Wady przy zakupie domu”,

To samo dotyczy również sytuacji, gdy sprzedawca nieuczciwie oszukał kupującego w sprawie wady.  Wady, które przeciętny nabywca mógł wykryć podczas dokładnej kontroli używanej nieruchomości bez eksperta, nie są uwzględniane: tutaj kupujący musi się chronić. Na przykład potencjalni nabywcy mogą łatwo wykryć uszkodzone obszary na tynku lub drzwiach wewnętrznych, które trudno zamknąć. W przeciwnym razie musi zapytać sprzedawcę i może polegać na swoich informacjach. Sprzedawca musi nawet bez pytania ujawnić poważne wady, na przykład jeśli jest sucha zgnilizna.

Odpowiedzialność za udowodnione fałszywe informacje

Jeżeli rękojmia jest wyłączona w umowie, sprzedający ponoszą przede wszystkim odpowiedzialność, jeśli złożyli nieprawdziwe oświadczenia o stanie rzeczy lub jeśli wprowadzają w błąd co do wad. Warunkiem odpowiedzialności jest to, że sprzedawca wiedział o wadzie.  „Kupujący zawsze musi to udowodnić, co często jest bardzo trudne” – podkreśla Holger Freitag, prawnik zaufania ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych (VPB).
Można zlecić rzeczoznawcy budowlanemu sprawdzenie, czy wada istniała przed zakupem. Jeżeli wada nie była omawiana przed sprzedażą, powstaje dalsze pytanie, czy wada podlegała ujawnieniu. „Sądy orzekają indywidualnie i mają pole manewru”, mówi Freitag.  Jego wskazówka: zadawaj jak najwięcej pytań podczas rozmów sprzedażowych i przyprowadź ze sobą świadka, aby robił notatki. Ułatwia to późniejsze udowodnienie fałszywych informacji. 

Klauzula „kupiony w stanie, w jakim jest” oznacza: brak odpowiedzialności wobec sprzedającego używanej nieruchomości.

Zdjęcie: MEV

Nieruchomość używana - kupiona jak widać?

Christian Meier, prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym i architektonicznym, członek komitetu wykonawczego Prawa Budowlanego ArGe w Zrzeszeniu Prawników Niemieckich: „Radość nowego właściciela nieruchomości w jego używanym domu może szybko przerodzić się w gniew i frustrację: jak się wprowadził, wady są już widoczne. Wtedy pojawia się pytanie, czy sprzedawcę można wykorzystać do ich wyeliminowania.

Gwarancja

Większość umów sprzedaży zawiera sformułowania wykluczające odpowiedzialność za wady, które pojawią się później. "Kupiony jak widać" oznacza wyłączenie gwarancji jak również "z wyłączeniem gwarancji na wszystkie widoczne i ukryte wady" lub "kupiony w obecnym stanie".

Odpowiedzialność za wady

Sprzedający nie może jednak nieuczciwie ukrywać wady. Zgodnie z wyrokiem BGH z 24.3.W 2006 roku kupujący może odstąpić od umowy sprzedaży, nawet jeśli wada jest nieistotna. W tym przypadku chodziło o uszkodzenia spowodowane wilgocią. Sprzedający wiedział o tym, ale zachował to w tajemnicy. Sprzedający musiał zaakceptować rozwiązanie umowy (sygn. akt V ZR 173/05). Odpowiada zatem za wady, które znał i nie poinformował klienta. 
Wskazówka do czytania: Jeśli nie chcesz wpaść w pułapkę kosztów zakupu domu, powinieneś unikać tych 5 błędów.

bezpieczeństwo

Sprzedający powinni wymienić wszystkie znane wady w umowie sprzedaży, kupujący powinni mieć pewność, że nieruchomość jest wolna od wad. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, przed zakupem kupujący powinien zlecić wycenę starego budynku."

Jeśli kupujesz używaną nieruchomość, powinieneś mieć ubezpieczenie wolne od wad.

Zdjęcie: fotolia / Kurhan

Co muszę sprawdzić przed zakupem używanej nieruchomości??

Jeśli dom spełnia Twoje wymagania, powinieneś dokładnie zbadać materiał budowlany. Szczególnie ważny jest stan piwnicy, elewacji, dachu, instalacji grzewczych i sanitarnych. Zatrudnij eksperta: tylko on może zidentyfikować ukryte wady.
Z czysto prawnego punktu widzenia kupujesz nie używaną nieruchomość, ale nieruchomość. Dlatego konieczne jest okazanie aktualnego wypisu z księgi wieczystej. Istnieją hipoteki, opłaty gruntowe i prawa użytkowania. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zapytaj notariusza. W przypadku gruntu na długi okres kupujesz dom, płacisz dzierżawę gruntu. W przypadku umowy sprzedaży niezbędny jest kompetentny notariusz. Wie, co powinno być uregulowane w umowie i wyjaśnia Ci treść.
Umowa kupna musi określać: kwotę i termin płatności ceny zakupu, przeniesienie własności, obciążenia i korzyści, brak obciążeń nieruchomości lub zaciągnięcie długów. Sprzedający powinien również zapewnić, że nie są mu znane poważne wady konstrukcyjne oraz że na nieruchomości nie ma skażonych terenów. Uwarunkować sobie prawo do odstąpienia od umowy w przypadku poważnych wad. Upewnij się, że istniejące ubezpieczenie zostało Ci przekazane.

Pamiętaj, aby przed zakupem używanej nieruchomości pokazać księgę wieczystą.

Zdjęcie: MEV

Werdykt: śpiewający seniorzy

Umowa sprzedaży zawierała wyłączenie odpowiedzialności za wady materialne. Sprzedający zapewnił, że nie jest świadomy żadnych ukrytych wad w mieszkaniu. Kupujący wiedział, że na pierwszym piętrze domu znajduje się świetlica dla seniorów. Ale dopiero po przeprowadzce zdał sobie sprawę, że rozmowy i śpiew seniorów słychać w jego mieszkaniu bardziej niż wyraźnie. Przypisał zanieczyszczenie hałasem nieodpowiedniej izolacji akustycznej, którą sprzedawczyni złośliwie ukryła. Sąd Okręgowy w Coburg zgodził się z kupującym i skazał sprzedającego na zwrot ceny zakupu oraz zwrot kosztów pośrednika i notariusza, podatku od przeniesienia własności nieruchomości oraz opłat finansowo-prawnych. Numer akt 23 O 358/13. 

Werdykt: wilgotna piwnica

Zapytany sprzedawca domu jednorodzinnego potwierdził, że piwnica była sucha. Po zakupie okazało się, że gdy mocno padało, do piwnicy sączyła się woda. Kupujący zadeklarował odstąpienie od umowy. Wyższy Sąd Okręgowy w Hamm uznał go za słusznego. Sprzedający powinien był samodzielnie podać informację o możliwym dostaniu się wody. Istnieje zatem oszukańcze ukrywanie. Numer akt 22 U 161/15. 

Werdykt: Zły rok budowy

Kupujący może unieważnić umowę kupna nieruchomości, jeśli rok budowy jest nieprawidłowy, orzekł Wyższy Sąd Okręgowy w Hamm. Zbudowany w 1997 r., stwierdzono w notarialnej umowie kupna. Dom został ukończony na początku 1995 roku. Ponieważ wartość nieruchomości zależy również od roku budowy, błędna informacja o dwóch latach nie jest błahą sprawą. Zdaniem sędziów sprzedawca celowo wpisał niewłaściwą datę. Numer akt 22 U 82/16.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here