ImmoWertV: Co mówi rozporządzenie w sprawie wyceny ”,

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, w skrócie ImmoWertV, wyznacza kierunek wyceny gruntów i domów w Niemczech. Rzeczoznawcy majątkowi, banki czy towarzystwa ubezpieczeniowe korzystają z poradnika prawnego w celu ustalenia tzw. wartości rynkowej (rynkowej) nieruchomości. Obowiązuje od 1. lipiec 2010. Ustawowe rozporządzenie rządu federalnego podzielone jest na trzy sekcje: Pierwsza dotyczy ogólnie zakresu i definicji terminów. Druga sekcja dotyczy standardowych wartości gruntów i innych ważnych danych kluczowych dla wyceny. W trzeciej i ostatniej części rozporządzenie przedstawia trzy powszechne metody wyceny: metodę wartości rzeczywistej, metodę wartości porównawczej i metodę zdyskontowanych zysków.
Do nowelizacji z 2010 r. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości nazywało się po prostu „rozporządzeniem w sprawie wyceny” (WertV). Zmieniła nie tylko nazwę, ale także uwzględniła zmieniające się w tamtym czasie warunki na rynku nieruchomości – np. właściwości energetyczne nieruchomości. Ramy prawne mają zostać ponownie dostosowane w 2021 r.

Zastosowanie ImmoWertV

Sekcje 1 do 8 regulują zakres ImmoWertV. Rozporządzenie stosuje się zawsze, gdy mają zostać ustalone właściwości lub poszczególne wartościowe aspekty nieruchomości. Na przykład komisje ekspertów regularnie wykorzystują ImmoWertV jako podstawę do określenia standardowych wartości gruntów. Ustawodawca wymaga, aby w wycenie w procedurze wyceny uwzględnić zarówno relacje wartości na rynku nieruchomości (różnice cen w różnych regionach), jak i indywidualne cechy domu (np. wady konstrukcyjne).

Standardowe wartości gruntów i inne kluczowe dane według ImmoWertV

Celem wyceny jest ustalenie jak najbardziej realistycznej wartości rynkowej. W drugiej części ImmoWertV wymienia ważne kluczowe dane, które mogą pomóc. Oprócz standardowej wartości gruntu istnieją inne czynniki determinujące wartość w związku z wartością rynkową. Według ImmoWertV są to:

  • Numery indeksowe
  • Współczynnik konwersji
  • Czynniki dostosowania rynku
  • Ceny nieruchomości
  • Czynniki porównawcze dla zabudowanych nieruchomości

To, jak wysoka jest wartość rynkowa nieruchomości, zależy od wielu czynników. Są one określone przez ImmoWertV. 

Zdjęcie: iStock/latający v43

Procedura oceny według ImmoWertV

W ostatniej części ImmoWertV przedstawia trzy metody wyceny: metodę wartości porównawczej, metodę wartości dochodowej oraz metodę wartości rzeczywistej. To, który z nich zostanie wykorzystany, zależy w dużej mierze od sposobu użytkowania nieruchomości.

Metoda wartości porównawczej według ImmoWertV

ImmoWertV przewiduje metodę porównania wartości nieruchomości, w których mieszka właściciel. Tutaj eksperci mogą określić wartość na podstawie porównywalnych przedmiotów, które zostały już sprzedane. Rzeczoznawcy majątkowi stosują tę metodę wyceny zarówno w przypadku nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych. Jeśli w okolicy nie ma podobnych domów, ImmoWertV umożliwia rzeczoznawcy korzystanie z nieruchomości z innego regionu. Ogólny obraz nieruchomości składa się z różnych części, takich jak puzzle:

  • Rozmiar obiektu
  • Pozostały okres użytkowania
  • Stan energetyczny i strukturalny
  • Rodzaj budynku
  • Budowa

Ogólna zasada: Im więcej wspólnego mają domy, tym dokładniejsza będzie ostatecznie wartość.

Uwaga:

Wartość porównawcza nie odpowiada automatycznie wartości rynkowej. Zwykle należy go skorygować za pomocą serii indeksów i współczynników konwersji (sekcja 2).

Metoda wartości dochodu według ImmoWertV

Jeśli dotyczy to wynajmowanego domu lub dzierżawionej nieruchomości, ImmoWertV wymaga zastosowania metody skapitalizowanego dochodu (§§ 17-20). Wartość nieruchomości zależy od spodziewanych dochodów (czynszów) i pozostałego okresu użytkowania nieruchomości. Obliczenie jest złożone. Eksperci potrzebują do tego różnych kluczowych danych, takich jak roczny plon netto, wartość gruntu, odsetki od wartości gruntu oraz tzw. mnożnik.
Koszty zarządzania są również uwzględnione w wartości zarobków. ImmoWertV definiuje ten termin w rozdziale 19. W związku z tym koszty zarządzania obejmują wszystkie koszty wynikające z użytkowania nieruchomości. W szczegółach są to:

  • koszty administracyjne
  • Koszty utrzymania
  • Ryzyko utraty czynszu
  • koszty operacyjne

Jeśli dom jest wynajmowany, zgodnie z ImmoWertV, dochód z wynajmu i pozostały okres użytkowania określają wartość nieruchomości. 

Zdjęcie: iStock / baona

Metoda wartości rzeczywistej według ImmoWertV

Metoda wartości rzeczywistej jest alternatywą dla metody wartości porównawczej. Oznacza to, że: może być również używany w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właściciela (§§ 21-23). Zwłaszcza gdy brakuje wartości porównawczych. ImmoWertV stanowi, że wartość nieruchomości budynku i wartość gruntu są ustalane oddzielnie, a następnie sumowane. Rzeczywista wartość budynku wynika z kosztów wytworzenia fikcyjnego nowego budynku oraz tzw. amortyzacji starczej, czyli zużycia budynku. Wartość gruntu ustala się metodą wartości porównawczej. Według ImmoWertV rzeczywistą wartość wyprowadza się wtedy z następującego wzoru:
Wartość rzeczywista = (wartość budynku + wartość gruntu) x współczynnik dostosowania rynkowego

ImmoWertV: To powinno się zmienić w 2021 r

Oprócz ImmoWertV istnieje obecnie pięć innych przepisów dotyczących wyceny w Niemczech. Według Federalnego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych ds. Budownictwa i Spraw Wewnętrznych (BMI) powinno to nastąpić po raz pierwszy.1.Zmiana w 2021. Ale reforma, podobnie jak wiele innych rezolucji, musiała odłożyć się na bok z powodu pandemii korony. Jak długo to potrwa, nie jest jasne. Jedno jest pewne: ministerstwo chce, aby nowe rozporządzenie było „jaśniejsze i bardziej przyjazne dla użytkownika”. Celem jest również „zapewnienie, że wyznaczanie wartości rynkowych oraz określenie danych wymaganych do wyceny odbywa się na terenie całego kraju według jednolitych zasad”. Jak dotąd tak nie było. Ponieważ przepisy aktualnie obowiązującego ImmoWertV nie zostały uchwalone we wszystkich krajach związkowych i w związku z tym nie są stosowane jednolicie. W rezultacie ucierpiała porównywalność.
W przyszłości lepszy przegląd zapewnią tylko dwa dokumenty: ImmoWertV 2021 i ImmoWertA. „A ” oznacza „Uwagi do aplikacji”. ImmoWertA służy jako uzupełnienie ImmoWertV i dlatego nie ma charakteru legislacyjnego. Wyjaśnia tylko zastosowanie ImmoWertV - w tym przykładowe przykłady.

Możesz być także zainteresowany Oszczędzanie i finansowanie budynków Nieruchomości jako inwestycja finansowa: Jak opłaca się kupować i wynajmować Oszczędności i finansowanie budynków Limit kredytowy dla nieruchomości: Najważniejsze fakty Know-how w zakresie nieruchomości Ceny nieruchomości w Niemczech

A jakie zmiany pod względem treści? Zasady ImmoWertV są w dużej mierze zachowane. Planowane są jednak liczne uzupełnienia i wyjaśnienia. Najważniejsze z nich to:

  • Do tej pory całkowity okres użytkowania zależał od rodzaju nieruchomości. Wraz z wejściem w życie nowego rozporządzenia nie powinno to już odgrywać żadnej roli: „W odróżnieniu od poprzedniego Załącznika 3 SW-RL przewidziany jest jednolity całkowity okres użytkowania wynoszący 80 lat dla domów wolnostojących jedno- i dwurodzinnych a także do domów bliźniaczych, szeregowych i wielorodzinnych oraz do domów mieszkalnych o mieszanym przeznaczeniu"" (ImmoWertV21 - E, str. 133).
     
  • W ImmoWertV 2021 pojawiają się nowe terminy. Na przykład w przyszłości należy dokonać rozróżnienia między „odpowiednimi cenami zakupu” a „cenami porównawczymi” w metodzie wartości porównawczej. Jeśli wycena dotyczy działki dziedzicznej, nie mówi się już o „czynnikach porównawczych”, ale o „współczynnikach dziedzicznej działki budowlanej”.
     
  • Tak zwany numer powierzchni użytkowej (WGFZ) został wprowadzony do nowego rozporządzenia jako ważna wartość. Odzwierciedla związek między wielkością nieruchomości a powierzchnią podłogi. Dotychczas WGFZ pojawiało się w Rozporządzeniu o użytkowaniu budynków tylko w związku z wielkością dopuszczalną dla budowy budynku (stopień użytkowania konstrukcyjnego). Jednak liczba powierzchni podłogi również odgrywa ważną rolę w określaniu wartości. ImmoWertV 21 pozwala zatem na uwzględnienie go w ocenie.
     
  • Przy ustalaniu wartości rzeczoznawcy majątkowi powinni przede wszystkim korzystać z danych komisji rzeczoznawczych.
     
  • Tak zwana zasada zgodności modelu zyskuje na znaczeniu w nowym ImmoWertV. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy powinien zawsze stosować tę samą procedurę wyceny, co komisja rzeczoznawcza, od której uzyskuje swoje dane. Tylko w ten sposób ekspert może uzyskać wiarygodny wynik.
     
  • Przy wycenie gruntów obowiązują nowe przepisy. W przyszłości należy również wziąć pod uwagę potrzeby publiczne i obszary wodne.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here