Długa dzierżawa: okazja lub ryzyko?

Jaki jest czynsz za grunt?

Czynsz gruntowy wynosi zwykle cztery do sześciu procent wartości nieruchomości rocznie, przy czym suma może być płacona miesięcznie, kwartalnie lub rocznie – podobnie jak czynsz za użytkowanie długoterminowe. W przeciwieństwie do klasycznego kredytu hipotecznego, którego spłata zawsze pozostaje taka sama i zazwyczaj spłaca się po 30 latach, czynsz dzierżawny rośnie z biegiem lat. Wiąże się to z ryzykiem, zwłaszcza w przypadku długoterminowych umów dzierżawy: niektórzy posiadacze dzierżawy, którzy są na emeryturze lub wdowie, nie mogą już płacić coraz wyższego czynszu, ponieważ ich dochody są niższe lub już ich nie obowiązują.
 

Jak długo trwa długa dzierżawa?

Dokładny czas trwania dzierżawy nie jest określony przez prawo - możesz więc negocjować. Istnieją również umowy najmu długoterminowego na 50, 60, 75 lub 99 lat. Wskazane jest jednak, aby mieć jak najdłuższy okres, tj. co najmniej 80 lat, aby długi okres najmu nie wygasł w ciągu życia. Długoterminowość niesie jednak ze sobą ryzyko znacznie wyższego czynszu gruntowego w ostatecznym rozrachunku.


Czy przy długich umowach najmu trzeba płacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości??

Nawet przy długim najmie trzeba zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości. Ale jest to obliczane inaczej niż przeciętny zakup nieruchomości na podstawie uzgodnionego rocznego czynszu, przelicznika i okresu najmu. Tym samym podatek od przeniesienia własności nieruchomości w przypadku długich umów najmu jest tańszy niż w przypadku tradycyjnych zakupów nieruchomości.
 

Znalezienie działki jest zwykle bardzo trudne, zwłaszcza w poszukiwanych lokalizacjach. Niektóre nieruchomości są dostępne tylko na długich umowach najmu.

Zdjęcie: iStock / Halfpoint

Kto jest właścicielem długiej dzierżawy??

Dzierżawca, czyli kościół, gmina lub osoba prywatna, przez cały czas pozostaje właścicielem nieruchomości - ale dzierżawca jest właścicielem swojej nieruchomości. Może to czasami prowadzić do tarć, na przykład, jeśli dzierżawca zapewnił sobie prawo do głosu w zmianach, takich jak przedłużenie lub przebudowa, lub w przypadku kredytu hipotecznego. Nawet jeśli właściciel domu chce w międzyczasie sprzedać swoją dzierżawę, dzierżawca ma coś do powiedzenia.
Kupno działki z długoletnią dzierżawą może mieć sens, jeśli absolutnie chcesz mieszkać we własnym domu, ale masz ograniczony kapitał własny. Nie ma żadnych kosztów zakupu nieruchomości. Z czynszem za grunt najemcy praktycznie płacą czynsz za długoterminowe użytkowanie. Żyjesz jak właściciel, ale posiadasz tylko dom na ziemi - nie na ziemi.

Zalety i wady długich umów najmu

Gdy w drogich lokalizacjach kuszą niskie ceny, często dochodzi do długich umów najmu. To może być okazja - lub spowodować więcej kosztów niż początkowo oczekiwano. Zapewniamy przegląd możliwości i zagrożeń.

Zalety

niekorzyść

Tania alternatywa dla finansowania nieruchomości,
gdy stopy procentowe są wysokie

Ze względu na korektę czynszu gruntowego
z biegiem czasu dostajesz więcej zamiast mniej. Własność
W końcu nadal nie należy do ciebie

Atrakcyjne dla rodzin z niewielkim kapitałem własnym

Nie wszystkie banki finansują jeden dom na jednym
Długoterminowa dzierżawa nieruchomości

Nagroda na podstawie kryteriów społecznych
(np. w przypadku dzierżawców kościelnych)

Dzierżawca ma wpływ na budowę
Dom i kolejne zmiany

Dziedziczne prawo budowlane można sprzedać lub odziedziczyć
Wola

Trudne, jeśli pozostały okres umowy jest krótki
na sprzedaż

W przypadku wygaśnięcia umowy najemca staje się:
rekompensata za dom

Odszkodowanie za dom wynosi
Dwie trzecie normalnej wartości rynkowej nieruchomości

Co zawiera długa dzierżawa?

  • Umowa dzierżawy trwa zwykle od 60 do 99 lat. Opisuje dokładnie, jak ma być zbudowana nieruchomość - z domem, domem w zabudowie szeregowej lub apartamentowcem z garażami. Poza tym oczywiście nadal obowiązuje plan rozwoju społeczności.
     
  • Umowa najmu zawiera tzw. klauzulę zachowania wartości: Określa wskaźnik cen, do którego dostosowywana jest stopa oprocentowania dzierżawy – zazwyczaj jest to aktualny wskaźnik cen konsumpcyjnych Federalnego Urzędu Statystycznego. Korekta odbywa się zwykle co pięć lat, ale jest również możliwa co trzy lata.
     
  • Prawo zabudowy musi być również wpisane do specjalnej księgi wieczystej, księgi wieczystej zabudowy, a umowa musi być poświadczona notarialnie. Czynsz gruntowy jest tutaj również wpisany jako realne obciążenie i wymieniona jest korekta oprocentowania.
     
  • Najemca ma prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży domu. Należy jednak uregulować umownie, aby miały do ​​niego zastosowanie zwykłe warunki rynkowe.
     
  • Wskazówka: jako dzierżawca długoterminowy zapewnij sobie prawo pierwokupu na podstawie umowy, jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana później. Nie jesteś do tego prawnie uprawniony. Ale bądź ostrożny: nie daj się namówić na zobowiązanie do zakupu.

Umowa dzierżawy musi być poświadczona przez notariusza i wpisana do księgi wieczystej.

Zdjęcie: iStock / simpson33

Długa dzierżawa: koniec umowy i wypowiedzenie

Ani dzierżawcy długoterminowi, ani właściciele nieruchomości nie mogą wypowiedzieć umowy w trakcie jej trwania, ale mogą rozwiązać ją przedterminowo za obopólną zgodą. Wyjątkiem jest tzw. odwrócenie: właściciel może zażądać zwrotu, jeśli użytkownik nie wybuduje na nieruchomości w określonym czasie, zalega z odsetkami od dłuższego czasu lub naruszy inne zobowiązania wynikające z umowy.
W przypadku wygaśnięcia umowy lub przedterminowego jej rozwiązania w przypadku zmiany umowy najemca otrzymuje odszkodowanie za dom. Prawo określa dwie trzecie wartości rynkowej nieruchomości. Aby uniknąć sporów, powinno być jasne, kiedy podpisywana jest umowa, jakie kryteria są stosowane do obliczenia wartości domu w tym momencie. Możliwa jest opinia publicznie powołanego biegłego lub komisji eksperckiej. Obejmuje to również wartość pozostałego okresu dzierżawy. Przy zawarciu umowy należy ustalić z najemcą kwotę lub podstawę rozliczenia i płatności.
Przedłużenie umowy między obiema stronami jest możliwe, ale nie obowiązkowe. Jeśli użytkownik chce przedłużyć najem długoterminowy, powinien wcześniej zasięgnąć dyskusji. Tylko w przypadku, gdy nieruchomość ma pozostać w dzierżawie długoterminowej, dzierżawca długoterminowy ma pierwszeństwo przed innymi zainteresowanymi stronami. W przypadku przedłużenia umowy korekta oprocentowania powinna zostać ustalona na podstawie starej umowy. Rozszerzenie należy wpisać do księgi wieczystej przed upływem terminu.

Sprzedaż praw do budynku odziedziczonego

Dzierżawca może sprzedać dzierżawę w okresie trwania umowy - za zgodą właściciela nieruchomości. Może to odmówić, jeśli na przykład potencjalny nabywca nie ma dobrej zdolności kredytowej. W przeciwnym razie nabywca zastępuje pierwotnego użytkownika, a umowa jest kontynuowana na tych samych warunkach.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here