Prowizja brokera: kto płaci od 2021 roku”,

Zgodnie z § 652 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), aby broker był uprawniony do prowizji. W każdym przypadku musi być zawarta skuteczna umowa maklerska, w której pośrednik prowadził działalność maklerską. Ponadto na podstawie tej działalności maklerskiej została zawarta umowa kupna lub najmu. Ważne jest, aby umowa nie była wstecznie uznawana za nieskuteczną z powodu wady.
Dobrze wiedzieć: Jeśli zatrudniony jest agent nieruchomości, sprzedający lub wynajmujący zawiera umowę pośrednictwa. Jednak umowa pośrednictwa jest również zawierana między pośrednikiem a potencjalnym nabywcą lub najemcą, jeśli potencjalny nabywca chce obejrzeć oferowaną nieruchomość i akceptuje warunki pośrednika. Podstawą do roszczenia prowizyjnego są odpowiednie umowy maklerskie.
 

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży za pośrednictwem pośrednika należna jest prowizja.

Zdjęcie: iStock / Natee Meepian

Kto płaci prowizję pośrednika za wynajem?

Do czerwca 2015 r. nie było regulacji, kto ma uiszczać prowizję maklerską. W przypadku najmu zwykle to potencjalny najemca musiał pokryć koszty. Po wprowadzeniu przez rząd federalny zasady zamawiania, kupujący pośrednika w obrocie nieruchomościami, czyli zazwyczaj wynajmujący, musi teraz zapłacić prowizję pośrednika.
Warto wiedzieć: Od czasu wprowadzenia rozporządzenia niektórzy właściciele starają się domagać się wysokich wypłat odszkodowań w celu odzyskania kosztów pośrednictwa pośrednio przez najemcę. Oficjalnie jednak te opcje obejścia są zabronione.

Kto płaci prowizję brokera przy sprzedaży domu??

Do tej pory było zwyczajem, że nabywcy nieruchomości przejmowali wszystkie koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami – a przynajmniej większość z nich. W sierpniu 2019 r. wielka koalicja ustaliła jednak, że sprzedający i kupujący powinni podzielić się prowizją maklerską przy sprzedaży domu w przyszłości. Tak zwana "Ustawa o podziale kosztów pośrednictwa przy pośrednictwie w umowach sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych" obowiązuje od 23. grudzień 2020. Więc ktokolwiek zatrudni pośrednika w przyszłości, musi również zapłacić prowizję pośrednika, ale może on zorganizować podział kosztów między kupującego i sprzedającego.

Know-how w zakresie nieruchomości Opłaty za pośrednictwo: uchwalenie nowego prawa Do tej pory kupujący zwykle przyjmował opłaty za pośrednictwo przy zakupie nieruchomości. Teraz Bundestag uchwalił nową ustawę. Wyjaśniamy, kto teraz płaci.

Prowizja brokera przy zakupie domu: Nowe funkcje od 2021

  • Umowa między brokerem, kupującym i sprzedającym

Zgodnie z § 656c BGB pośrednik może zawrzeć umowę z kupującym i sprzedającym, a tym samym uzgodnić podwójną prowizję, tak aby kupujący i sprzedający płacili po 50 procent prowizji pośrednika.
 

  • Broker zawiera umowę z jedną stroną (najczęściej sprzedającym)

Jeśli broker zawiera umowę tylko z jedną stroną, strona ta zobowiązuje się do przejęcia całej prowizji zgodnie z § 656d BGB. Po tym jednak sprzedający może odzyskać część prowizji od kupującego. Ale sam musi zapłacić co najmniej 50 procent.
 

  • Jedna strona płaci pełną prowizję maklerską

Nawet po 23. Grudzień 2020 jedna strona może pokryć pełne koszty w następujących przypadkach:

  • Brokerzy i sprzedający uzgadniają tzw. czystą prowizję wewnętrzną, w której sprzedający płaci całość prowizji maklerskiej.
  • Dozwolona jest również czysta prowizja zewnętrzna. Kupujący wystawia zlecenie wyszukiwania podlegające prowizji, jeśli pośrednik nie może do tego czasu przedstawić przedmiotu zakupu.

W przyszłości sprzedający i kupujący będą dzielić prowizję brokera.

Fot. iStock / archigram

Wysokość prowizji brokera

Przy wynajmie zwykle pobierana jest prowizja brokera w wysokości maksymalnie dwóch czynszów netto plus VAT. W przypadku sprzedaży jednak wysokość prowizji może być dowolnie ustalona, ​​nie ma żadnych wymogów prawnych. Niemniej jednak właściciele i agenci nieruchomości orientują się na przepisy „rynku zwyczajowego”, które różnią się w zależności od stanu.
 

Łączna prowizja maklerska stanowa Sprzedawca akcji Nabywca akcji
Badenia-Wirtembergia 7,14% 3,57% 3,57%
Bawaria 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0% 7,14%
Brandenburgia 7,14% 0% 7,14%
Brema 5,95% 0% 5,95%
Hamburg 6,25% 0% 6,25%
Hesja 5,95% 0% 5,95%
Meklemburgia-Pomorze Przednie 5,95% 2,38% 3,57%
Dolna Saksonia

7,14% lub 4,76
do 5,95%

3,57% lub 0% 3,57% lub
4,76 do 5,95%
Nadrenia Północna-Westfalia 7,14% 3,57% 3,57%
Nadrenia-Palatynat 7,14% 3,57% 3,57%
Kraj Saary 7,14% 3,57% 3,57%
Saksonia 7,14% 3,57% 3,57%
Saksonia-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Szlezwik-Holsztyn 7,14% 3,57% 3,57%
Turyngia 7,14% 3,57% 3,57%

Można negocjować wysokość prowizji?

Przy wynajmie prowizja brokera prawie nigdy nie może być negocjowana. Przy sprzedaży nieruchomości możliwe jest znacznie większe pole manewru. W ten sposób sprzedający może uzgodnić z brokerem niższą prowizję niż zwykle na rynku, jeśli nieruchomość można sprzedać łatwo i po dobrej cenie. Z drugiej strony nabywca może skorzystać, jeśli w przeciwnym razie pośrednikowi w obrocie nieruchomościami będzie bardzo trudno sprzedać nieruchomość.

Kiedy należna jest prowizja brokera??

Prowizja pośrednika jest należna po podpisaniu umowy najmu lub umowy kupna notarialnego. W rzeczywistości masz od 7 do 14 dni od podpisania umowy na opłacenie kosztów. Nierzadko zdarza się, że brokerzy i kupujący zgadzają się na specjalne warunki, w których nie muszą płacić swojej części prowizji brokera, dopóki cena zakupu nie zostanie zapłacona.

Odstępstwa od zwykłych opłat

Sprzedający może uzgodnić z brokerem tzw. stałą prowizję, w której prowizja ustalana jest na stały procent. Dodatkowo można zastosować klauzulę nadwyżki przychodów lub klauzulę dodatkowego przychodu, w której pośrednik otrzymuje dodatkową prowizję, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po wyższej cenie niż oczekiwano.
Jako kupujący powinieneś również dowiedzieć się obszernych informacji na temat prowizji brokera. Ponieważ na przykład pośrednik jest upoważniony do pobierania prowizji pośrednika w wysokości na przykład dziesięciu procent ceny zakupu, jeśli nieruchomość ma bardzo niską wartość rynkową, a w przeciwnym razie pośrednik prawie nic by nie zarobił.

Kiedy nie wolno pobierać prowizji brokera??

Jeśli broker nie zajmuje neutralnej pozycji i istnieje obowiązek ekonomiczny, nie może pobierać opłaty maklerskiej. Ponadto opłata nie może być należna, jeśli nieruchomość jest subsydiowana ze środków publicznych lub posiada powierzchnię mieszkalną o kontrolowanej cenie.

Podwójne opłaty maklerskie

Upewnij się, że nieruchomość jest oferowana tylko przez jednego pośrednika i unikaj zatrudniania przez sprzedającego i kupującego dwóch różnych pośredników. W przeciwnym razie może wystąpić obowiązek podwójnej prowizji, jeśli nie wyjaśnisz roszczenia mediacyjnego w odpowiednim czasie.

Brak prawa do zwrotu prowizji brokera

Jeżeli pośrednik wykonał swoje zadanie prawidłowo, pod warunkiem, że usługa pośrednictwa prawidłowo i skutecznie doprowadziła do skutku umowę najmu, zachowuje swoje roszczenie o prowizję nawet w przypadku odstąpienia od umowy, na przykład w przypadku rozwiązania umowy między kupującym a sprzedającym w drodze wzajemnego umowa.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here