Koszty utrzymania: co się wiąże i kto musi je pokryć ”,

W nowoczesny, energooszczędny dom wbudowano wiele technologii. Rezerwy konserwacyjne są niemal koniecznością dla każdego właściciela.

Zdjęcie: iStock / Marc_Osborne

Co jest wliczone w koszty utrzymania?

Zwykłe koszty utrzymania obejmują wszystkie przeglądy i konserwację systemów technicznych, drobne naprawy i ulepszenia domu lub mieszkania.
 

kontrola

Inspekcje obejmują sprawdzenie i udokumentowanie stanu instalacji technicznej w nieruchomości. W ten sposób ustalany jest rzeczywisty stan obiektu.
 

utrzymanie

Konserwacja prowadzona jest w celu przeciwdziałania uszkodzeniom spowodowanym zużyciem urządzeń technicznych na wczesnym etapie i przedłużenia żywotności. Czasem koszty utrzymania obejmują jedynie ponowną regulację systemu, w innych przypadkach wymaga to skomplikowanego, czasochłonnego i kosztownego czyszczenia. Regularna konserwacja standardowa - taka jak coroczna konserwacja systemu grzewczego - jest jednak częścią kosztów operacyjnych podlegających zwrotowi (patrz poniżej: Różnica między kosztami konserwacji a kosztami eksploatacji).

Być może zainteresuje Cię również Prawo i podatki Koszty eksploatacji mieszkania: Ile płacą najemcy i właściciele Oszczędności i finansowanie w spółdzielni mieszkaniowej Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania: Musisz się z tym liczyć Know-how w zakresie nieruchomości Koszty dodatkowe: Przegląd bieżących kosztów Twojego domu

Naprawic

Naprawy mniejszych uszkodzeń w ramach konserwacji lub przeglądu są wliczone w koszty utrzymania. Obejmuje to zwykłe zjawiska, które pojawiają się podczas użytkowania systemu technicznego, takie jak korozja i zużycie lub starzenie się poszczególnych elementów. Jeśli jednak eksploduje kocioł w piwnicy, nie jest to już naprawa w ramach konserwacji, ale osobny zabieg naprawczy, który przywraca dom do stanu funkcjonalnego i liczy się odpowiednio do kosztów naprawy (patrz poniżej: Różnica między konserwacją koszty i koszty naprawy).

Najemcy muszą płacić za wycinanie drzew

Wynajmujący może przenieść powtarzające się wydatki związane z nieruchomością na swoich najemców jako koszty dodatkowe. Obejmuje to na przykład takie pozycje jak podatek od nieruchomości, opłaty za wywóz śmieci czy wynagrodzenie dla dozorcy. A co z kosztami wycinki i utylizacji spróchniałych drzew?? Skarżący najemca argumentował, że wycinanie starych drzew było częścią prac konserwacyjnych, które zasadniczo należy do właściciela. Wcale nie, orzekł Sąd Okręgowy w Monachium. Najemca musi ponieść te koszty. Taka praca jest rzadko potrzebna, ale jest częścią typowej pielęgnacji ogrodu, ponieważ obumieranie drzew jest naturalnym i przewidywalnym zjawiskiem. Sędziowie podkreślają, że orzeczenie nie dotyczy likwidacji budowy z powodu szkód burzowych. Numer akt 31 S 3302/20.

poprawa

Udoskonalenia, takie jak środki modernizacyjne lub środki zwiększające wartość dodaną, mogą być częścią konserwacji. Te niekoniecznie muszą być zaplanowane. Jeśli np. w trakcie remontu wymieniany jest komponent, dla którego dostępny jest tylko energetycznie zoptymalizowany następca, poprawa stanu jest częścią kosztów utrzymania.

Jaka jest różnica między kosztami utrzymania, kosztami eksploatacji i kosztami modernizacji?


Różnica między kosztami utrzymania a kosztami eksploatacji

Koszty eksploatacyjne ponoszone są regularnie np. miesięcznie lub rocznie i są to usługi, z których korzysta najemca "podczas bieżącej eksploatacji". Obejmuje to wszystkie koszty bieżące, które powstają, gdy dom lub mieszkanie jest użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Są one regulowane w Rozporządzeniu o kosztach operacyjnych (BetrKV).

Koszty operacyjne - jeśli są wymienione w umowie najmu - są przypisywane do czynszu za pośrednictwem kosztów dodatkowych i dlatego są tylko pozycją przejściową dla wynajmującego. W przeciwieństwie do kosztów utrzymania, koszty eksploatacyjne obejmują środki, z których najemca zwykle korzysta bezpośrednio, podczas gdy koszty utrzymania są zazwyczaj kosztami jednorazowymi, a tym samym środkami, które utrzymują nieruchomość w stanie nadającym się do wynajmu.

Przykład: Podatek od nieruchomości lub obowiązujące opłaty za wodę to koszty operacyjne.

Uwaga: Koszty utrzymania (za utrzymanie całości) są klasycznie częścią kosztów utrzymania. Regularne koszty utrzymania (dla utrzymania codziennych operacji) są jednak częścią kosztów operacyjnych. Koszty eksploatacyjne, które mogą zostać przerzucone na najemcę obejmują m.in. konserwację regulatorów objętości wody, instalacji grzewczych, urządzeń ciepłej wody i wind, a także przeglądy innych obiektów technicznych.

Różnica między kosztami utrzymania a kosztami modernizacji

Koszty modernizacji powstają, gdy stan nieruchomości lub jej części ulega poprawie. Należą do nich przede wszystkim środki energooszczędne czy poprawiające komfort życia. Mogą jednak również zaliczać się do kosztów utrzymania, jeśli modernizacja jest przeprowadzana w ramach utrzymania. Koszty modernizacji mają szczególną cechę: w przeciwieństwie do czystych kosztów utrzymania, mogą zostać przerzucone na najemcę (najemców).

Przykład: Montaż okien z potrójnymi szybami zamiast dotychczasowych z podwójnymi szybami to modernizacja.

Tutaj już nie pomaga konserwacja zapobiegawcza, tylko najszybsze możliwe naprawy!

Zdjęcie: iStock / freeman98589

Różnica między kosztami utrzymania a kosztami naprawy

Koszty naprawy należy oddzielić od kosztów utrzymania. Koszty utrzymania ponoszone są w celu utrzymania docelowego stanu domu. Może to również obejmować indywidualne drobne naprawy.

Natomiast koszty naprawy to koszty, które są ponoszone, gdy stan faktyczny i docelowy nieruchomości różnią się od siebie, np. w przypadku wady lub naprawy. Powstają, gdy trzeba przywrócić stan docelowy. W skrócie: naprawa zakłada, że ​​coś się zepsuło, konserwacja zapewnia, że ​​coś, co działa, pozostanie w takim stanie.

Rozgraniczenie między poszczególnymi pozycjami kosztów często nie jest łatwe, ponieważ nakładają się one na siebie. Utrzymanie grzałki jest typowe dla kosztów eksploatacji. Jeśli jednak mniejsze elementy muszą zostać wymienione z powodu ich zużycia i uszkodzenia, ta niewielka część jest już częścią kosztów naprawy. Jeżeli w trakcie naprawy system ulegnie poprawie, również ten element może być objęty kosztami modernizacji. Dlatego na pierwszy rzut oka środek często pasuje do różnych „szuflad” i wymaga indywidualnego podejścia.

Jak obliczyć koszty utrzymania?

Zwykle z kosztami utrzymania spotykasz się dopiero wtedy, gdy zostały już poniesione. Właściciele nieruchomości nie mają również obowiązku tworzenia rezerw alimentacyjnych. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku właścicieli mieszkań, jeśli są członkami wspólnoty właścicielskiej. Zazwyczaj administracja określa następnie pewną kwotę jako pieniądze na mieszkanie, które mają być wypłacane co miesiąc lub co rok za wszelkie prace konserwacyjne dla całego budynku (= rezerwy na utrzymanie). Do obliczenia rezerwy na utrzymanie zwykle stosuje się jedną z trzech poniższych metod:

1. Rozporządzenie obliczeniowe ustawy o mieszkalnictwie (§28 II. BV)

Podstawą obliczenia jest wiek nieruchomości. Na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej należy odkładać corocznie następującą kwotę:
 

Wiek mieszkania, od czasu
obłożenia

Kwota na metr kwadratowy
na rok

Mniej niż 22 lata

Maksymalnie 7,10 euro

Ponad 22 lata

Maksymalnie 9 euro

Ponad 32 lata

Maksymalnie 11,50 euro

Przykład: W przypadku 25-letniego mieszkania o powierzchni 80 metrów kwadratowych należy zapłacić maksymalnie 720 euro rocznie jako rezerwę na utrzymanie.

Kalkulacja: rezerwa na utrzymanie = 9 euro x 80 metrów kwadratowych

2. Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych

Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych (VPB) zaleca każdemu właścicielowi domu lub mieszkania, aby przeznaczał jedno euro na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej miesięcznie na konserwację. Dla przykładowego mieszkania wspomnianego powyżej, ta kalkulacja dodaje do 960 euro rocznie jako rezerwę na utrzymanie.

Kalkulacja: rezerwa na utrzymanie = 1 euro x 80 m2 x 12 miesięcy

3. Formuła Petersa

Za pomocą obliczeń empirycznych określono formułę przewidywanych kosztów utrzymania. Zakłada, że ​​w okresie 80 lat 1,5-krotność wartości pierwotnych kosztów produkcji będzie ponoszona jako koszty utrzymania.

(Koszt produkcji x 1,5) / 80 lat

Przykład: Koszt produkcji przykładowego mieszkania to 100.000 euro. Daje to 1.875 euro rocznej rezerwy na utrzymanie.

Obliczenie: rezerwa alimentacyjna = 100.000 euro x 1,5 / 80 lat

Stosując tę ​​metodę można obliczyć rozsądną wysokość rezerw alimentacyjnych nawet dla nieruchomości bez obowiązku opłaty mieszkaniowej, aby przygotować się finansowo na najgorszy scenariusz.

W przypadku modernizacji również utrzymania, koszty te mogą zostać przerzucone na najemcę.

Zdjęcie: iStock / suteishi

Czy właściciele mogą przenosić koszty utrzymania na najemców??

Ogólnie rzecz biorąc, koszty utrzymania muszą być ponoszone przez właściciela nieruchomości i nie mogą być przenoszone na najemców. Jednak ta ogólna definicja musi być zaopatrzona w „ale”. Regularne koszty utrzymania mogą zostać przeniesione na najemcę jako część kosztów operacyjnych. Jeśli jednak jest to kwestia konserwacji w związku z usterką lub awarią, koszty utrzymania nie mogą zostać przerzucone na najemcę.

Zapowiadane koszty modernizacji można również alokować na wynajmowaną nieruchomość w wysokości ośmiu procent kwoty inwestycji.

Przykładowe koszty modernizacji: Budowa nowego balkonu ma koszt modernizacji 10.000 euro. 8% odpowiada 800 euro rocznie. Najemca mógł więc zostać obciążony kosztami modernizacji w wysokości 66,67 euro miesięcznie.

Odliczyć podatek od kosztów utrzymania

Koszty utrzymania, których nie można przenieść na najemcę (najemców), właściciel może odliczyć jako koszty związane z przychodami lub - w przypadku tzw. kosztów produkcji związanych z przejęciem - jako amortyzację podatkową przez cały okres użytkowania nieruchomości. Ta ostatnia jest mniej korzystna z podatkowego punktu widzenia. Dlatego należy zadbać o to, aby koszty netto utrzymania lub naprawy nieruchomości pozostawały poniżej 15 procent ceny zakupu netto (z wyłączeniem przypadkowych kosztów zakupu) w ciągu pierwszych trzech lat po zakupie.

Najemca może odliczyć część kosztów wykazanych w rachunku za media jako usługi związane z gospodarstwem domowym dla celów podatkowych. Należą do nich np. prace ogrodnicze czy usługi dozorcy. Aby było to możliwe, poniesione koszty robocizny muszą być wykazane osobno w zestawieniu opłat eksploatacyjnych, ponieważ tylko one mają wpływ na obniżenie podatku. Koszty materiałowe nie podlegają odliczeniu.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here