Bańka na rynku nieruchomości w Niemczech: zagrożona czy nie?

Bańka na rynku nieruchomości to szczególna forma bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Wynika z braku równowagi między podażą a popytem. Oznacza to: Wielu potencjalnych nabywców konkuruje o kilka nieruchomości. To podnosi ceny. Jeśli cena nieruchomości jest wyższa od rzeczywistej wartości domu, uważa się ją za "przecenioną". Ale bańka na rynku nieruchomości wynika nie tylko z wysokich cen. Aby powstała spekulacyjna bańka cenowa, musi się zebrać wiele:

  • Za mało się buduje, a za dużo się kupuje.
  • Coraz więcej inwestorów wkracza na rynek nieruchomości i kupuje to, co może dostać. Sytuacja podażowa coraz bardziej się pogarsza.
  • Ceny nieruchomości rosną i przewyższają wartość nieruchomości (przeszacowanie).
  • Kupujący są gotowi zapłacić prawie każdą cenę nieruchomości i zaciągnąć duże pożyczki. Spekulują, że ceny będą nadal rosły i że w pewnym momencie będą mogli sprzedać nieruchomość z zyskiem.
  • Banki temu nie przeciwdziałają – wręcz przeciwnie: udzielają nawet kredytów klientom o słabej zdolności kredytowej.

Obowiązują następujące zasady: Im więcej tych „objawów” występuje jednocześnie i w całym kraju, tym większe prawdopodobieństwo powstania bańki na rynku nieruchomości w Niemczech.

Przez jakie fazy przechodzi bańka na rynku nieruchomości??

Eksperci, tacy jak ekonomiści, byli w stanie zidentyfikować pięć faz rozwoju bańki cenowej w przeszłości:

  1. Faza relokacji: Popyt na nieruchomości rośnie. Dzieje się tak np. poprzez historycznie niskie stopy procentowe dla budownictwa. Ludzie przenoszą wówczas swoje inwestycje - z akcji i kont oszczędnościowych, które Państwo likwidują, do własnego domu.
  2. Faza boomu: Rozchodzi się wieść, że nieruchomość to „śmiertelna inwestycja”. Popyt rośnie, a wraz z nim ceny nieruchomości.
  3. Faza euforii: Ceny nadal rosną. Inwestorzy mają tylko jeden cel: kup jak najwięcej nieruchomości, aby później sprzedać je po jeszcze wyższej cenie. Możliwe zagrożenia nie są brane pod uwagę.
  4. Faza "trudności finansowej": Bańka pęka, ceny spadają. Banki pożyczają mniej. Są przejęcia i wyprzedaże paniki.
  5. Faza obrzydzenia: Kupujący i inwestorzy tracą zainteresowanie. Ze względu na niski popyt ceny nieruchomości nadal spadają.

Bańka na rynku nieruchomości rozwija się wraz z dużym popytem na nieruchomości i związanym z tym wzrostem cen nieruchomości.

Zdjęcie: iStock / CalypsoArt

Bańka na rynku nieruchomości Niemcy: kto byłby za to odpowiedzialny?

Z reguły za powstanie bańki na rynku nieruchomości odpowiedzialne są dwie osoby: państwo lub banki. W przypadku „podatkowej” bańki na rynku nieruchomości organy podatkowe podjęły pewne środki regulacyjne, aby zapewnić rozbieżność podaży i popytu. Jeśli z drugiej strony winne są banki, mówi się o bańce na rynku nieruchomości wywołanej kredytem. W przeszłości często było to spowodowane zbyt luźnym udzielaniem pożyczek przez banki – tak jak miało to miejsce np. w przypadku kryzysu finansowego w USA z 2008 r.

Co powoduje pęknięcie bańki na rynku nieruchomości??

Popyt na nieruchomości obecnie przewyższa podaż w Niemczech. Kiedy pęka bańka na rynku nieruchomości, sytuacja jest odwrotna: podaż jest większa niż popyt. Następujące scenariusze mogą prowadzić do takiego odwrócenia:
 

  • Kupujących odstraszają zawyżone ceny: Potencjalni nabywcy nie są skłonni płacić więcej za nieruchomość, która jest mniej warta. Sprzedawcy na próżno szukają potencjalnych nabywców i są zmuszeni do obniżenia ceny zakupu.
  • Powstaje więcej: Większa aktywność budowlana prowadzi do większej liczby domów i mieszkań na rynku nieruchomości. Spowoduje to spadek cen nieruchomości.
  • Stopy procentowe rosną: Rosnące stopy procentowe prowadzą do dodatkowych obciążeń finansowych dla kupujących. Mniej osób jest zainteresowanych własnymi nieruchomościami. Po prostu nie możesz sobie na to pozwolić.
  • Banki pożyczają mniej: Im wyższa cena zakupu, tym więcej kapitału zwykle wymagają banki. Kiedy ceny osiągają szczyt z powodu bańki na rynku nieruchomości, wielu kredytobiorcom trudno jest pozyskać wymagany kapitał. W związku z tym wiele wniosków o kredyt budowlany jest odrzucanych.
  • Kredytobiorcy są nadmiernie zadłużeni: Wielu właścicieli domów nie może już płacić miesięcznych opłat i jest zmuszonych do sprzedaży domu.
  • Popyt spada z innego powodu: Na przykład dlatego, że wielu kupujących spodziewa się spadku cen nieruchomości w tym samym czasie i nie chce już inwestować. To faktycznie prowadzi do niższych cen nieruchomości.
Oszczędności i finansowanie kredytów mieszkaniowych Specjalne spłaty: Jak szybciej wyjść z długów Specjalne spłaty mogą pomóc w szybszej spłacie kredytu. Jednak bank może również naliczyć za to wyższe oprocentowanie.

Pęknięcie bańki na rynku nieruchomości: jakie byłyby konsekwencje dla Niemiec?

Zdaniem ekspertów pęknięcie bańki na rynku nieruchomości może mieć katastrofalne skutki gospodarcze dla Niemiec i wywołać reakcję łańcuchową na rynku nieruchomości: ponieważ zainteresowanie nieruchomościami nagle się kończy, ceny nieruchomości spadają. Inwestorzy odwracają się plecami do rynku nieruchomości i pojawia się "nadpodaż" i ekstremalny spadek cen.
Spłaciłeś już swoją nieruchomość? Wtedy nie masz się czym martwić. Jeśli jednak chcesz lub musisz sprzedać swoją nieruchomość po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości, masz złe karty z powodu utraty wartości. Finansowanie uzupełniające również może stać się problemem.
Przykład: Mężczyzna dostał kilka lat temu dom za 400.000 euro kupione, odnowione i chce je odsprzedać. Ze względu na spadek cen na rynku będzie to teraz tylko 300.Zdobądź za to 000 euro. Więc postanawia zatrzymać dom. Pojawia się już nowy problem: bank chce się zabezpieczyć w kryzysie. Dokonuje ponownej oceny nieruchomości i domaga się wyższych stóp procentowych i większego kapitału na dalsze finansowanie. Właściciela domu nie stać już na wysoką stawkę miesięczną. Musi sprzedać dom z dużymi stratami.  Co gorsza: jest aukcja wykluczenia.

Pęknięcie bańki na rynku nieruchomości doprowadziłoby również do problemów gospodarczych w Niemczech.

Zdjęcie: iStock / Andrij Yalanskyi

Czy w Niemczech grozi bańka na rynku nieruchomości??

Scenariusz grozy, który martwi wielu Niemców. Ale Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) daje wszystko jasne. Przyjrzała się bliżej badaniom prowadzonym przez różne instytuty i ekspertów. Ich konkluzja: „Pomimo różnorodności podejść, większość instytutów dochodzi do podobnego rezultatu, a mianowicie przeszacowania, które wzrosło w ostatnich latach lub zwiększonego ryzyka bańki, co nie jest klasyfikowane jako natychmiast alarmujące.„Wielu ekspertów zgadza się z tą oceną.
Faktem jest: W największych niemieckich miastach czynsze i ceny nieruchomości eksplodowały w ostatnich latach. Podaż powierzchni mieszkalnej jest niewielka, ale oprocentowanie budynków jest niższe niż kiedykolwiek. Ale podczas gdy rynek nieruchomości jest przegrzany, zwłaszcza w dużych miastach, na wsi odczuwa się go stosunkowo niewiele. Więc w całych Niemczech nie może być mowy o bańce na rynku nieruchomości. W poniższym rozdziale przeczytasz, które znaki przemawiają przeciwko bańce na rynku nieruchomości w Niemczech i co za nią przemawia:  

To przemawia za bańką na rynku nieruchomości w Niemczech

  • Europejski Bank Centralny (EBC) swoją polityką niskich stóp procentowych i wynikającą z niej tendencją do obniżania stóp procentowych budynków wywołał napływ potencjalnych nabywców na rynku nieruchomości.
  • Ceny nieruchomości w największych niemieckich miastach i aglomeracjach rosną i rosną.
  • Inwestycje nie są już opłacalne ze względu na niskie stopy procentowe. Dlatego coraz więcej osób inwestuje w nieruchomości.
  • Za mało się buduje, choć zapotrzebowanie jest bardzo duże.
  • Niemiecki rząd federalny zapewnia, że ​​popyt i ceny nadal rosną - na przykład dzięki zasiłkowi na dziecko budowlane, który jest wykorzystywany bardziej w przypadku istniejących nieruchomości niż w przypadku nowych budynków.

To przemawia przeciwko bańce na rynku nieruchomości w Niemczech

  • Obowiązuje zasada: im szybciej rośnie produkt krajowy brutto, tym większe ryzyko bańki na rynku nieruchomości. Jednak z powodu kryzysu koronowego produkt krajowy brutto w Niemczech spadł w 2020 roku o pięć procent w porównaniu z rokiem poprzednim.
  • Co prawda ceny nieruchomości rosną również na obszarach wiejskich, ale tam mieszczą się w rozsądnym przedziale w porównaniu z obszarami metropolitalnymi. To przemawia przeciwko bańce na rynku nieruchomości w Niemczech.
  • Relacja między cenami zakupu a czynszami jest wyrównana w większości miast w Niemczech. Ich interakcja jest bardzo ważna dla rynku nieruchomości.
  • Przy udzielaniu kredytów banki dbają o to, aby kredytobiorcy mogli spłacić kredyt w określonym terminie - np. z wystarczającym kapitałem własnym, długimi stałymi stopami procentowymi i wysokimi stopami spłaty. Pożyczki nie są więc zbyt luźne, co zmniejsza pośpiech na rynku nieruchomości.
Może zainteresować Cię również Pension & Pension Własny majątek zabezpiecza Twoją emeryturę?

Bańka na rynku nieruchomości w Niemczech: bez obaw

Nawet jeśli pojawiają się oznaki bańki na rynku nieruchomości – często zdarzają się one tylko regionalnie, a nie ogólnokrajowo. Jeśli spojrzeć na rynek nieruchomości z perspektywy gospodarki rynkowej, to rozwija się on zupełnie normalnie. Wysoki popyt prowadzi do wzrostu cen i mniejszej podaży. Nawet pandemia korony nie pozwala zawalić się domku z kart ani pęknąć ewentualnej bańki na rynku nieruchomości – wręcz przeciwnie. Badania pokazują: Blokada sprawiła, że ​​ludzie chcą mieć jeszcze większy dom.
Przede wszystkim eksperci zawsze mają oko na banki i ich kredyty. Jest uważany za jeden z najważniejszych wskaźników bańki na rynku nieruchomości. Wielu z nich wciąż ma w pamięci kryzys finansowy z 2008 roku: w tamtym czasie 25 banków komercyjnych musiało zostać zamkniętych z powodu pęknięcia bańki na rynku nieruchomości. Wynikało to z wątpliwych pożyczek i związanych z nimi masowych przejęć. Jednak niemieckie instytucje kredytowe są bardzo sumienne, jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości.

Jak rozwinie się rynek nieruchomości w Niemczech??

Rosnące ceny, wysoki popyt i niskie stopy procentowe – eksperci zakładają, że trend ten utrzyma się przez kilka najbliższych lat. Obserwatorzy spodziewają się dalszego, ale znacznie wolniejszego wzrostu cen w metropoliach takich jak Monachium, Berlin czy Hamburg. Większość ekspertów jest zatem zgodna: w Niemczech nie będzie bańki na rynku nieruchomości.
Dlatego nadal obowiązują następujące zasady: Każdy, kto znajdzie niedrogi dom marzeń, powinien go zdobyć jak najszybciej. Ponieważ ceny nieruchomości będą nadal rosły – chyba że EBC radykalnie zmieni swoje niskie stopy procentowe i podniesie podstawowe stopy procentowe. Wtedy być może Niemcy odłożyliby pieniądze z powrotem na tradycyjne konto oszczędnościowe. Mniejsze zainteresowanie zakupem doprowadziłoby wówczas do spadku cen nieruchomości. Ale eksperci uważają, że taka zmiana stóp procentowych przez EBC jest bardzo mało prawdopodobna.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here