Według wyroku Sądu Okręgowego w Berlinie (sygn. akt 67 S 345/18) bardzo podeszły wiek może uchronić najemców przed wypowiedzeniem z powodu własnego użytku. Jeden właściciel nie spełnił swojej prośby o usunięcie z mieszkania pary w wieku 87 i 84 lat. Poszkodowani wskazywali, że nie można oczekiwać od nich wyprowadzki ze względu na ich stan zdrowia, starość i korzenie społeczne w okolicy. Sąd Okręgowy w Berlinie zaakceptował te powody trudności. Jeśli właściciel nie dozna szczególnie poważnych niedogodności, jeśli nie może wprowadzić się do lokalu, musi się obejść bez. Tak nie było w tym przypadku, w końcu nawet nie zamierzał z niego korzystać przez cały rok.
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku już po krótkim czasie
W momencie wynajmu właściciel powinien dokładnie zastanowić się, czy w dającej się przewidzieć przyszłości będzie mógł sam z niego korzystać. Wypowiedzenie ze względu na użytek osobisty może być prawnie bezskuteczne, jeżeli następuje po zbyt szybkim zawarciu umowy, a przyczyna była już w tym momencie oczywista. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. akt VIII ZR 233/12) musiał zbadać, czy po trzech latach nadal może tak być. Sędziowie temu zaprzeczyli, ale też dali jasno do zrozumienia, że problematyczny okres trwa krócej niż trzy lata.
Wcześniejsze wypowiedzenie ze względu na użytek osobisty
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku nie jest uzasadnione, jeśli właściciel może pokazać osobę upoważnioną, ale jest to oczywiście używane tylko jako zastępstwo. W sprawie przed Federalnym Trybunałem Sprawiedliwości (sygn. akt VIII ZR 214/15) chodziło o taką konstelację. Lokatorzy zarzucali właścicielowi, że zamierzał sprzedać i pozostawić mieszkanie tylko swoim siostrzeńcom, aby móc później łatwiej sprzedać nieruchomość. BGH był w stanie zrozumieć te argumenty.
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku ze zrozumiałym zamiarem użycia
Zawodowy piłkarz, który pracował za granicą, chciał w wolnych chwilach mieszkać z rodziną (zwłaszcza podczas kilkumiesięcznej przerwy zimowej) w posiadanym przez siebie kondominium, więc wypowiedział najemcę ze względu na jej własne potrzeby. Uznała, że wniosek został złożony i nie opuściła mieszkania. Sąd Rejonowy w Monachium (sygn. akt 473 C 7411/714) przesłuchał żonę (matkę niedawno urodzonego wspólnego dziecka) i doszedł do wniosku, że rzeczywiście doszło do zrozumiałego przeznaczenia.
Wypowiedzenie z powodu osobistych potrzeb po separacji przestrzennej małżonków
Niezwykłą formą użytku osobistego jest sytuacja, w której przyczyną jest rozłąka z małżonkami. Jeden mężczyzna - żonaty z dwójką dzieci - wypowiedział lokatorom, że chce wprowadzić się do własnego mieszkania z powodu trwających problemów w związku. Mógł to udowodnić przed Sądem Okręgowym w Heidelbergu (sygn. akt 5 S 42/12) oświadczeniem martwej żony. Potwierdziło to, że współistnienie było „ledwie znośne”. Ponadto sąd przyjął argument właściciela, że wynajmowane mieszkanie przynosiło mu niecałe 400 czynszu miesięcznie, ale on sam mógł uzyskać porównywalną powierzchnię mieszkalną tylko za znacznie więcej pieniędzy.
Wypowiedzenie z powodu użytku osobistego: Pisemne zrzeczenie się w umowie najmu
Całkiem możliwe, że właściciel od samego początku powstrzyma się od zgłaszania najemcy własnego użytku. W tym przypadku jednak to zrzeczenie się, podobnie jak sama umowa najmu, powinno być wyraźnie określone na piśmie. W każdym razie Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł (sygn. akt VIII ZR 223/06), że byłoby to konieczne na okres dłuższy niż rok, gdyby prawo do wypowiedzenia zostało wyłączone.
Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku: obowiązek wynajmującego do zaoferowania
Jeśli właściciel ma inne mieszkanie w tym samym domu lub kompleksie, które jest obecnie wolne, musi je zaoferować najemcy, który został wypowiedzony z powodu osobistych potrzeb. Zasadniczo istnieje taki „obowiązek oferowania”, orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. akt VIII ZR 311/02). Dotyczy to przynajmniej sytuacji, gdy takie mieszkanie zwolni się do końca zwykłego okresu wypowiedzenia. Dokładnie tego nie zrobił właściciel, a zamiast tego wynajął nieruchomość komuś innemu. Doprowadziło to do bezskuteczności wypowiedzenia do użytku osobistego.
Wypowiedzenie ze względu na osobiste potrzeby członka rodziny
Szwagier lub szwagierka właściciela nie należy w rzeczywistości do grona krewnych, którzy uzasadniają wypowiedzenie na użytek osobisty. Obejmuje to bliskich krewnych, takich jak dzieci, rodzice lub rodzeństwo. Jeśli jednak wynajmujący jest w szczególnie bliskim kontakcie ze swoim szwagrem, Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. akt VIII ZR 247/08) jest przekonany, że w wyjątkowych przypadkach można dochodzić roszczeń dotyczących użytku osobistego.
Możesz być również zainteresowany Pomysły na nieruchomości Wypowiedzenie na użytek osobisty: Prawa, obowiązki i terminy Prawo i podatki Wypowiedzenie umowy najmu: Obowiązują te okresy wypowiedzenia Prawo i podatki Umowa podnajmu: W ten sposób zmieniasz się z najemcy na właścicielaFałszywe wypowiedzenie z powodu osobistego użytku: Odszkodowanie za szkody
Niekiedy strony dochodzą do ugody w ramach postępowania na użytek własny. Ale co się stanie, jeśli po takim porównaniu pierwotnie wspomniany powód wypowiedzenia okaże się sfałszowany?? Według Sądu Okręgowego w Monachium (sygn. akt 474 C 19752/11) zależy wtedy od tego, czy porównanie powinno rzeczywiście postawić granicę bez uwzględnienia prawdziwości. Jeżeli było to zamierzone, późniejsze roszczenia odszkodowawcze przez wypowiadanego najemcę są wykluczone.
Test trudności po rozwiązaniu ze względu na użytek osobisty
Najemcy mogą bronić się przed wypowiedzeniem z powodu osobistych potrzeb w związku z trudnościami. Jeśli nie można oczekiwać od nich przeprowadzki, na przykład z powodu bardzo starego wieku lub poważnej choroby, mogą pozostać w wynajętym mieszkaniu pomimo wypowiedzenia. Zgodnie z obowiązującym orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości sądy muszą teraz dokładniej badać, czy istnieje przypadek trudności. Na przykład można wezwać eksperta w celu zbadania faktycznego stanu fizycznego i psychicznego najemcy. W przyszłości należy unikać schematycznych orzeczeń, w których w zależności od wieku najemcy lub rodzaju choroby jednej stronie automatycznie przypisuje się większe zainteresowanie wynajmowaną nieruchomością (sygn. akt: VIII ZR 180/18 i VIII ZR 167 /17).
