Handel nieruchomościami komercyjnymi: Co powinieneś wiedzieć ”,

Przekroczenie tzw. limitu trzech nieruchomości uznaje się za wskazówkę istnienia obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Ma to znaczenie, gdy właściciel nieruchomości lub gruntu sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości wkrótce po ich nabyciu w ciągu pięciu lat. Moment nabycia jest wtedy początkiem sprzedaży.
Zasada przewiduje jednak kilka wyjątków. W niektórych kontekstach handel nieruchomościami komercyjnymi odbywa się nawet po sprzedaży jednej nieruchomości. Ponownie, w niektórych sytuacjach nie ma handlu nieruchomościami komercyjnymi pomimo wielu sprzedaży nieruchomości. Decyduje kwalifikacja właściwego urzędu skarbowego.
Decydującym czynnikiem w tych indywidualnych decyzjach jest zawsze zamiar sprzedaży i to, czy urząd skarbowy może znaleźć przesłanki zamiaru osiągnięcia zysku. Nawet przy krótkiej przerwie między zakupem a sprzedażą nie ma zatem miejsca obrót nieruchomościami komercyjnymi, jeżeli podatnik udowodni, że obiektywnie rozważał wykorzystanie inne niż sprzedaż. Dzieje się tak na przykład, gdy udowodni, że pierwotnie zamierzał wynająć nieruchomość, ale mu się nie udało.

Granica między prywatnym zarządzaniem majątkiem a przedsiębiorstwem komercyjnym zostaje przekroczona „jeśli, zgodnie z ogólnym obrazem działalności, eksploatacja znacznego majątku poprzez realokację nad użytkowanie nieruchomości w sensie wychodzenia z majątku, który ma być zachowany (na przykład poprzez na własny użytek lub wynajem) na pierwszy plan wysuwa się" "(decyzja BFH 10. Grudzień 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, pod C.III.1., C.III.2. i C.III.4). Federalny Sąd Skarbowy, BstBl

Czym są obiekty związane z obrotem nieruchomościami komercyjnymi?

Obiekty, na których koncentruje się limit trzech obiektów, to wszystkie nieruchomości i nieruchomości, które można sprzedawać i użytkować samodzielnie. Obejmuje to grunty, domy jedno i wielorodzinne, wspólnoty mieszkaniowe, ale także kompleksy biurowe, magazyny i inne budynki komercyjne.
W przypadku przydziału nie ma różnicy między gruntami zabudowanymi i niezabudowanymi. Powierzchnia nieruchomości, wyposażenie czy wartość rynkowa nieruchomości również nie odgrywają żadnej roli. Ponadto nie ma znaczenia, czy podatnik sam wybudował nieruchomość, czy nabył ją po wzniesieniu budynku.
Dom wielorodzinny w centralnej lokalizacji, którego wartość wynosi 15 milionów euro, jest zatem uważany za nieruchomość tylko wtedy, gdy nie ma planu podziału zgodnie z ustawą o kondominium. Jeśli natomiast właściciel dzieli apartamentowiec, każde mieszkanie liczy się jako samodzielna nieruchomość. Na przykład, jeśli sprzeda cztery mieszkania temu samemu nabywcy z jedną umową kupna, nadal zostaje sprzedawcą nieruchomości komercyjnych.
Na podstawie pięcioletniego okresu urząd skarbowy zazwyczaj rozróżnia obrót nieruchomościami komercyjnymi i akumulację majątku prywatnego. Jednak tej wartości orientacyjnej nie należy rozumieć jako sztywnej regulacji. W kilku wyrokach sąd skarbowy przedłużył termin. Szczególnie dla podatników pracujących w branży nieruchomości, takich jak architekci i wykonawcy budowlani, odstęp między zakupem a sprzedażą może wynosić nawet dziesięć lat.
Jeśli właściciel sprzeda pojedynczą działkę przed ukończeniem budowy, urząd skarbowy często podejrzewa związek między budową a zamiarem sprzedaży, nawet jeśli jest to tylko jedna nieruchomość. Za pośrednika w obrocie nieruchomościami uważa się go również, jeśli projektuje nieruchomość od początku zgodnie z wolą kupującego lub wynajmuje pośrednika w trakcie budowy lub zawiera umowę przedwstępną z przyszłym nabywcą.

W pewnych okolicznościach budynek biurowy liczy się jako pojedynczy obiekt w kontekście obrotu nieruchomościami komercyjnymi. 

Zdjęcie: iStock / MathieuLphoto

Obrót nieruchomościami komercyjnymi gruntami rolnymi

Jeżeli właściciel nieruchomości użytkowanej rolniczo dzieli swój majątek na działki, w przypadku sprzedaży występuje tzw. działalność pomocnicza przedsiębiorstwa rolnego. To nie jest wskazanie na handel nieruchomościami komercyjnymi, bez względu na to, jak wysoki jest zysk.
Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy podatnik sprzedaje działkę w celu zwiększenia wartości lub zleca nieruchomość zabudowaną przez firmę. W tym przypadku zdaniem Urzędu Skarbowego zajmuje się obrotem nieruchomościami komercyjnymi.

Kiedy został przekroczony limit trzech obiektów??

Każdy, kto sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości lub grunty w ciągu pięciu lat, jest uważany za handlowca. Od tej reguły są jednak wyjątki:

  • Nieruchomości i grunty, które sprzedający posiadał przez ponad dziesięć lat przed sprzedażą, nie są liczone jako przedmioty w obrocie komercyjnym.
  • Nieruchomości i grunty, których sprzedający używał lub mieszkał przez ponad pięć lat, również nie są uważane za przedmioty w obrocie komercyjnym.
  • Sprzedaż odziedziczonej lub danej nieruchomości nie jest obrotem nieruchomościami komercyjnymi, gdyż orzecznictwo uwzględnia poprzedni okres własności darczyńcy lub spadkodawcy. Istnieją jednak wyjątki w pewnych okolicznościach (patrz sekcja poniżej).
  • W przypadku modernizacji nieruchomości, która znacząco podnosi wartość rynkową, okres pięcioletni rozpoczyna się wraz z zakończeniem prac remontowych. Jeśli np. podatnik nabywa pięć mieszkań, a 15 lat później przeprowadza luksusowy remont, aby wkrótce potem je sprzedać, urząd skarbowy zakłada zamiar osiągnięcia zysku, a tym samym obrotu nieruchomościami komercyjnymi.
  • Ocena ta nie dotyczy jednak zwykłych remontów, które zachowują stan.
  • Urząd Skarbowy ocenia garaże jako samodzielne obiekty, jeśli nie są sprzedawane razem z mieszkaniem.
  • Jeżeli przeniesienie gruntu i nieruchomości na poszczególnych wspólników następuje w ramach podziału rzeczowego spółki zarządzającej majątkiem, nie są one uwzględniane w limicie trzech nieruchomości.
  • Federalne Ministerstwo Finansów zapewnia uproszczony schemat testów. Pozwala to ocenić, czy sprzedaż należy uznać za obrót nieruchomościami komercyjnymi.
Wskazówka

W małżeństwie oboje małżonkowie mogą przesunąć granicę trzech obiektów do granic możliwości. Na przykład, jeśli żona kupiła i sprzedała dwa mieszkania w ciągu pięciu lat, a mąż ma w tym samym okresie budynek biurowy i domek letniskowy, urząd skarbowy nie klasyfikuje sprzedaży jako nieruchomości komercyjnej.

Handel nieruchomościami komercyjnymi: jakie podatki są należne?

W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi podatnicy oprócz podatku dochodowego płacą również podatek handlowy. Ich wysokość zależy od wysokości dochodu ze sprzedaży. Zysk ten jest mnożony przez współczynnik 3,5 procent i tak zwaną stawkę oceny. Ta ostatnia jest inna w każdej gminie, ale wynosi co najmniej 200 proc.
Przedsiębiorcy obliczają zysk z obrotu nieruchomościami komercyjnymi porównując aktywa przedsiębiorstwa, mają też obowiązek prowadzenia ewidencji i bilansów. Amortyzacja nie jest możliwa, ponieważ obiekty mają być wyceniane jako aktywa obrotowe. Jeśli podatnik przekroczy limit trzech nieruchomości, podatki będą również należne z mocą wsteczną dla dwóch pierwszych nieruchomości. Zwykle skutkuje to dodatkowymi płatnościami, które również podlegają oprocentowaniu.
Jeżeli natomiast urząd skarbowy nie zakwalifikuje sprzedaży jako nieruchomości komercyjnej, podatnik musi mimo wszystko zapłacić podatek od wpływów zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym. Ponadto podatek od spekulacji może być należny, jeśli odległość między zakupem a sprzedażą nie przekracza określonego okresu. Okres wynosi trzy lata w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właściciela i dziesięć lat w przypadku nieruchomości wynajmowanych.

Okres spekulacji ziemią wynosi dziesięć lat. W przypadku sprzedaży w ciągu dziesięciu lat od zakupu zysk również podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, po upływie tego okresu jest wolny od podatku. Ogólnie rzecz biorąc, zaklasyfikowanie sprzedaży jako zarządzania aktywami prywatnymi jest tańsze niż w przypadku handlu nieruchomościami komercyjnymi, ponieważ nie ma podatku od handlu.

Kiedy odziedziczone i dane nieruchomości liczą się jako obrót nieruchomościami komercyjnymi??

W przypadku dziedziczenia lub darowizny ustawa uwzględnia poprzedni okres własności spadkodawcy lub darczyńcy. Na przykład, jeśli córka odziedziczy trzy mieszkania, które zostały zakupione 30 lat temu, nie ma handlu nieruchomościami komercyjnymi w przypadku sprzedaży.
Zaleca się jednak ostrożność w przypadku darowizn mieszanych. Tutaj członkowie rodziny kupują nieruchomości od swoich krewnych po cenie znacznie niższej od wartości rynkowej. Oznacza to, że w rzeczywistości otrzymują część za darmo. Ponieważ nadal formalnie kupują nieruchomość, uruchamiają nowy pięcioletni okres w ramach limitu trzech nieruchomości.
Nawet w przypadku wspólnoty spadkobierców urząd skarbowy klasyfikuje sprzedaż jako obrót nieruchomościami komercyjnymi w przypadku przekroczenia limitu trzech nieruchomości. To często sprawia, że ​​bardziej korzystne jest rozwiązanie wspólnoty spadkobierców. Na przykład, jeśli taka wspólnota spadkobierców składa się z czterech członków, a spadek składa się z czterech działek, każdy spadkobierca otrzymuje jeden. W przypadku sprzedaży nie ma wówczas miejsca obrót nieruchomościami komercyjnymi.

Może Cię również zainteresować Know-how w zakresie nieruchomości Umowa podarunkowa dotycząca domu i nieruchomości: Jak zrobić to dobrze Prawo i podatki Dziedziczenie domu: Kiedy organy podatkowe obciążają organy podatkowe Prawo i podatki Orzeczenia sądowe: Brak podatku od spekulacji na studiach przy sprzedaży Dom

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here