Ryzyko utraty czynszu: Jak poprawnie obliczyć ”,

Nieruchomości są obecnie uważane za atrakcyjną lokatę kapitału. Jeśli bawisz się pomysłem kupna mieszkania lub domu, a następnie wynajęcie go, nie możesz uniknąć tak zwanej kalkulacji rentowności. Porównujesz dochody i wydatki. Dokonując obliczeń należy pamiętać, że dochód z najmu może nie być dostępny przez pewien czas. Ryzyko to jest znane jako ryzyko utraty czynszu. Wpada do kalkulacji w postaci procentu dochodu z najmu. Niemieckie prawo najmu definiuje ryzyko utraty czynszu jako „ryzyko obniżenia dochodów, które wynika z niemożliwych do odzyskania zaległości w czynszach, dzierżawach, wynagrodzeniach i dopłatach lub w przypadku pustostanów przeznaczonych do wynajmu” (Drugie rozporządzenie w sprawie obliczeń, § 29). Przyczyną utraty czynszu z definicji może być nieopłacony czynsz i wakat w mieszkaniu. Warto wiedzieć: Zgodnie z prawem przy obliczaniu ryzyka utraty czynszu można uwzględnić również koszty ewentualnych trudnych spraw, np. postępowania eksmisyjnego i postępowania sądowego.

Kto płaci ryzyko utraty czynszu??

Zależy to od sposobu użytkowania nieruchomości. W przypadku nieruchomości komercyjnych wynajmujący mają prawo zadeklarować ryzyko utraty czynszu jako koszty eksploatacyjne i przenieść je na najemcę. Nie jest to dozwolone w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Chyba że jest to mieszkanie socjalne. Wtedy możesz doliczyć ryzyko utraty czynszu do 2 procent czynszu. Jednak czynsz nie powinien przekraczać kosztów (koszt czynszu). I bądź ostrożny: jeśli ryzyko zostało już zabezpieczone gwarancją lub czymś podobnym, nie możesz już korzystać z ryzyka utraty czynszu.

Możesz być także zainteresowany Pomysły na nieruchomości Czynnik dostosowania rynku: W ten sposób pomaga w wycenie nieruchomości Pomysły na nieruchomości Wspólna wartość: Definicja i obliczanie pomysłów na nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy: Czym się zajmuje? Ile to kosztuje?

Dlaczego należy obliczyć ryzyko utraty czynszu??

Ponieważ pomaga znaleźć odpowiedź na pytanie „Jak opłaca się wynajmować nieruchomość?" znaleźć. Jeśli wynik jest satysfakcjonujący, udaj się do banku z wnioskiem kredytowym. Tam dowiesz się, że ryzyko utraty czynszu również odgrywa tutaj ważną rolę. Ponieważ brak dochodów z wynajmu ma bezpośredni wpływ na spłatę kredytu. Zarówno roczne czynsze, jak i koszty zarządzania powinny być na tyle wysokie, aby można było nimi opłacać koszty finansowania (odsetki debetowe i spłata). Bank bierze więc pod uwagę ryzyko utraty czynszu przy wycenie nieruchomości. Jeśli kilka lat później będziesz chciał ponownie sprzedać dom, ponownie staniesz przed ryzykiem utraty czynszu: Pomoże Ci to ustalić rozsądną cenę sprzedaży za wynajmowaną nieruchomość. Ewentualna utrata czynszu ma również wpływ na wartość rynkową nieruchomości, np. lokalizację lub wielkość nieruchomości.
Wskazówka dla sprzedających: Jeśli ryzyko utraty czynszu jest szczególnie wysokie, wolne mieszkania należy wynająć przed ich sprzedażą. W przeciwnym przypadku jest odwrotnie: nieruchomości o niskim ryzyku utraty czynszu łatwiej sprzedać, gdy nie zostaną wynajęte. Wtedy kupujący może sam zdecydować, czy chce korzystać z nieruchomości, czy ją wynająć.

Jak wysokie jest ryzyko utraty czynszu?

Ryzyko utraty czynszu nie jest dokładną wartością, ale wskazówką. Oznacza to, że: od Ciebie zależy określenie ryzyka utraty czynszu. W przypadku nieruchomości mieszkalnych 2%, w przypadku nieruchomości komercyjnych, 4% lub 5% dochodu z wynajmu jest powszechne. Eksperci zalecają jednak ustalenie poziomu procentu „indywidualnie dla każdej nieruchomości”. Ważne: Podstawą obliczenia jest dochód z najmu brutto (czynsz podstawowy plus koszty dodatkowe). Ponieważ jeśli najemca nie może już płacić czynszu, wynajmujący zwykle ponosi koszty dodatkowe.
Co to konkretnie oznacza dla Twojej nieruchomości?? Bardzo proste: przy ryzyku utraty czynszu na poziomie 2 proc. mieszkanie będzie puste za dwa na 100 miesięcy. To, czy ta wartość jest realistyczna, zależy od następujących czynników:
 

  • Lokalizacja: im lepsza lokalizacja, tym mniejsze ryzyko utraty czynszu
  • Opcje użytkowania: Ograniczone opcje użytkowania prowadzą do większego ryzyka utraty czynszu.
  • Powierzchnia najmu: im większe mieszkanie, tym większe ryzyko utraty czynszu
  • Struktura najemców: im lepsza struktura najemców, tym mniejsze ryzyko utraty czynszu
  • Stan nieruchomości: Im bardziej nieruchomość wymaga remontu, tym większe ryzyko utraty czynszu należy ustalić.

Poziom ryzyka utraty czynszu pomaga zdecydować, czy nieruchomość należy sprzedać, czy wynająć.

Zdjęcie: IStock / Prostock-Studio

Poniższe przykłady obliczeń pokazują skutki ryzyka utraty czynszu.
Przykład obliczeń 1: Twoja nieruchomość ma roczny czynsz netto w wysokości 15.000 euro i roczny czynsz brutto 20.000 euro. Ryzyko utraty czynszu ze względu na dobrą lokalizację i strukturę najemców obliczasz na 2 procent. Wtedy ryzyko utraty czynszu wynosi 400 euro (2 proc. x 20.000 euro). Oznacza to, że należy odłożyć co najmniej 400 euro rocznie na ewentualną utratę czynszu.
Przykład obliczenia 2: Jeśli ustawisz 5-procentowe ryzyko utraty czynszu z powodu przeciętnej lokalizacji Twojej nieruchomości, koszty utraty czynszu prawie się podwoją - czyli do 1.000 euro rocznie.
Jeśli posiadasz już nieruchomość, możesz wziąć pod uwagę ryzyko utraty czynszu przy obliczaniu czynszu. Nasza wskazówka: Ustaw czynsz tak wysoko, aby poradzić sobie z ewentualnymi awariami. Nie orientuj się na aktualnie płacone czynsze, ale na czynsze, które można osiągnąć na rynku w sposób zrównoważony.

Jak obliczyć rentowność nieruchomości??

Do obliczeń potrzebny jest roczny czynsz netto oraz koszty zarządzania. Należą do nich przede wszystkim koszty utrzymania, administracji i amortyzacji - oraz ryzyko utraty czynszu (§ 187 Ustawa o wycenie). Następnie odlicz wszystkie koszty od rocznego czynszu netto. Generalnie obowiązuje zasada: im wyższe ryzyko utraty czynszu, tym niższy dochód netto, czyli dochód pomniejszony o koszty zarządzania.
W naszym pierwszym przykładzie obliczenie wyglądałoby tak:
 

Roczny czynsz netto

15.000 euro

- Koszty utrzymania

2.000 euro

-  koszty administracyjne

1.000 euro

-Deprecjacja

500 euro

-Ryzyko utraty czynszu

400 euro

= Dochód netto

11.100 euro

Kiedy opłaca się ubezpieczenie od utraty czynszu??

Ubezpieczenie od utraty czynszu chroni Cię jako właściciela przed stratami finansowymi, jeśli najemca nie może już lub nie chce płacić. To brzmi dobrze. Ale sprawa ma kilka wad: ochrona ubezpieczeniowa jest droga i powiązana z wieloma warunkami. Większość ubezpieczycieli pomoże Ci tylko wtedy, gdy złożysz udany pozew przeciwko najemcy (tytuł eksmisji). Co do zasady utrata ubezpieczenia czynszu następuje dopiero po wyczerpaniu kaucji: Na przykład, jeśli kaucja za wynajem wynosi 1.200 euro i szkody spowodowane utratą czynszu 2.000 euro, ubezpieczenie pokrywa tylko różnicę 800 euro. Ponadto niektóre firmy ubezpieczeniowe wymagają odliczenia do 20 procent. Dobrze wiedzieć: jeśli chcesz zabezpieczyć się przed szkodami wyrządzonymi przez nomadów wynajmujących z ubezpieczeniem od utraty czynszu, musisz to wyraźnie zaznaczyć. W takim przypadku ubezpieczenie zazwyczaj pokrywa koszty następujących pozycji:
 

  • czyszczenie
  • sprzedaż
  • Składowanie
  • Remont i remont
  • Utrata dochodów z najmu (tylko w okresie remontu)


Uwaga: jeśli nieruchomość jest wolna, utrata ubezpieczenia czynszu zwykle nie jest opłacalna.

Jaką rolę w wycenie nieruchomości odgrywa ryzyko utraty czynszu??

Jeśli chcesz ponownie sprzedać wynajmowaną nieruchomość, najlepiej, aby jej wartość rynkową ustalił rzeczoznawca majątkowy. Za pomocą popularnych metod wyceny, na przykład metody skapitalizowanego zysku, ekspert może dobrze ocenić wartość Twojej nieruchomości. Dzięki tej metodzie rzeczoznawca określa nie tylko wartość nieruchomości i nieruchomości, ale także dochód netto. Wynika to, jak opisano powyżej, poprzez odjęcie ryzyka utraty czynszu oraz innych kosztów zarządzania od dochodu z najmu netto.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here