach.
  • Z planów np. budowy drogi zrezygnowano przed terminem. W związku z tym cel, dla którego wywłaszczenie było uzasadnione, nie ma już zastosowania.
  • Gmina nie wypełniła swoich zobowiązań do przeniesienia własności.
  • Gmina wywłaszczyła nieruchomość „w rezerwie”.

W takich przypadkach jednak osoby wywłaszczone nie mogą żądać odzyskania:

  • Osoba wywłaszczona sama nabyła mienie w ramach wywłaszczenia.
  • Istnieje już procedura wywłaszczenia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.
Uwaga:

Masz dwa lata na złożenie wniosku o przejęcie własności do właściwego organu wywłaszczeniowego. Ale bądź ostrożny: wniosek może zostać odrzucony, jeśli właściwość została już znacząco zmieniona. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, zgodnie z § 103 BauGB . należy wypłacić zainteresowanemu odszkodowanie za stratę.

Jaka jest różnica między wywłaszczeniem a socjalizacją??

Sytuacja na niemieckim rynku mieszkaniowym jest napięta. Inicjatywa berlińska „Deutsche Wohnen & Co. wywłaszczyć „ze specjalnym rozwiązaniem dla sensacji: wymaga, aby wszyscy właściciele z więcej niż 3.000 mieszkań zostaje wywłaszczonych, a ich mieszkania stają się instytucją prawa publicznego („common good living”). Choć inicjatywa nosi w nazwie określenie „wywłaszczenie”, z prawnego punktu widzenia chodzi o tzw. socjalizację. Jest to zakorzenione w art. 15 Ustawy Zasadniczej i dotyczy zasobów naturalnych, środków produkcji i ziemi. Kluczowa różnica w stosunku do wywłaszczenia: socjalizacja nie wymaga, aby projekt służył dobru wspólnemu. Według konstytucjonalistów w Niemczech nie było jeszcze ani jednego przypadku socjalizacji”.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here