Rezerwa na konserwację: Wszystkie informacje na pierwszy rzut oka ”,

Słowo rezerwa alimentacyjna składa się z dwóch terminów: utrzymanie i rezerwa. Oznacza to: Właściciele nieruchomości odkładają pieniądze na niezbędne i nieprzewidziane czynności konserwacyjne. Wszelkie poniesione koszty można następnie opłacić z tego funduszu odnowienia. Takie podejście szczególnie wpływa na społeczność właścicieli. Dzieje się tak, gdy w domu znajduje się kilka kondominiów z kilkoma właścicielami. Poważne remonty, modernizacje i remonty budynku dotykają wszystkich właścicieli. Dlatego każdy musi partycypować w kosztach. Każdy właściciel mieszkania co miesiąc wpłaca do wspólnej puli oszczędności. Celem działań konserwacyjnych jest zachowanie wartości nieruchomości.
Przy okazji: rezerwa alimentacyjna ma wiele nazw. Czasami pojawia się również jako fundusz remontowy, fundusz odnowieniowy, rezerwa konserwacyjna lub rezerwa konserwacyjna.

Jaka jest różnica między własnością wspólną a własnością indywidualną??

Jeśli kupujący nabywa kondominium, określa się je jako odrębną nieruchomość. Mieszkanie należy do niego sam, może z nim zrobić, co chce: wynająć lub sam z niego korzystać, ułożyć wykładzinę lub parkiet, zerwać tapetę lub pozostawić wiszącą. Każdy, kto kupuje kondominium, nabył również część mienia komunalnego. Oznacza to wszystkie obszary, które są używane wspólnie - na przykład klatka schodowa lub winda. Jeśli właściciel chce tu coś zmienić, może to zrobić tylko za zgodą pozostałych właścicieli. Zasadniczo: wszyscy właściciele są współodpowiedzialni za wspólną własność. Obejmuje to również utrzymanie w dobrym stanie elewacji, ogrodu, dachu i schodów. Rezerwa alimentacyjna zapewnia niezbędny zastrzyk finansowy.

Kto zarządza pieniędzmi?

Zwykle zarządca nieruchomości. Może to być profesjonalny usługodawca lub jeden z właścicieli mieszkania. Pieniądze parkuje na oddzielnym koncie. Ważne: Zarządca nieruchomości musi zainwestować pieniądze w taki sposób, aby były dostępne w krótkim czasie w dowolnym momencie. Rezerwa alimentacyjna to tylko jeden z trzech składników tzw. domowych pieniędzy, które właściciele regularnie przekazują zarządcy nieruchomości. Uwzględniono również bieżące koszty operacyjne oraz koszty zarządzania nieruchomościami.

Know-how w zakresie nieruchomości Jak stowarzyszenia właścicieli znajdują odpowiedniego zarządcę nieruchomości Zarządcy nieruchomości zarządzają aktywami i podejmują ważne decyzje. Tutaj dowiesz się, jak społeczność właścicieli znajduje odpowiedniego managera.

Na co wykorzystywane są rezerwy??

Rezerwa alimentacyjna jest przeznaczona. Oznacza to, że: może być używany tylko do prac naprawczych i konserwacyjnych na wspólnej posesji. Należą do nich na przykład:
 

  • izolacja elewacji
  • niezbędne naprawy dachu
  • Naprawy w piwnicy, na strychu lub na klatce schodowej
  • odnowienie przestarzałego systemu grzewczego
  • modernizacja elewacji
  • wymiana okien należących do majątku wspólnego,
  • Inspekcja windy

Nie obejmuje to jednak:
 

  • rachunek za olej opałowy
  • ubezpieczenie domów
  • inne koszty operacyjne
  • Środki konserwacyjne stanowiące część majątku odrębnego

Warto wiedzieć: społeczność właścicieli może skorzystać z rezerwy konserwacyjnej na niezbędne prace remontowe. Ale nie musisz. Koszty mogą być również opłacone tylko częściowo lub wcale z rezerwy. Decyduje większość.

W przypadku mienia komunalnego rezerwę konserwacyjną można wykorzystać np. na wymianę okien.

Zdjęcie: IStock / Highwaystarz-Photography

Czy rezerwa alimentacyjna jest prawnie wiążąca dla właścicieli??

Nie, rezerwa na alimenty jest dobrowolna. Ale: Ustawa o kondominium (WEG) zaleca je wyraźnie stowarzyszeniom właścicieli: „Właściwe zarządzanie zgodne z interesami wszystkich właścicieli domów obejmuje w szczególności gromadzenie odpowiednich świadczeń alimentacyjnych” (§ 21, ust. 5, nie. 4 DROGI). Teoretycznie członkowie wspólnoty właścicieli mogliby jednogłośnie zdecydować o wspólnym oszczędzaniu. W praktyce jednak zdarza się to niezwykle rzadko. Ponieważ: Jeśli tylko jeden współwłaściciel głosuje za rezerwą alimentacyjną, pozostali właściciele również są zmuszeni wpłacać na fundusz odnowienia - w razie potrzeby na mocy orzeczenia sądowego. Przecież każdy z nich ma prawo do właściwej administracji (§ 21 ust. 4 DROGI).

A co z właścicielami domów??

Rezerwy alimentacyjne są również przydatne dla właścicieli domów, którzy nie należą do wspólnoty właścicieli. Poważne nieplanowane naprawy mogą wyrwać głęboką dziurę w domowym budżecie. Ponieważ wielu właścicieli nie docenia kosztów utrzymania i modernizacji. Ci, którzy przygotowują rezerwy na takie przypadki i co miesiąc oszczędzają pewną kwotę, są lepiej przygotowani na przykre niespodzianki.

Jaka kwota jest odpowiednia na rezerwę alimentacyjną?

Nie ma wymagań prawnych. Społeczność właścicieli decyduje o tym na spotkaniu właścicieli. Zarządca nieruchomości zwykle oblicza wysokość rezerwy na utrzymanie i składa odpowiednią propozycję. Potem jest głosowanie. Eksperci zalecają, aby obliczenia opierały się przede wszystkim na wieku nieruchomości.  Ponadto wysokość rezerwy zależy od następujących cech:
 

  • Stan
  • wyposażenie
  • Rozmiar
  • sytuacja
  • podatność na naprawy

Solidarna wspólnota właścicieli uwzględnia również możliwości finansowe współwłaścicieli.

Jak obliczyć rezerwę alimentacyjną?

Kalkulacja dla nowych budynków

To zależy od tego, czy jest to stary budynek, czy nowy. Ogólna zasada dotycząca nowych budynków to: 0,8 do 1,0 procent ceny zakupu od momentu ukończenia budynku jest odpowiednim rezerwą.
Przykład: budowa domu ma 450.000 euro. Nieruchomość ma powierzchnię mieszkalną 500 metrów kwadratowych. W związku z tym 4.500 euro wpłynie do rezerwy alimentacyjnej. Odpowiada to rocznej rezerwie w wysokości 9,00 euro na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.

Obliczenia dla starych budynków

Tak zwana formuła Petersa jest często stosowana w starych budynkach. Opiera się to na kosztach produkcji lub budowy nieruchomości. Formuła Petersa zakłada, że ​​1,5-krotność kosztów budowy na remont będzie wymagalna w ciągu 80 lat. Warunkiem kalkulacji jest znajomość przez właścicieli wysokości kosztów produkcji.
Ponadto formuła Petersa opiera się na założeniu, że około 70 procent kosztów utrzymania należy do społeczności. Pozostałe 30 procent to własność prywatna. Daje to następującą formułę:
Koszty budowy na metr kwadratowy x 1,5 x 0,7: 80 = rezerwa konserwacyjna na metr kwadratowy

Przykład obliczeń
Załóżmy, że koszty budowy domu wynoszą 1.400 euro za metr kwadratowy. Stowarzyszenie właścicieli domów określa miesięczną kwotę rezerwy alimentacyjnej za pomocą wzoru Petersa:
1.400 euro x 1,5 x 0,7: 80 = 18,38 euro za metr kwadratowy
W przypadku mieszkania o powierzchni 80 m2 skutkuje to następującym corocznym wkładem do rezerwy utrzymania:
18,38 euro x 80 metrów kwadratowych = 1.470,40 euro
W naszym przykładzie każdy właściciel musiałby co miesiąc wpłacać do puli oszczędności 122,53 euro.
Uwaga: formuła Petersa podaje tylko przybliżony kierunek. Często wynik jest zbyt wysoki - a obciążenie finansowe zbyt duże. Aby otrzymać realny wkład, warto również zapoznać się z biznesplanem zarządcy nieruchomości. W nim oblicza dochody i wydatki wspólnoty właścicieli w skali roku. Daje to jasny obraz aktualnej sytuacji finansowej.

Czy chcesz obliczyć rezerwę na konserwację?? To zależy od tego, czy budynek jest stary czy nowy.

Zdjęcie: IStock / Chainarong Prasertthai

Często Zadawane Pytania

Co się stanie, jeśli rezerwa na utrzymanie jest zbyt wysoka??

Czasami właściciele stwierdzają, że płacą więcej rezerwy na utrzymanie, niż jest to faktycznie potrzebne. Następnie głosują na zgromadzeniu właścicieli nad ewentualnym obniżeniem przyszłego wkładu. Lub możesz wykorzystać nadwyżkę pieniędzy na sfinansowanie kosmetycznych napraw domu.  Nie ma jednak możliwości odzyskania pieniędzy.

Co się stanie, jeśli rezerwa na utrzymanie jest zbyt niska??

Obowiązuje zasada: im niższa rezerwa na utrzymanie, tym większe ryzyko. Jeśli w sytuacji awaryjnej nastąpi poważne uszkodzenie domu, niewielka kwota oszczędności szybko się zużywa. Wyjście z tej nędzy zwykle prowadzi przez tak zwaną specjalną daninę. Jest to jednorazowa opłata specjalna, którą każdy właściciel musi uiścić jako dodatek do rezerwy alimentacyjnej. Aby pokryć zapotrzebowanie, za jednym zamachem może być należna duża kwota - w wyjątkowych przypadkach kilka tysięcy euro. Nie każdy właściciel domu może sobie na to pozwolić. W niektórych przypadkach stowarzyszenie właścicieli domów przyznaje współwłaścicielom raty. W przeciwnym razie osoba zainteresowana będzie zmuszona sprzedać swoje mieszkanie. Aby zapobiec takiej sytuacji, gmina powinna od samego początku ustalić rozsądną kwotę - lub zwiększyć ją na kolejnym zebraniu właścicieli.

Czy moja część zostanie wypłacona, gdy sprzedam mieszkanie??

nie, niestety nie. Każdy, kto sprzeda swoje mieszkanie, automatycznie oddaje swój udział w rezerwie alimentacyjnej. Ponieważ gniazdo należy do majątku administracyjnego wspólnoty właścicieli. Ale: można dodać zaoszczędzone pieniądze do ceny zakupu kondominium. Na przykład, jeśli właściciel żąda 200 za mieszkanie.000 euro, a jego udział w rezerwie alimentacyjnej wynosi 10.000 euro, może podnieść cenę zakupu do 210.000 euro. Zyskuje na tym nie tylko sprzedawca, ale także kupujący: zyskuje kawałek siatki zabezpieczającej. 

Czy rezerwę alimentacyjną można przekazać najemcom??

Nie, to nie jest dozwolone. Właściciel domu musi sam płacić za alimenty. W przeciwieństwie do innych dodatkowych kosztów domu, rezerwa na utrzymanie nie jest aporcjonalna. Ustawodawca uregulował to w § 1 Rozporządzenia o kosztach operacyjnych. Nawiasem mówiąc, to samo dotyczy kosztów związanych z rezerwą serwisową – np. opłaty za prowadzenie rachunku czy koszt zgłoszenia szkody.

Czy można odliczyć rezerwę alimentacyjną od podatku??

Tak, to możliwe. Każdy, kto wynajmuje swoje mieszkanie, może ubiegać się o rezerwę alimentacyjną jako wydatki związane z dochodami. Ale bądź ostrożny! Federalny Sąd Skarbowy zdecydował: Właściciele mogą odliczyć pieniądze od podatku tylko wtedy, gdy zostały już wydane na środki utrzymania (BFH, Az.: IX B 124/08).

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here