Napisz podwyżkę czynszu: chodzi o właściwe sformułowanie ”,

Możliwości podwyżek czynszu są ograniczone w prawie niemieckim. Podwyżka jest uregulowana w § 558 i 558a BGBG. Właściciel nie może po prostu dostosować czynszu według własnego uznania. Musi przestrzegać pewnych wymagań i przedstawić najemcy dowody. Podstawą wszystkich podwyżek czynszu jest lokalny czynsz porównawczy. Warunkiem podwyżki czynszu jest to, że obecny czynsz jest niższy od lokalnego czynszu porównawczego.
Należy pamiętać, że do podwyższenia czynszu do czynszu lokalnego potrzebna jest zgoda najemcy. Jeśli nie zareaguje na Twój list, należy to interpretować jako odrzucenie. Podwyżkę czynszu należy następnie wyegzekwować na drodze sądowej. Jeśli jednak zainwestowałeś czas w przetwarzanie lokalnego czynszu porównawczego i możesz dostarczyć odpowiednią dokumentację, pozew jest tylko czynnością formalną. Staje się to trudniejsze, jeśli przetwarzanie jest niekompletne lub nieodpowiednie. Wtedy istnieje możliwość, że sąd odrzuci podwyżkę.

Pomysły na nieruchomości Podwyżka czynszu: jak duży jest dozwolony wzrost? Kiedy podwyżka czynszu jest legalna?? Jak wysoko może być?? Jakie kroki są konieczne? Czy najemca może odeprzeć podwyżkę?? Możesz to przeczytać tutaj.

Wskazówka 1 dla listu o podwyżce czynszu: W ten sposób ustalasz lokalny czynsz porównawczy

Najłatwiejszym sposobem określenia lokalnego czynszu porównawczego jest wskaźnik czynszu. Jest on zwykle tworzony i publikowany przez gminę lub miasto co dwa do czterech lat. Listę można kupić za opłatą.
Strukturę wskaźnika czynszów zaprojektowano w taki sposób, aby czynsz podstawowy definiowany był w zależności od lokalizacji mieszkania na terenie lokalnym. Istnieją również dopłaty i rabaty za lokalizację w budynku, wielkość i wiek mieszkania (w tym ostatni remont/remont) i ogólnie umeblowanie. Należą do nich np. takie czynniki jak wykładzina mieszkania, rodzaj ogrzewania, cechy szczególne (wyposażona kuchnia, klimatyzacja). Kalkulacja prowadzona jest za pomocą systemu punktowego, dzięki czemu na koniec dnia mieszkanie można podzielić na odpowiednie kategorie podczas wpisywania podwyżki czynszu.
Napisz podwyżkę czynszu - przykład: W przypadku mieszkania w Karlsruhe, wskaźnik czynszów z 2015 r. z następującymi nieruchomościami daje czynsz netto od 5,65 do 7,65 euro za metr kwadratowy.
Podstawa obliczeń:
Rok budowy - 1983
Lokalizacja - z zaletami
Sprzęt - dobry
Rozmiar - 80 metrów kwadratowych
Wynik:
Jeżeli czynsz za przykładowe mieszkanie wynosi obecnie 5,10 euro za metr kwadratowy, możesz wpisać podwyżkę czynszu o kwotę około 1,50 za metr kwadratowy, z uwzględnieniem wskaźnika czynszów, lokalizacji i wyposażenia.

Wskazówka 2 dla listu o podwyżce czynszu: Określ mieszkania porównawcze

Jeśli nie ma wskaźnika czynszu, właściciel musi włożyć trochę więcej wysiłku, aby zrealizować wniosek o podwyżkę czynszu. Jako alternatywę dla wskaźnika czynszów może podać czynsz zimny netto trzech porównywalnych mieszkań, które są zasadniczo takie same jak mieszkanie, które ma zostać podwyższone pod względem lokalizacji, wielkości i wyposażenia. Nie wystarczy wpisać w podwyżce czynszu, że ta nieruchomość istnieje; porównywalne apartamenty muszą być nazwane i opisane bardzo jasno i zrozumiale. Obejmuje to na przykład adresy porównywalnych mieszkań, aby najemca mógł chociaż się o tym przekonać. Ma również prawo zapytać mieszkających tam ludzi o wysokość czynszu. Jednak to od najemcy, który tam mieszka, zależy udzielenie informacji.
Uwaga: Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że nie tylko adres jest wystarczający, ale także dokładna lokalizacja w budynku w przypadku budynku mieszkalnego (BGH VIII ZR 141/02). Dokładny opis to na przykład „Hauptstraße 13a, 1. Piętro, mieszkanie w środku po lewej” lub nazwisko mieszkającego tam najemcy.

Dalsze informacje dla najemców i wynajmujących Prawo i podatki Anulowanie umowy najmu: Obowiązują te okresy wypowiedzenia? Prawo i podatki Obniżenie czynszu: W jakich przypadkach możesz płacić mniejszy czynsz

Wskazówka 3 dla listu o podwyżce czynszu: Skonsultuj się z rzeczoznawcą

Zwłaszcza w małych społecznościach wiejskich dostępność porównywalnych mieszkań na wynajem jest często niska. Jeśli istnieją mieszkania o podobnej wielkości, umeblowanie nie pasuje lub znajdują się w innym miejscu na terenie gminy i dlatego nie mogą być używane jako obiekt porównawczy. Właściciel nie miałby zatem możliwości podwyższenia czynszu.
Trzecią możliwością ustalenia lokalnego czynszu porównawczego jest zatem zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego. Wartość mieszkania ustala się na podstawie operatu szacunkowego. W tym celu rzeczoznawca majątkowy korzysta z bazy danych nieruchomości i wystawia wycenę. Proces jest podobny do ustalania wartości nieruchomości na sprzedaż. Za pomocą tej wyceny i odniesienia do niej możesz wpisać nowy czynsz zimny netto w podwyżce czynszu bez napotykania barier prawnych.

Im bardziej porównywalne mieszkania, tym łatwiej wprowadzić podwyżkę czynszu. Na obszarach wiejskich bez wskaźnika czynszów i tylko kilku lokalnych czynszów porównawczych staje się to trudne.

Zdjęcie: IStock / elxeneize

Napisz podwyżki czynszu: terminy, limity i inne przeszkody

Najczęstszą przyczyną odrzucenia wniosku o podwyżkę czynszu są błędy formalne. Jeśli najemca zapyta po otrzymaniu pisma o podwyżce czynszu od stowarzyszenia lokatorów, które wykryje błędy formalne, najemca może się odprężyć i zrelaksować: im później właściciel dowie się, że pismo o podwyżce czynszu zawiera błędy, tym później nastąpi żądana podwyżka czynszu. obowiązywać.
Wskazówka dla wynajmujących: Jeśli w przeszłości relacje z najemcą były dobre lub pozytywne, warto poszukać bezpośredniej rozmowy. Jeśli sytuacja zostanie wyjaśniona najemcy, możliwe jest wynegocjowanie akceptowalnej dla obu stron podwyżki czynszu. Działanie prawne nie jest wtedy konieczne, a związek pozostaje nienaruszony.

Terminy podwyżki czynszu za czynsz

Jeśli chcesz napisać podwyżkę czynszu, musisz przestrzegać różnych terminów. Z jednej strony okres, na jaki należy ogłosić z góry podwyżkę czynszu, zanim zacznie ona obowiązywać, a z drugiej strony okres pomiędzy dwoma podwyżkami.
W celu ogłoszenia podwyżki czynszu nowy czynsz należy wpłacić na początku trzeciego miesiąca kalendarzowego po otrzymaniu pisma o podwyżce czynszu (§ 558b BGB). W przypadku podwyżki czynszu pismo z dnia 14.02.W 2021 r. nowy czynsz będzie zatem od 01.05.Do zapłaty w 2021 r.
Czynsz nie może być podnoszony zbyt szybko jeden po drugim. Między dwiema podwyżkami czynszu netto musi upłynąć co najmniej 12 miesięcy. Jeśli weźmiesz pod uwagę termin ogłoszenia podwyżki czynszu, między dwoma skutecznymi podwyżkami jest minimalny okres 15 miesięcy. Dotyczy to również pierwszej podwyżki czynszu; jest to możliwe najwcześniej 15 miesięcy po wprowadzeniu się najemcy.

Limit limitu

W przypadku mieszkań szczególnie tanich, wynajmujący może chcieć jak najszybciej podnieść czynsz netto do lokalnego czynszu porównawczego. Jednak zgodnie z art. 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) prawo odrzuciło nadmierne podwyżki. Wynajem mieszkania może zostać zwiększony o maksymalnie 20 procent w okresie trzech lat. Oznacza to, że nawet po 20-procentowym wzroście mieszkanie może nadal być poniżej poziomu czynszu lub być tańsze od porównywalnych mieszkań. W określonych obszarach metropolitalnych limit można nawet obniżyć z 20 do 15 procent.
Napisz podwyżkę czynszu - przykład: Obecny czynsz netto wynosi 525 euro. W przypadku mieszkania o powierzchni 91 metrów kwadratowych odpowiada to 5,76 euro za metr kwadratowy. Jednak według indeksu czynszów lub porównywalnych mieszkań cena metra kwadratowego wynosi 7 euro. Czynsz na zimno netto wyniósłby zatem 637 euro.
Obliczenie:
20% limit: 525 euro + 20% = 630 euro (różnica: 7 euro w stosunku do czynszu porównawczego)
15% limit: 525 + 15% = 603,75 euro (różnica: 33,25 euro do czynszu porównawczego)
Wynik:
Czynsz może zatem wzrosnąć maksymalnie do 630 euro lub 603,75 euro w obszarach metropolitalnych.

List podwyżkowy czynszu: ważna treść i szablon

Ponieważ najemca prawdopodobnie będzie miał negatywny stosunek do podwyżki czynszu i nie jest przygotowany do wydawania większych pieniędzy na relację mieszkaniową, tym ważniejsze jest, aby pismo o podwyżce czynszu wytrzymywało kontrolę prawną.
Dlatego pisząc, upewnij się, że pismo o podwyżce czynszu uwzględnia następujące treści:
 

  • Nazwiska wszystkich najemców (szczególnie ważne, jeśli kilku najemców wynajęło mieszkanie wspólnie i solidarnie).
  • Bieżąca data
  • Data, od której obowiązuje nowy czynsz zimny netto, zgodnie z ustawowymi terminami podwyżek czynszu
  • Kalkulacja nowego czynszu
  • Uzasadnienie podwyżki czynszu
  • Gotowy list zwrotny do najemcy, że zgadza się na podwyżkę czynszu


Aby mieć pewność, że pisząc podwyżkę czynszu pamiętasz o wszystkich punktach, możesz pobrać nasz szablon listu z podwyżką czynszu tutaj.

Napisz podwyżki czynszu: Regularne podwyżki czynszu jako alternatywa

Jednym ze sposobów na uniknięcie kłopotów od samego początku jest uwzględnienie korekty czynszu w umowie najmu. Ale uważaj, nie możesz napisać podwyżki czynszu, która odbiega od umowy.

Przeczytaj więcej interesujących artykułów tutaj Pomysły na nieruchomości Podwyżka czynszu: jak duży wzrost jest dozwolony? Pomysły na nieruchomości Czynnik dostosowania rynku: tak pomaga w wycenie nieruchomości Know-how w zakresie nieruchomości Wynajmowanie mieszkania: Kiedy warto? Co należy wziąć pod uwagę?

1. Alternatywa dla pisania podwyżek czynszu: Czynsz stopniowany

W przypadku czynszu progresywnego w umowie najmu określona jest regularna podwyżka czynszu podstawowego. Aby jednak dzierżawa progresywna była skuteczna, musi mieć następujące właściwości:
 

  1. Między poszczególnymi poziomami podwyżek musi upłynąć co najmniej 12 miesięcy.
  2. Czynsz netto do zapłaty musi być wyraźnie określony. Wyrażenie takie jak „podstawowy czynsz wzrasta o dwa procent rocznie." nie jest dozwolone. Jeżeli natomiast sformułowanie wygląda następująco, to jest to dopuszczalne:
    "Czynsz zimny netto wzrasta co dwa lata:
    Od 01.01.2022 do 550 euro
    Od 01.01.2024 do 575 euro
    Od 01.01.2026 do 600 euro
    Od 01.01.2028 do 625 euro”
  3. Przy czynszu stopniowanym nie obowiązuje zasada, że ​​czynsz może wzrosnąć maksymalnie o 20 proc. w ciągu trzech lat. Ważne jest, abyś sam
  4. przy rozłożeniu czynsz nie może wzrastać w nieskończoność. Górna granica to lokalny czynsz porównawczy plus 20 procent. Jeśli czynsz jest wyższy, jest to wykroczenie administracyjne i może być kosztowne dla właściciela.


Uwaga: podwyżki czynszu do lokalnego czynszu porównawczego nie są możliwe w przypadku dzierżawy stopniowanej. Nie można już stosować podwyżek czynszu w związku z działaniami modernizacyjnymi. Obydwa mają zastosowanie tak długo, jak kończy się ukończenie szkoły. W poprzednim przykładzie podwyżka czynszu do czynszu porównawczego lub w związku z modernizacją po 2028 r. byłaby ponownie możliwa pod warunkiem nie dodawania dalszej skali.

2. Alternatywa dla pisania podwyżek czynszu: czynsz indeksowy

Inną możliwością regularnego podwyższania czynszu jest uzgadnianie tzw. czynszu wskaźnikowego. Kształtowanie się czynszu netto bez ogrzewania opiera się na wskaźniku cen konsumpcyjnych. Oznacza to, że rozwija się zgodnie z inflacją. Ponieważ jednak wskaźnik cen konsumpcyjnych może być również ujemny, czynsz w tym modelu może również spaść, a nie tylko wzrosnąć.
Do czynszu indeksowego obowiązują następujące wymagania:
 

  1. Okres pomiędzy dwoma wzrostami indeksu musi wynosić co najmniej 12 miesięcy.
  2. W celu podwyżki należy wysłać pisemny wniosek do najemcy z potwierdzeniem wskaźnika cen konsumpcyjnych. Ponadto kwota, o jaką wzrasta czynsz i ile wynosi nowy czynsz netto wraz z datą początkową.
  3. Podobnie jak w przypadku stopniowej umowy najmu, podwyżki do standardowego czynszu lokalnego i ze względu na modernizację są wyłączone.
  4. Klauzula indeksacyjna w umowie najmu może wyglądać tak: „Czynsz zostanie odpowiednio skorygowany, jeśli wskaźnik cen konsumpcyjnych dla Niemiec ustalony przez Federalny Urząd Statystyczny (rok bazowy 2021 = 100 punktów) zmieni się o więcej niż pięć punktów procentowych."

Napisz podwyżkę czynszu: modernizacja jako podwyżka czynszu

Oprócz podwyżki czynszu do lokalnego czynszu porównawczego, czynszu wskaźnikowego lub stopniowanego, istnieje również możliwość podwyższenia czynszu poprzez modernizację. Warunkiem - jak sama nazwa wskazuje - jest modernizacja mieszkania. Może to być np. wymiana okien na nowoczesne, trzyszybowe, a przez to bardziej energooszczędne okna. Koszty inwestycji można następnie zaliczyć do ośmiu procent rocznie od miesięcznego czynszu netto. Tutaj też modernizację trzeba zapowiedzieć z wyprzedzeniem, aby najemca wiedział z jednej strony, kiedy będą podejmowane działania, a z drugiej, kiedy będzie musiał zapłacić wyższy czynsz.
Napisz podwyżkę czynszu - przykład: Wymiana okien kosztuje 6.300 euro.
Obliczenie:
6.300 x 8% = 504 euro rocznego wzrostu czynszu
504/12 miesięcy = 42 euro
Wynik:
Miesięczny wzrost czynszu wynosi 42 euro z powodu działań modernizacyjnych.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here