Jak znaleźć działkę budowlaną: Ważne wskazówki i listy kontrolne ”,

Po znalezieniu ładnej działki budowlanej przyszły klient zostanie zapytany, czy działkę w ogóle można zabudować. Sprawdź, czy jest to wyznaczona działka budowlana zgodnie z §30 lub §34 kodeksu budowlanego (BauBG), która nadaje się do budowy domu bez ograniczeń. Jeśli działka budowlana nie znajduje się w wyznaczonym obszarze zabudowy, należy wysłać wstępne zapytanie o budowę do swojej gminy. Urząd budowlany udzieli Ci prawnie wiążącej informacji o potencjale budowlanym nieruchomości. Jeśli jest to tylko tak zwana działka budowlana, lepiej trzymać ręce z dala od zakupu. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy tereny te przeznaczone są jako tereny budowlane w perspektywie długoterminowej, jednak nadal nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Realizacja Twojego projektu może się opóźnić o lata.

Specyfikacje planu rozwoju

Jeśli dla nieruchomości istnieje prawomocny plan zagospodarowania przestrzennego, klient wie, czego się spodziewać. Plan ten często reguluje szczegóły, od wysokości parteru i kondygnacji do nachylenia dachu, od liczby pięter do linii kalenicy oraz rodzaju i koloru dachu. Niektóre plany zagospodarowania mają tylko minimalne wymagania: często można nawet zbudować szwedzki dom obok wiejskiego domu w Toskanii. O tym, jak jednolity powinien być rozwój, może zadecydować każda gmina w planie zagospodarowania przestrzennego. W zasadzie obowiązuje zasada: Im mniejsze zapotrzebowanie na działki budowlane w gminie, tym większa swoboda projektowania nieruchomości.

Badanie gleby tworzy bezpieczeństwo

Niesprzyjające warunki glebowe mogą skutkować znacznymi kosztami. Wysokie poziomy wód gruntowych, torfowiska pozostające w podłożu, dryfujący piasek lub nasypy z dawnych czasów wymagają dodatkowych środków, takich jak fundament palowy dla lepszej stabilności lub specjalne uszczelnienia budynku. W razie wątpliwości przed zakupem zrób badanie gleby. Istnieją oznaki problemów, jeśli na przykład woda gruntowa znajduje się tuż pod powierzchnią, jeśli warstwy wód płyną pod ziemią lub jeśli grunt nie wydaje się stabilny. Tutaj fundament, a także konstrukcja piwnicy stałyby się wówczas znacznie droższe. Za badanie gleby trzeba zapłacić 800 do 2.Oblicz 000 euro.Wycena gruntu jest mniej istotna, jeśli nieruchomość znajduje się na terenie objętego prawnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ tutaj zazwyczaj teren budowy został już wcześniej sprawdzony w newralgicznych lokalizacjach.

Lista kontrolna jakości gleby na działce budowlanej

  • Co to za gleba??
  • Czy są jakieś nieprzepuszczalne warstwy??
  • Należy się spodziewać wtrąceń organicznych?
  • Czy na nieruchomości było jakieś zasypywanie ziemi?? Jeśli tak: kiedy i co?
  • Czy nieruchomość znajduje się w rejonie uskoków geologicznych??
  • Jak głębokie są wody gruntowe i czy należy się spodziewać wahań wód gruntowych??
  • W przypadku wystąpienia wody uwarstwionej lub wody napierającej?
  • Teren budowlany jest tymczasowo zalany?
  • W przeszłości na posesji istniał biznes? Jeśli tak, które??
  • Czy na terenie składowano gruz budowlany, paliwo, olej, farbę, chemikalia, odpady produkcyjne lub domowe??
  • Spodziewaj się znaleźć resztki amunicji na nieruchomości?
  • Czy znane są pożary lub wypadki??

Pamiętaj, aby sprawdzić, czy nie ma skażonych miejsc. Jeśli nieruchomość była wcześniej wykorzystywana komercyjnie, istnieje większe prawdopodobieństwo zanieczyszczenia gleby.

Zdjęcie: iStock/Armastas

Zanieczyszczone strony na terenie posesji

Przed zakupem nieruchomości sprawdź, czy w gruncie na terenie budowy nie ma miejsc skażonych. Zwłaszcza jeśli Twój plac budowy znajduje się w lokalizacji. Zanieczyszczone miejsca można prześledzić wstecz do poprzedniego zastosowania przemysłowego lub komercyjnego. Dowiedz się więcej o dotychczasowym użytkowaniu terenu budowy od organów ochrony środowiska i gospodarki wodnej lub z państwowych rejestrów terenów skażonych. Jeżeli teren był użytkowany komercyjnie, wskazane może być przeprowadzenie badania gleby. Jeśli teren jest zanieczyszczony na przykład olejem lub gruzem budowlanym, należy również wziąć pod uwagę koszty sprzątania na metr sześcienny. Federalna ustawa o ochronie gleby reguluje, kto ponosi te koszty w indywidualnych przypadkach. Ponadto nieruchomość nie może być wykorzystywana jako zabezpieczenie finansowe, ponieważ zanieczyszczone tereny mogą znacznie obniżyć jej wartość.
Zanim kupisz kawałek ziemi, dowiedz się, czy region jest na drugim miejscu. I wojna światowa została mocno zbombardowana. Szczególnie w ośrodkach przemysłowych, takich jak Zagłębie Ruhry, Zagłębie Stuttgartu i Zagłębie Renu-Men, istnieje duże ryzyko, że niewypały nadal tkwią w ziemi, które należy wcześniej odzyskać i rozbroić z dużym wysiłkiem. W razie wątpliwości zleć sprawdzenie terenu budowy za pomocą sondy gruntowej - małe i duże pozostałości metalu są łatwe do wykrycia.
Czasami zanieczyszczenie gleby pochodzi z sąsiedniej posesji. Sąsiad musi wtedy nie tylko usunąć zanieczyszczenia, ale także przywrócić nieruchomość do pierwotnego stanu (wyrok BGH, 4). luty 2005, 5 ZR 142/04). W zasadzie jednak obecny właściciel jest zawsze odpowiedzialny przed władzami za usuwanie zanieczyszczonych miejsc. Ponieważ remont jest często kosztowny, możesz odpisać projekt budowlany dla celów podatkowych. Roszczenia regresowe wobec sprzedawcy są zazwyczaj wykonalne tylko wtedy, gdy zostały wyraźnie uzgodnione w umowie sprzedaży.

Sprawdź lokalizację działki budowlanej i infrastruktury

Sprawdzaj okolicę kilka razy w tygodniu, aby sprawdzić natężenie ruchu – najlepiej o różnych porach. Jeżeli w pobliżu nieruchomości znajdują się firmy przemysłowe lub jeżeli hałas samolotów, kolei lub uliczny pogarsza jakość życia, wartość terenu budowy ulega obniżeniu. Upewnij się, że masz działkę w cichej okolicy z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej. Sklepy, szkoły, lekarze, atrakcje kulturalne i rekreacyjne również powinny znajdować się w pobliżu. Lokalne władze budowlane i środowiskowe poinformują Cię, czy w najbliższej przyszłości będą jakieś większe projekty budowlane.

Jeśli działka budowlana nie znajduje się w wyznaczonym obszarze zabudowy, należy wysłać wstępne zapytanie o budowę do swojej gminy.

Zdjęcie: Fotolia / Kaarsten

Lista kontrolna lokalizacji działki budowlanej

  • Jak oceniasz charakter obszaru osadniczego?? Czy otoczenie robi przyzwoite wrażenie, czy okolica wygląda na zaniedbaną??
  • Wykrywanie nieprzyjemnego zapachu lub zanieczyszczenia hałasem (ulica, pociąg, samolot, zakłady przemysłowe)?
  • Czy nieruchomość jest głównie na słońcu, w cieniu lub w regionie o dużej mgle??
  • Jak wygląda perspektywa? Sąsiedzi mają bezpośredni widok na nieruchomość?
  • W pobliżu obiektu znajdują się połączenia z lokalnym transportem publicznym?
  • Jak tanie jest połączenie drogowe (ruch lokalny / dalekobieżny)?
  • Jak daleko trzeba chodzić / jechać do pracy, szkoły i przedszkola?
  • Lekarze, sklepy i oddziały banków są w pobliżu?
  • Czy istnieją oferty kulturalne, możliwości spędzania wolnego czasu, lokalna rekreacja i?
    Tereny wycieczek?

Rozwój i jakość sieci

Porozmawiaj ze sprzedającym i gminą, czy na nieruchomości podjęto już działania deweloperskie, tj. czy są już zainstalowane rury telefoniczne, elektryczne, gazowe, wodociągowe i kanalizacyjne. Oprócz administracji miejskiej informacje można uzyskać również od Telekomu, firm energetycznych i wodociągów. Ważne: Uwzględnij stan rozwoju w umowie sprzedaży - pozwoli to później uniknąć niepotrzebnych kosztów. Stan ulicy mieszkalnej oraz oświetlenie uliczne ma również znaczenie dla działek budowlanych w istniejących budynkach. Jeśli muszą one zostać odnowione w dającej się przewidzieć przyszłości, mieszkańcy zwykle muszą ponieść koszty.
Coraz ważniejsza staje się również jakość połączenia danych – najlepiej, gdy nieruchomość posiada już łącze szerokopasmowe wykonane ze światłowodów. Wysokie prędkości transmisji można nadal osiągnąć za pomocą kabla telewizyjnego. Najlepiej zapytać bezpośredniego sąsiada, czy może przetestować dla Ciebie szybkość swojego połączenia internetowego.

Lista kontrolna do zagospodarowania działki budowlanej

  • Czy woda pitna jest już podłączona??
  • Jak daleko znajduje się najbliższa publiczna rura wodociągowa??
  • Na posesji jest przyłącze do kanalizacji?
  • Jak daleko jest linia kanalizacyjna??
  • Jak głęboka jest rura kanalizacyjna??
  • Czy istnieje połączenie do zdalnego gazu??
  • Jak daleko jest rura gazowa??
  • Linie elektryczne zostały już ułożone?
  • Jak daleko są te linie??
  • Czy jest połączenie telefoniczne i/lub kablowe??
  • Prowadź linie zaopatrzeniowe na terenie całej nieruchomości? Jeśli tak, które??
  •  Czy opłacane są składki na rozwój i ekspansję??
  • Jakie są inne koszty?

Zobacz wpis do księgi wieczystej dla działki budowlanej

Jeśli na Twojej działce znajdują się linie zasilające lub maszty, mogą one poważnie ograniczyć potencjał budowlany Twojej działki. Zapytaj o tzw. obciążenie budowlane, czyli "prawa osoby trzeciej", od notariusza, który sprawdza księgę wieczystą w celu sporządzenia aktu zakupu. W niektórych krajach związkowych informacje o tych opłatach można znaleźć w rejestrze obciążeń budowlanych właściwego urzędu budowlanego. Jesteś po bezpiecznej stronie, jeśli nie ma praw do postępowania lub prawa drogi i nie ma sprzeczności w zakresie własności. Zaleca się ostrożność, jeśli działka budowlana znajduje się w pobliżu pomników architektury lub przyrody. W takim razie zdecydowanie powinieneś zapytać o wszelkie ograniczenia prawne.
Wypis z księgi wieczystej dostarcza również informacji o działalności poprzednich właścicieli. Na przykład, jeśli na terenie posesji znajdował się warsztat samochodowy, stacja benzynowa lub usługa sprzątania, na terenie mogą znajdować się resztki. Dotyczy to również firm rzemieślniczych lub produkcyjnych, a nawet wykorzystania jako wysypisko śmieci. Właściciele sąsiednich nieruchomości mogą również udzielić informacji o dotychczasowym użytkowaniu. W razie wątpliwości powstrzymać się od zakupu lub wprowadzić zapisy dotyczące odpowiedzialności w umowie sprzedaży.

Jeśli Twoje poszukiwania odpowiedniej działki budowlanej nie przyniosą rezultatu, pomogą Ci specjaliści, np. ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych.

Zdjęcie: Fotolia / Kzenon

Umowa kupna i dodatkowe koszty działki budowlanej

Po znalezieniu odpowiedniej działki budowlanej i podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości, notariusz przygotuje umowę kupna. Sprawdza wpisy w księdze wieczystej i formułuje tekst umowy. Podczas czynności notarialnej wyjaśnia ryzyka prawne i ich umowną ochronę. Po podpisaniu wszystkich stron notariusz informuje urząd skarbowy, właściwą komisję ekspertów i księgę wieczystą. Uzyskuje dokumenty skreślenia i inne wymagane prawem zezwolenia. Oprócz ceny nieruchomości istnieje również szereg dodatkowych kosztów:
Mediacja: Czy wynająłeś pośrednika, aby znaleźć nieruchomość?? Wtedy to kosztuje od trzech do sześciu procent opłaty maklerskiej – w zależności od regionu.
Notariusz: Aby zakup był prawnie wiążący, potrzebna jest umowa poświadczona notarialnie przez notariusza. Za tę usługę pobiera opłaty, które są oparte na stałej strukturze kosztów. Wysokość kwoty zależy nie tylko od ceny zakupu, ale także od nakładu pracy notariusza. Możesz zdecydować, czy po prostu zlecisz mu dokonanie notarialnego poświadczenia, czy np. powierzysz mu wpis w księdze wieczystej. Sam wpis zdecydowanie kosztuje dodatkowe pieniądze.
Finansowanie: Jeśli kupujący lub budowniczy zaciąga pożyczkę na swoją nieruchomość, pojawiają się dodatkowe koszty finansowania. Są to np. odsetki od czasu budowy i prowizji oraz dopłaty do częściowych płatności lub dodatkowe koszty za zlecenie opłaty gruntowej u notariusza i wpis do księgi wieczystej.
Podatki i rozwój: Państwo żąda 3,5-procentowego podatku od przeniesienia własności nieruchomości za zakupy. Każdy, kto kupuje działkę budowlaną, płaci również podatek od przeniesienia własności nieruchomości na przyszły budynek, jeśli nieruchomość jest już sprzedana wraz z planowanym domem. Z kolei kupujący płaci podatek od przeniesienia własności nieruchomości za nieruchomość tylko wtedy, gdy po nabyciu może swobodnie wybrać dewelopera.
Każdy, kto kupuje działkę budowlaną, musi również liczyć się z kosztami zagospodarowania. Obejmuje to opłaty za podłączenie kanalizacji, wody, energii elektrycznej, gazu lub centralnego ogrzewania, kabli i telefonów. Jeśli stare budynki są wyburzane lub wycinane są irytujące drzewa przed budową, należy również wziąć pod uwagę te koszty. Nie zapomnij o opłatach za pozwolenie na budowę, prąd i wodę na placu budowy oraz składki na ubezpieczenie.

Pomiar działki budowlanej: nakład i koszty

Po znalezieniu odpowiedniej działki budowlanej i podpisaniu umowy kupna wkracza geodeta: przygotowuje dokumenty planistyczne i urzeczywistnia je, zakłada kołki na placu budowy i ustawia kamienie graniczne. Jeśli chcesz dzielić nieruchomość, włącz ją obowiązkowo. Specjalista doradzi w kwestiach wykonalności budynku i planu zagospodarowania. Władze budowlane w niektórych krajach związkowych wymagają oficjalnego planu sytuacyjnego, który geodeta sporządzi dla Ciebie przed rozpoczęciem budowy. Daje wykonawcy budowlanemu narożniki i wysokości budynków. Po wykonaniu fachowy pomiar budynku dla urzędu stanu cywilnego.
Opłaty za usługi geodezyjne różnią się w zależności od kraju związkowego i zwykle są oparte na wartości i wielkości nieruchomości. Podział i pomiar 1.000 metrów kwadratowych (wartość: 100 euro za metr kwadratowy) kosztuje około 1.320 euro. Pomiar budynku przed wprowadzeniem się do domu o wartości poniżej 250.000 euro kosztuje około 500 euro. Dodaj do tego podatek VAT i opłaty.

Geodeci przychodzą na scenę przed rozpoczęciem budowy.

Zdjęcie: istock / Tomwang112

Tak działa typowy proces geodezyjny

W naszym studium przypadku budowniczowie znaleźli działkę o powierzchni 400 m2 pod dom jednorodzinny. Nowy budynek powinien mieć 200.000 do 250.Koszt 000 euro. Zatrudniasz rzeczoznawcę, który zmierzy nieruchomość i zmierzy budynek, aby był umieszczony dokładnie zgodnie ze specyfikacjami zatwierdzonego wniosku budowlanego.
Doradczy: Budowniczowie w całych Niemczech mogą zatrudniać publicznie mianowanego inżyniera geodetę (ÖbVI), z wyjątkiem Bawarii, gdzie biura mierzą. Wyjaśnia: jaki rozwój jest dozwolony?? Jakie obciążenia są na nieruchomości?? Ile jest warta nieruchomość? W przypadku zlecenia uzupełniającego koszty są częścią usługi geodezyjnej.
Koszty: Brak kolejnego zamówienia, od 40 do 80 euro za godzinę
Pomiar: Rodzina ponownie mierzy majątek, ponieważ niektórych kamieni granicznych nie można już znaleźć. Jeśli chcesz udostępnić działkę budowlaną, musisz również skonsultować się z profesjonalistą. Przedmiotowe dokumenty, środki, wyznacza granice, prowadzi negocjacje graniczne i składa wniosek o przeniesienie do katastru nieruchomości.
Koszt: od 800 do 1.500 euro
Plan strony: Do wniosku o budowę klient potrzebuje planu sytuacyjnego, w którym można określić położenie i wysokość planowanej inwestycji. W zależności od prawa budowlanego i państwowych przepisów budowlanych inżynier przygotowuje oficjalny (notarialnie) lub prosty plan sytuacyjny.
Koszt: od 800 do 1.500 euro
Tycz: Po zatwierdzeniu wniosku budowlanego rozpoczyna się etap budowy. Pierwszym krokiem jest wykonanie wykopu pod budowę. Geodeta zaznacza narożne punkty domu drewnianymi palami (zwykle dobrowolnie w zależności od stanu).
Koszt: od 300 do 500 euro
Dokładne tyczenie: Po zakończeniu wykopu kierownik budowy potrzebuje dokładnych punktów odniesienia, aby wznieść budynek we właściwej pozycji. Profesjonalista znakuje ważne topory budowlane gwoździami na tzw. Brygadzista naciąga sznurki na gwoździe, aby określić położenie ścian.
Koszt: od 400 do 600 euro
Dowody dla urzędu budowlanego: W zależności od państwowych przepisów budowlanych podczas budowy należy przedstawić organowi nadzoru budowlanego dowód, że budynek zostanie wybudowany zgodnie z pozwoleniem. Zaświadczenia z ÖbVI, że położenie i wysokość stanu surowego odpowiadają informacjom zawartym w pozwoleniu na budowę.
Koszt: od 400 do 600 euro
Pomiar: Obowiązkiem klienta jest wykonanie przeglądu gotowego budynku w celu zarejestrowania na mapie nieruchomości. Właściciel zleca geodetę wyznaczonemu przez państwo (lub księgę wieczystą).
Koszt: od 800 do 1.000 euro

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here