Współczynnik korekty rynkowej: tak pomaga przy wycenie nieruchomości ”,

Współczynnik korekty rynkowej jest używany jako współczynnik korygujący w wycenie nieruchomości: „koryguje” wstępnie ustaloną wartość w górę lub w dół poprzez uwzględnienie w kalkulacji aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Obliczenia te opierają się na tzw. metodzie wartości materiałowej. Jest to jedna z trzech możliwych metod dostępnych dla rzeczoznawcy przy ustalaniu wartości. Ponadto istnieje metoda zdyskontowanych zysków i metoda wartości porównawczej. Te trzy metody różnią się w szczególności podejściem. Łączy ich wspólny cel: jak najdokładniejsze określenie wartości rynkowej nieruchomości. W metodzie wartości realnej dba o to czynnik dostosowania rynkowego. Dlatego jest również nazywany współczynnikiem wartości materialnej. Ponadto czynnik dostosowania rynkowego można znaleźć również w związku z dziedzicznym prawem budowlanym. W tym artykule skupimy się jednak wyłącznie na wycenie nieruchomości.
Proszę zanotować: W przypadku nieruchomości komercyjnych obowiązują inne współczynniki dostosowania rynku niż w przypadku domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych.

Kiedy eksperci stosują współczynnik dostosowania rynkowego??

Jeśli chcesz sprzedać swój dom, potrzebujesz wartości rynkowej. Powie Ci ile warta jest Twoja nieruchomość i o co możesz prosić. Doświadczony rzeczoznawca majątkowy może wesprzeć Cię w wycenie nieruchomości. Ale jak dokładnie dochodzi do swojego wyniku oceny, który przedstawia na końcu?? To zależy od zastosowanej metody. Jeśli zdecyduje się na stosunkowo złożoną metodę aktywów rzeczywistych, czynnik dostosowania rynku nabiera znaczenia. Bez tego rzeczoznawca nie może przedstawić realistycznej wartości rynkowej Twojego domu lub nieruchomości. Ponieważ rzeczywista wartość zależy przede wszystkim od sytuacji na rynku nieruchomości, czyli od podaży i popytu. Wstępnie ustalona wartość materialna jest często daleka od realistycznej wartości rynkowej nieruchomości. Aby jak najbardziej zbliżyć się do wartości rynkowej, rzeczoznawca stosuje współczynnik korygujący.

Ciekawe artykuły na temat wyceny nieruchomości Pomysły na nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy: Czym się zajmuje? Ile to kosztuje? Pomysły dotyczące nieruchomości Zainteresowanie nieruchomością: ważne dla wyceny Pomysły dotyczące nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości: Tak jest ustalana

Jak wysoki jest współczynnik dostosowania rynku?

To zależy od indywidualnych cech Twojej nieruchomości. Jak to często bywa, decydującym czynnikiem jest lokalizacja: jeśli mieszkasz w wiejskim, strukturalnie słabym regionie, znajdziesz tam niskie czynniki dostosowania rynku. Dla porównania w miastach silnych gospodarczo współczynniki te są wyższe. Następujące zmienne również wpływają na poziom współczynnika korygującego:

  • rodzaj budynku,
  • wielkość budynku,
  • stan i wiek domu,
  • aktualna sytuacja rynkowa.

Czynnik korekty rynkowej w metodzie aktywów rzeczowych

W metodzie wartości rzeczywistej rzeczoznawca podchodzi do wartości rynkowej w trzech krokach obliczeniowych. Współczynnik dostosowania rynkowego odgrywa rolę tylko w ostatnim kroku, przy ustalaniu skorygowanej wartości rzeczywistej.
 

Krok 1: Obliczanie wartości gruntu

Rzeczoznawca wylicza wartość gruntu metodą porównawczą. Aby to zrobić, potrzebuje standardowej wartości gruntu, którą udostępnia mu lokalna komisja ekspertów. Wartość gruntu wynika ze wzoru:
Wartość gruntu = standardowa wartość gruntu x powierzchnia nieruchomości


Krok 2: Obliczenie wartości budynku

Rzeczoznawca następnie określa wartość nieruchomości budynku. Ta kalkulacja jest dość skomplikowana. Decydujące znaczenie mają koszty produkcji fikcyjnego nowego budynku. Rzeczoznawca zatem określa, ile teoretycznie kosztowałoby odbudowanie domu w obecnym czasie. Oprócz fikcyjnych kosztów produkcji w kalkulacji uwzględnia się również skrócenie wieku:
Wartość nieruchomości budynku = koszty produkcji - amortyzacja z wiekiem


Krok 3: Obliczenie wartości rzeczywistej i dostosowanie rynku

Gdy ekspert określi obie wartości, ostatecznie dokonuje oceny. W tym celu ma do dyspozycji następującą formułę:
(Wartość gruntu + wartość nieruchomości budynku) = tymczasowa wartość nieruchomości
Jeżeli tymczasowa wartość materialna nie odpowiada jeszcze wartości rynkowej, stosuje się rynkowy współczynnik korekty. Jest to określone w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości (ImmoWertV).
(Wartość gruntu + wartość budynku) x współczynnik dostosowania rynku = wartość rynkowa
Jednak rzeczoznawca nie musi sam obliczać współczynnika. Powołuje się na liczby zawarte w raporcie o rynku nieruchomości komisji oceniającej w Twojej gminie. Są one publikowane regularnie. W celu określenia współczynnika dostosowania rynku dla Twojego regionu, eksperci patrzą na średni stosunek wstępnie ustalonych wartości nieruchomości i faktycznie osiągniętych cen sprzedaży: Na przykład, jeśli nieruchomość w dzielnicy, w której znajduje się Twój dom, została sprzedana za średnio 80% prowizorycznej wartości nieruchomości, współczynnik korygujący wynosi 0,8.

Współczynnik dostosowania rynkowego jest ważny dla rzeczoznawcy, aby określić wartość rynkową Twojej nieruchomości.

Zdjęcie: IStock / Fly View Productions

Współczynnik dostosowania rynku: przykład obliczeń

Nieruchomość, którą chcesz sprzedać ma wartość gruntu 70.000 euro i wartość budynku 140.000 euro. Współczynnik dostosowania rynku wynosi 1,1. Wtedy rzeczoznawca majątkowy obliczy:
70.000 euro + 140.000 euro = 210.000 euro (prowizoryczna wartość materialna)
(70.000 euro + 140.000 euro) x 1,1 = 231.000 euro (skorygowana wartość materiału / wartość rynkowa)
Widzisz: zamiast 210.000 euro, realistyczna wartość rynkowa Twojej nieruchomości w tym przykładzie obliczeń wynosi 231.000 euro. Jeśli Ty lub rzeczoznawca przyjęliby tymczasową wartość materialną jako punkt odniesienia, oszacowalibyście zbyt mało dla swojej nieruchomości.
Zasadniczo obowiązuje następująca zasada: im bliższy współczynnik dostosowania rynkowego wynosi 1, tym mniejszy wpływ na aktywa.

Jak wiarygodny jest czynnik dostosowania rynku?

To kontrowersyjne. Próbuje się ustalić odniesienie do rynku poprzez współczynnik korygujący. Jednak wynik nie jest zadowalający, krytykuj ekspertów. Uważają, że współczynnik dostosowania rynku obliczony przez komisje eksperckie jest zbyt nieprecyzyjny i nierealistyczny. Twoja rekomendacja: Jeśli to możliwe, eksperci powinni stosować metodę wartości porównawczej. Zapewnia znacznie bardziej wiarygodne wyniki w odniesieniu do bieżących zmian na rynku. Często jednak rzeczoznawcy nie mają wyboru – zwłaszcza jeśli chodzi o nieruchomości na terenach wiejskich. Bo tutaj po prostu brakuje porównywalnych właściwości, a co za tym idzie porównywalnych wartości. Wtedy metoda wartości rzeczywistej z korektą rynkową jest jedynym sposobem, aby móc określić realistyczną wartość rynkową.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here