Zakup domu: Możesz podać te wydatki w zeznaniu podatkowym ”,

Koszty nabycia nieruchomości obejmują wszystkie koszty, które zostały poniesione w związku z nabyciem. Cena zakupu jest największą pozycją. Na tzw. dodatkowe koszty zakupu składają się prowizje maklerskie, opłaty notarialne, podatek od przeniesienia własności nieruchomości oraz koszty wpisu zmiany własności do księgi wieczystej. Razem stanowią od 12 do 15 procent ceny zakupu.
Każdy, kto kupuje dom lub mieszkanie w celu jego wynajmu, może odliczyć od podatku zarówno koszty nabycia, jak i przypadkowe koszty zakupu. Nie dotyczy to jednak nieruchomości, z których sam korzystasz.
Jeśli jednak właściciel sprzeda dom z zyskiem po mniej niż dziesięciu latach, korzyści podatkowe zostaną odwrócone. Właściciele płacą w tym przypadku podatek od spekulacji, natomiast właściciele-lokatorzy, którzy mieszkają w nieruchomości od co najmniej trzech lat, są z niego zwolnieni.
 

Procent
Cena zakupu

Maja właściciele
z podatku
upuszczać

Niech self-users
własność
odliczyć podatek

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości

w zależności od stanu
3,5 do 6,5 procent

tak

nie

Prowizje maklerskie

w zależności od stanu
3,57 do 7,14 procent

tak

nie

Opłaty notarialne

1,5 do 2 procent

tak

nie

Wejście w
Hipoteka

0,5

tak

nie

Jakie ulgi podatkowe mają właściciele, którzy sami mieszkają w ich nieruchomości??

Zakupu domu nie można zadeklarować w zeznaniu podatkowym dla właściciela-lokatora. Jednak pod pewnymi warunkami właściciele mogą ubiegać się o niektóre koszty z urzędu skarbowego:
 

  • Jeśli po zakupie zauważysz nieoczekiwane uszkodzenia (takie jak sucha zgnilizna lub zanieczyszczenie azbestem) na domu, koszty remontu można odliczyć od podatku zgodnie z orzeczeniem Federalnego Sądu Skarbowego.
  • Szkody spowodowane przez klęski żywiołowe, takie jak burze lub powodzie, są uważane za nadzwyczajne obciążenia, które właściciele-mieszkańcy mogą podać w zeznaniu podatkowym. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy żadne ubezpieczenie nie przejmie kontroli.
  • Każdy, kto kupuje i modernizuje obiekt objęty ochroną zabytkową korzysta z amortyzacji ochrony zabytku. Oznacza to, że dziewięć procent kosztów renowacji można zgłaszać rocznie przez dziesięć lat. Warunkiem tego jest zatwierdzenie dzieła przez urząd ds. zabytków.
  • Rzemieślnicy i usługi związane z gospodarstwem domowym, takie jak sprzątanie lub prace ogrodnicze, są również zgłaszani przez właścicieli-mieszkańców w swoich zeznaniach podatkowych. Z tym pierwszym urząd skarbowy rozpoznaje 20 proc. kosztów, ale maksymalnie 1.200 euro. W przypadku tych ostatnich 20 procent wydatków i maksymalnie 4.Odejmij 000 EUR.

W przypadku zalania, np. z powodu powodzi, właściciele-lokatorzy mogą również po zakupie domu podać wszystkie koszty remontu w zeznaniu podatkowym.

Zdjęcie: IStock / onurdongel

Jak właściciele odliczają zakup domu w zeznaniu podatkowym??

Każdy, kto kupuje już wynajęty dom lub wynajmuje go w późniejszym terminie, ma więcej możliwości w zakresie zeznań podatkowych. Wynajmujący mają do dyspozycji następujące ulgi podatkowe:
 

  • Koszty akwizycji, w tym przypadkowe koszty zakupu, można odliczyć za pomocą modelu amortyzacji. Oznacza to, że cena zakupu będzie rozłożona na 40 do 50 lat, w zależności od roku budowy.
  • Amortyzacji podlega tylko cena budynku, a nie gruntu. Jeśli właściciel kupuje oba razem, musi dokonać tzw. alokacji ceny zakupu, czyli odliczyć wartość nieruchomości. Federalne Ministerstwo Finansów oferuje bezpłatny kalkulator do szacowania. Do dokładnego obliczenia często konieczna jest wycena wartości rynkowej.
  • Budowniczy, który buduje nowy dom, nie ma kosztów zakupu, ale koszty produkcji, które również amortyzuje poprzez amortyzację. Obejmuje to wszystkie koszty materiałów, usług (wynagrodzenia rzemieślników i architektów), koszty podróży i koszty prawne.
  • Wydatki na wpis do księgi wieczystej, zaliczane do kosztów związanych z przychodami, nie są uwzględniane w amortyzacji. Właściciele odliczają je w roku zakupu domu.
  • Urząd skarbowy traktuje remonty jako wysiłek konserwacyjny. Właściciele kamienic podają wydatki w całości jako wydatki dochodowe w załączniku V do zeznania podatkowego za rok, w którym zostały poniesione. Alternatywnie rozkładają koszty na dwa do pięciu lat. W przeciwieństwie do właścicieli-najemców, właściciele mogą również sprzedawać materiały.
  • Wyjątek ma zastosowanie do trzech lat po zakupie domu, jeśli wydatek przekracza 15 procent ceny zakupu budynku. W takim przypadku można je jedynie wykazać w zeznaniu podatkowym poprzez amortyzację jako tzw. koszty produkcji przy nabyciu.
  • Jeśli właściciele znacząco poprawią standard życia dzięki remontowi, praca liczy się jako kolejne koszty produkcji nawet po okresie trzech lat. W tym celu muszą podnieść standard w co najmniej trzech z czterech kategorii okien, sanitariatów, instalacji elektrycznych i ogrzewania. Koszty następnie wpływają na amortyzację.
Uwaga!

Reguła 15 procent dla remontów nie obowiązuje, jeśli najemca uszkadza dom w taki sposób, że remont jest konieczny (na przykład „koczownicy najemcy”). W takim przypadku wynajmujący może od razu odliczyć koszty od podatku jako koszty utrzymania, niezależnie od ich wysokości.

Jak działa amortyzacja?

Amortyzacja z tytułu zużycia (Amortyzacja) umożliwia właścicielom mieszkań na wynajem i domów na wynajem odliczenie kosztów nabycia od podatku. Model zakłada, że ​​nieruchomość będzie tracić na wartości każdego roku. Właściciele rekompensują tę stratę, oszczędzając podatki. Do amortyzacji mają zastosowanie następujące zasady:
 

  • W przypadku budynków wybudowanych po 1925 roku właściciele odliczają 2% kosztów nabycia i/lub produkcji przez 50 lat.
  • W przypadku starych budynków wybudowanych przed 1925 r. 2,5 proc. można sprzedać przez 40 lat.
  • Każdy w wieku od 31. Sierpień 2018 i 1. Jeśli złożysz wniosek o budowę 1 stycznia 2022 r., będziesz korzystać ze specjalnej amortyzacji w wysokości pięciu procent przez cztery lata. Państwo chce zaoferować właścicielom korzyści, które tworzą przestrzeń życiową.
  • Oprócz zwykłej AfA amortyzacja ochrony zabytków przewiduje również odliczenie 9% kosztów modernizacji przez osiem lat i 7% przez kolejne cztery lata.
  • W przypadku budynków komercyjnych właściciel co roku podaje w zeznaniu podatkowym 3% kosztów, ale tylko przez nieco ponad 33 lata.

Jaka jest różnica między modernizacjami, remontami i remontami?

W mowie potocznej terminy modernizacja i renowacja są często używane jako synonimy. Mają one jednak różne znaczenia, które również wpływają na podatek od zakupu domu.
Prace remontowe
Remonty służą utrzymaniu obiektów już istniejących ("prace konserwacyjne"). Należą do nich np. naprawa ogrzewania, malowanie drzwi i okien czy wymiana wybitej szyby. Nawet w przypadku wymiany instalacji elektrycznej na równoważną, standard mieszkania nie ulegnie poprawie.
Właściciele odliczają ten koszt utrzymania od podatku raz lub w okresie do pięciu lat. Dla uproszczenia urząd skarbowy zawsze zakłada nakłady alimentacyjne, jeśli każdy pojedynczy środek nie przekracza 4.000 euro (bez podatku od sprzedaży). W przypadku droższych prac właściciele muszą udowodnić, że nie jest to modernizacja.
Modernizacje
Jeśli wynajmujący wymieni starą kotłownię gazową na bardziej wydajną lub jeśli zainstaluje windę, wartość nieruchomości wzrasta, więc konieczna jest modernizacja. Co do zasady może przerzucić na najemcę do jedenastu procent poniesionych kosztów rocznie. Jeśli nie jest to możliwe np. ze względu na stałe ceny wynajmu, odlicza koszty jako koszty produkcji.
Prace remontowe
Remonty to remonty lub modernizacje, w zależności od nakładu i charakteru podejmowanych działań. Tutaj też kluczowy jest cel pracy. Przywracanie formy lub przywracanie formy po uszkodzeniu przez wodę są prawie zawsze uważane za wydatki na konserwację, jeśli nie są używane materiały wyższej jakości.

W przeciwieństwie do remontów, modernizacje podnoszą standard, a tym samym wartość nieruchomości.

Zdjęcie: IStock / Andrey Popov

Przykładowe obliczenia: Amortyzacja przy zakupie domu

Sytuacja:
 

  • Rodzina Müllerów kupuje mieszkanie (zbudowane w 1990 r.) za 200.000 euro, w tym media z zamiarem wynajmu.
  • Wartość nieruchomości to 40.000 euro. To pozostawia 160.000 euro, które odpisuje poprzez amortyzację.
  • 20.Z drugiej strony odlicza od podatku w tym samym roku 000 euro, które są ponoszone jako koszty remontu bezpośrednio po zakupie w związku z zagrzybieniem.


Informacje w zeznaniu podatkowym:
Od 50 lat rodzina Müllerów w załączniku „Wynajem i dzierżawa” do zeznania podatkowego wpisuje jako amortyzację następującą kwotę:
160.000 x 0,02 = 3.200 euro

Wskazówka

W przypadku mieszkań na wynajem urząd skarbowy często akceptuje oświadczenie zbiorcze, zgodnie z którym 80 proc. ceny zakupu przypada na budynek, a 20 proc. na mieszkanie. W ten sposób wynajmujący oszczędzają koszty wyceny.

Usługi kupca państwowego przy zakupie domu w zeznaniu podatkowym

Jak już wyjaśniono, opcje dla samodzielnych użytkowników są znacznie bardziej ograniczone niż w przypadku właścicieli. W zeznaniu podatkowym podajesz usługi rzemieślnicze w rubryce „Aplikacje związane z gospodarstwem domowym”. Urząd skarbowy odlicza 20 proc. kosztów od obciążenia podatkowego, ale nie więcej niż 1.200 euro rocznie.
Odliczeniu podlegają tylko koszty robocizny, maszyn i podróży oraz koszty materiałów eksploatacyjnych (np. taśmy klejącej lub folii) oraz koszty utylizacji odpadów. Z drugiej strony organy podatkowe nie uznają materiałów takich jak płytki i kolory. Faktura musi zatem przedstawiać oddzielnie poszczególne pozycje „praca” i „materiały”.
Taka praca jest uważana za rzemieślniczą:
 

  • Sprawdza poprawność działania systemów, np. konserwację ogrzewania, test na legionellę lub przegląd piorunochronu
  • Prace malarskie, dekarskie i elewacyjne
  • Remonty instalacji elektrycznych
  • Robotnicy brukarski, np. układanie podłogi w ogrodzie lub na tarasie
  • Usługi kominiarskie, takie jak sprzątanie i zamiatanie
Uwaga!

Właściciele-użytkownicy nie mogą zgłaszać kosztów produkcji do celów podatkowych. Jeśli praca rzemieślnika odbywa się wkrótce po zakupie domu, urząd skarbowy często wychodzi z założenia, że ​​jest jeszcze wiele do zrobienia, aby nieruchomość nadawała się do zamieszkania. Każdy, kto otrzyma odmowę w tym zakresie, powinien wnieść sprzeciw i w razie potrzeby skontaktować się z wyspecjalizowanym prawnikiem.

Odliczalność
Usługi

Właściciel-lokator

gospodarz

Remonty do
Wysiłek konserwacyjny
służyć

20 procent i maksymalnie 1.200
Euro, jeśli nie ma pozostałej pracy

Jako wydatki związane z dochodami natychmiast lub
rozłożone na dwa do pięciu lat
podlegający potrąceniu

Modernizacje

20 procent i maksymalnie 1.200
Euro, jeśli nie ma pozostałej pracy

O amortyzacji (dwa procent powyżej
50 lat dla budynków z 1924,
2,5% powyżej 40 lat dla budynków
przed 1924)

materiały

nie

tak

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here