Drobne naprawy: co najemcy muszą zapłacić za siebie ”,

Przykłady drobnych napraw

Typowe przykłady drobnych napraw, za które musi zapłacić nie wynajmujący, ale najemca, to np. uszkodzenia tych urządzeń lub urządzeń w mieszkaniu:

  • Baterie
  • Spłukiwanie toalet
  • Pasy do żaluzji
  • Klamki do drzwi i okien
  • Głowica prysznicowa
  • przełącznik światła
  • Gniazda

Typowym przykładem drobnych napraw, w których najemca musi sam ponieść koszty, jest uszkodzona słuchawka prysznicowa.

Zdjęcie: iStock / Grigorev_Vladimir

Co nie zalicza się do drobnych napraw?

Zgodnie z prawem najmu, wynajmujący nie może przenosić na najemcę kosztów za wadliwe urządzenia w mieszkaniu, z którymi najemca ma bardzo rzadki kontakt lub brak bezpośredniego kontaktu poprzez klauzulę drobnych napraw.
Miałoby to miejsce na przykład, gdyby doszło do uszkodzenia tych obiektów: 

  • Linie energetyczne
  • Szyba
  • Skrzynka roletowa
  • Złącza silikonowe
  • Lampy żarowe na klatce schodowej lub korytarzu

Rozbita szyba nie należy do drobnych napraw. Zwykle wynajmujący płaci tutaj.

Fot. iStock / Dariusz Murawski

Jaka jest klauzula drobnych napraw?

Co do zasady najemcy nie są zobowiązani do pokrywania kosztów drobnych napraw. Jeżeli wynajmujący chce częściowo zwolnić się z obowiązku utrzymywania wynajmowanego mieszkania określonego w § 535 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) i obciążyć najemcę kosztami drobnych napraw wynajmowanego mieszkania, tzw. Klauzula naprawy musi być odnotowana w umowie najmu.
Aby klauzula ta była prawnie skuteczna, wynajmujący musi dokładnie określić, których części wynajmowanej nieruchomości ma zastosowanie. Jednak nie jest konieczne wymienianie każdej nieruchomości w wynajmowanym mieszkaniu. Wystarczy, że zgodnie z § 28 ust. 3 zdanie 2 drugiego rozporządzenia obliczeniowego (BV) w umowie najmu wymienia się główne grupy, a więc np. „Elementy instalacji elektrycznej, wodnej i gazowej, urządzeń grzewczych i kuchennych, zamków okiennych i drzwiowych oraz blokad rolet”.

Kiedy klauzula drobnych napraw jest nieskuteczna??

Klauzula drobnych napraw jest nieskuteczna w przypadku braku nazewnictwa górnych grup i nie określono maksymalnego limitu finansowego, do którego najemca zobowiązany jest ponosić koszty drobnych napraw. Dotyczy to zarówno kosztów każdej pojedynczej naprawy, jakie mogą zostać poniesione, jak i maksymalnych całkowitych kosztów, jakie mogą zostać nałożone na najemcę za naprawy w ciągu roku.
Jeżeli wynajmujący nie odnotował tych wartości w umowie najmu, klauzula jest nieskuteczna, a najemca nie ponosi żadnych poniesionych kosztów.

Klauzula drobnych napraw  Umowa najmu reguluje, kiedy wynajmujący może przerzucić koszty drobnych napraw na najemcę. Nie jest to jednak ważne w pewnych okolicznościach.

Zdjęcie: iStock / fizkes

Jaki jest maksymalny koszt, jaki musi ponieść najemca??

W prawie najmu w zasadzie nie ma ustawowego maksymalnego limitu, do którego najemca może być zobowiązany do poniesienia kosztów napraw. Dlatego wynajmujący teoretycznie mogą dowolnie wybierać limity i odnotowywać je w klauzuli drobnych napraw.
W rzeczywistości nie są one jednak całkowicie bezpłatne: w niemieckim orzecznictwie różne wyroki ustaliły przybliżone ramy, w których należy przenieść maksymalne limity kosztów drobnych napraw. Tylko w ten sposób klauzula będzie prawomocna i nie będzie bezskuteczna.
Istnieją zarówno limity dla każdego pojedynczego środka, jak i całkowite dopuszczalne koszty rocznie, które ma ponieść najemca.

Do jakiej kwoty najemca musi zapłacić za poszczególne drobne naprawy?

W wyroku z 1989 r. Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że można było oczekiwać od najemcy kosztów 100 DM za drobną naprawę zgodnie z umową najmu (BGH, orzeczenie z dnia 7. Czerwiec 1989, Az.: VIII ZR 91/88). 21 lat później Sąd Rejonowy w Würzburgu w orzeczeniu z zakresu prawa najmu uznał obciążenie najemcy w wysokości 110 euro za drobną naprawę za rozsądną (AG Würzburg, wyrok z 17. maj 2010, Az.: 13 C 670/10).

Ogólnie przyjmuje się, że koszt naprawy wyniesie od 75 do 100 euro.

Całkowicie lub wcale: Brak proporcjonalnego zwrotu kosztów drobnych napraw
W praktyce definicja maksymalnego limitu w odpowiedniej klauzuli umowy oznacza, że ​​obowiązuje zasada „w całości albo wcale ”: Jeżeli maksymalna kwota za drobną naprawę w wysokości 90 euro jest określona w umowie najmu lub w klauzula drobnych napraw, a kwota faktury zawiera 85 euro, najemca musi pokryć koszty zgodnie z prawem najmu.
Jeśli jednak rachunek wynosi 95 euro, wynajmujący musi zapłacić rachunek w całości. Nie może wówczas żądać od najemcy podziału kosztów w wysokości uzgodnionej maksymalnej kwoty zgodnie z klauzulą ​​drobnych napraw (zob. wyrok Wyższego Sądu Okręgowego w Düsseldorfie z dnia 11. Czerwiec 2002, Az.: I-24 U 183/01).

Do jakiej całkowitej kwoty rocznie najemca musi zapłacić za drobne naprawy?

W odniesieniu do całkowitych kosztów, jakie najemca musi ponieść rocznie za drobne naprawy, istnieje również maksymalny limit. Ta informacja w klauzuli jest niezbędna, aby uchronić najemcę przed nieobliczalnymi wydatkami w przypadku konieczności przeprowadzenia w ciągu roku wielu drobnych napraw w mieszkaniu.
W odniesieniu do całkowitych wydatków w roku kalendarzowym, które najemca musi ponieść na naprawy, istnieje kilka orzeczeń prawa najmu, które określają dopuszczalne ramy najmu:
Obecne orzecznictwo nakłada na najemcę roczne obciążenie finansowe za naprawy w wysokości 6 proc. (BGH, wyrok 6. V 1992, VIII ZR 129/91) do 8 proc. (AG Braunschweig, wyrok z 17. Marzec 2005, Az.: 116 C 196/05) rocznego czynszu za zimno za dopuszczalne. Wszystkie poniesione dodatkowe koszty musi ponieść wynajmujący.

Aby klauzula drobnych napraw jest ważny, wynajmujący musi przestrzegać ogólnych ram, w których muszą się mieścić maksymalne limity kosztów drobnych napraw.

Zdjęcie: iStock / Korrawin

Kto zatrudnia rzemieślnika do drobnych napraw?

Nawet jeśli najemca musi sam pokryć koszty naprawy do określonej kwoty - umowę zawsze musi wykonać wynajmujący. W przeciwnym razie najemca ponosi ryzyko odpowiedzialności za wady rzemieślnicze. Nieważne są tzw. „klauzule manipulacyjne”, które zobowiązują najemcę do samodzielnego wykonania napraw lub ich zlecania (por. postanowienia BGH z dnia 6. maj 1992, NJW 1992, s. 1759 oraz AG Schöneberg z 19. Sierpień 2008, Az.: 3 C 220/08).

Najemca może sam dokonywać drobnych napraw?

Kran kapie? Jeśli trzeba wymienić tylko głowicę prysznicową lub napowietrzacz w kranie, najemca może również samodzielnie wykonać tę naprawę z odpowiednimi umiejętnościami manualnymi.
Zasadniczo jednak zdecydowanie odradza się samodzielne wykonywanie drobnych napraw. Ponieważ jeśli prace są niewłaściwie wykonane lub, w najgorszym przypadku, prowadzą nawet do szkód pośrednich, wynajmujący może wystawić osobie, która spowodowała szkodę, pełną fakturę za niezbędne naprawy główne. Następnie płacisz najemcy.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here