Zakup ratalny: rozsądny lub zbyt ryzykowny?

Kupujący i sprzedający zawierają umowę najmu i jednocześnie kupna domu. Kupujący najpierw wprowadza się do wynajęcia i zobowiązuje się kupić dom za pięć, dziesięć lub dwadzieścia lat - po stałej cenie zakupu. Czynsz zapłacony do tego czasu plus pewna zaliczka zostanie w całości odliczona od ceny zakupu. Ponadto, nabywca najmu często wpłaca jednorazową zaliczkę w wysokości do 20 procent przed notarialnym poświadczeniem umowy. Jeśli brakuje na to środków finansowych, często istnieje możliwość płacenia w ratach, ale to znacznie zwiększa łączne miesięczne obciążenie. Po upływie terminu pozostała część długu staje się wymagalna, a notariusz dokonuje przeniesienia własności. Czasami wymagana jest również opłata za ukończenie.
Dobrze wiedzieć: Stopniowe przejmowanie nieruchomości w uzgodnionej spłacie ratalnej zabezpieczone jest umową notarialną. Ponadto żaden bank ani towarzystwo budowlane nie jest zaangażowany jako pośrednik.
 

Przy wynajmie należy dokładnie rozważyć zalety i wady oraz umownie zabezpieczyć się przed ryzykiem.

Zdjęcie: iStock / ah_fotobox

Alternatywa dla sprzedaży ratalnej: opcja zakupu

Jeśli nie jesteś jeszcze pewien, czy naprawdę chcesz kupić dom, możesz również zdecydować się na zakup opcji. Oprócz umowy najmu nie zawiera się tutaj umowy kupna, ale właściciel lub sprzedający – najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa lub deweloper – tworzy na rzecz najemcy prawo opcji poprzez wpis w księdze wieczystej. Najemca może, ale nie musi, nabyć nieruchomość na obecnie ustalonych warunkach.
Również w tym modelu sprzedaży ratalnej najemca płaci właścicielowi miesięczną sumę. Jednak w przeciwieństwie do zwykłego zakupu ratalnego jest to model z zaliczką, który jest zbliżony do klasycznej umowy pożyczki mieszkaniowej: oprócz miesięcznego czynszu oszczędzasz kwotę X, którą spółdzielnia się opiekuje i jest gotowa do alokacji po Y latach. Tylko wtedy możesz kupić nieruchomość - lub nie.
Modele zakupu opcji spółdzielczych zwykle działają przez 25 lat - daje to najemcy mnóstwo czasu na zaoszczędzenie wymaganej kwoty, gdy już mieszka w swoim przyszłym domu.
Dobrze wiedzieć: Możliwość wpisuje notariusz jako zawiadomienie o przeniesieniu w księdze wieczystej, więc jest prawnie bezpieczna. Z reguły jednak miesięczny czynsz przy zakupie opcji jest znacznie wyższy niż lokalny czynsz porównywalny. Dzieje się tak, ponieważ właściciele mają nadzieję, że zwiększony wkład zmotywuje najemców do zakupu, w przeciwnym razie zapłacony czynsz zostanie utracony.

Własność prawna i rzeczywista

W przypadku zakupu ratalnego własność prawna przechodzi ze sprzedającego na kupującego dopiero po zapłaceniu ceny zakupu. Własność rzeczywista zmienia właściciela natychmiast po zawarciu umowy. Oznacza to, że jako nabywca nieruchomości zazwyczaj musisz pokryć koszty administracyjne i utrzymanie nieruchomości od razu po podpisaniu umowy.

Zalety i wady zakupu ratalnego


Zalety

  • Na zakup na raty nie trzeba zaciągać kredytu, aby nie powstawały żadne długi. 
     
  • Ponieważ pełna cena zakupu domu jest odroczona przez sprzedającego na pewien okres, nie ma żadnych kosztów odsetek bankowych.
     
  • Przedsiębiorcy z branży gastronomicznej, tekstylnej lub młodzi samozatrudnieni mają trudności z uzyskaniem kredytu na finansowanie budowy z banku ze względu na nieregularne dochody - dla nich zakup ratalny jest korzystny i jest realną opcją.
     
  • Dla tych, którzy absolutnie chcą kupić określoną nieruchomość, ale nie mają jeszcze kapitału własnego, sprzedaż na raty oferuje możliwość wcześniejszej rezerwacji wymarzonego domu i zakupu go później.
     
  • Miesięczny czynsz trafia do własnego domu zamiast do kieszeni właściciela.
     
  • Nabywcy wynajmu mogą od razu zaprojektować swój dom i ogród zgodnie ze swoimi życzeniami, ponieważ później będzie on do nich należeć.

Upewnij się, że umowa kupna najmu jest poświadczona notarialnie, w przeciwnym razie nie masz żadnych praw do mieszkania lub domu.

Zdjęcie: iStock / Chalirmpoj Pimpisarn

niekorzyść

  • Wynajem na raty brzmi kusząco dla młodych ludzi bez kapitału - ale ci, którzy nie mogą oszczędzić kapitału, mogą nie być w stanie pokryć kosztów utrzymania domu.
     
  • Zwykle taniej jest uzyskać finansowanie przez bank. W szczególności młode rodziny korzystają z dotacji rządowych, takich jak zasiłek budowlany na dziecko lub dotacje mieszkaniowe, a także zdyskontowane pożyczki.
     
  • W niektórych przypadkach zawyżone lub nieodpowiednie domy oferowane są jako modele sprzedaży ratalnej, które nie znalazły nabywców na rynku nieruchomości. 
     
  • Opcja zakupu opcji daje kupującemu możliwość odstąpienia od zakupu nieruchomości, jest jednak droższa: czynsz jest zwykle znacznie wyższy niż porównywalny czynsz lokalny.
     
  • Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa, deweloper lub właściciel w międzyczasie zbankrutuje, zapłacony do tego czasu czynsz może zostać utracony, podobnie jak potencjalny dom.

To są ryzyka związane z zakupem ratalnym

Zakup na raty wiąże się z ryzykiem! Ponieważ czynsz, który nie jest bez znaczenia w zależności od dzielnicy mieszkalnej, ma udział w finansowaniu i oszczędności. Wiele rodzin nie może sobie pozwolić na ten podwójny ciężar. Jeśli pozostały dług będzie musiał zostać spłacony, a stopy procentowe niespodziewanie w tym momencie wzrosły, ewentualna pożyczka będzie droższa niż oczekiwano. 
Chociaż na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to łatwy sposób na sprzedaż lub kupno domu, model sprzedaży ratalnej tak naprawdę nie chce się zadomowić w Niemczech – nawet idea zakupu ratalnego dotowanego przez państwo. Wynika to z jednej strony z wymienionych ryzyk, ale także z faktu, że umowy sprzedaży ratalnej znacznie różnią się od siebie i muszą być projektowane indywidualnie. Jednak na laika czają się pewne pułapki.

Wskazówka

Nie spiesz się z zakupem ratalnym. Najlepiej wcześniej dowiedzieć się w banku, czy kredyty hipoteczne nie będą tańsze. Istnieją dotacje rządowe i pożyczki ze zniżką, zwłaszcza dla młodych rodzin, więc zakup ratalny często nie jest najlepszą opcją.

Wynajem do kupienia zwykle nie jest najlepszym rozwiązaniem dla młodych rodzin.

Zdjęcie: istock / fizkes

Umowa leasingu zakupu: należy zwrócić na to uwagę


Co powinna zawierać umowa sprzedaży ratalnej

  • W umowie sprzedaży ratalnej wynajmujący i najemca wspólnie ustalają wysokość czynszu netto, która zostanie zaliczona na poczet ceny kupna.
     
  • Jako nabywca wynajmu powinieneś zadać sobie pytanie, jak długo chcesz być związany.
     
  • Przy zakupie opcji spółdzielnia bierze pod uwagę, jak długo udzieli zainteresowanemu wiążącego prawa zakupu. W zamian najemca może odstąpić od wypowiedzenia umowy najmu na ten sam okres. 
     
  • Określ w umowie, co się stanie, jeśli obniżysz czynsz w okresie najmu. Czy uzgodniony czynsz lub obniżona kwota zostanie odliczona od ceny zakupu??
     
  • Kto płaci podatek od nieruchomości lub ubezpieczenie?? Kto płaci koszty utrzymania? Można sobie wyobrazić, że wynajmujący płaci w okresie najmu i otrzymuje zwrot kosztów po skorzystaniu z opcji kupna.
     

Postanowienia uzupełniające w umowie sprzedaży ratalnej

  • Przed podpisaniem umowy sprzedaży ratalnej wyjaśnij, w jaki sposób możesz wcześniej wyjść z modelu.
     
  • A to, co dzieje się z zaoszczędzonymi oszczędnościami, powinno ostatecznie zdecydować o rezygnacji z opcji zakupu przy zakupie opcji lub ogłosić upadłość spółdzielni lub dewelopera.
     
  • Uważaj, jeśli dostawca zainwestuje Twoją część finansowania w fundusze kapitałowe lub nieruchomościowe - w najgorszym przypadku pieniądze znikną później.
     
  • Uzgodnij w umowie najmu specjalne prawo spłaty. Jeśli np. otrzymujesz pieniądze ze spadku, masz możliwość wykorzystania ich w okresie spłaty na spłatę ceny zakupu i tym samym szybsze zmniejszenie zadłużenia.
Notariusz musi poświadczyć umowę kupna najmu, w przeciwnym razie jest nieważna - kupującemu nie przysługuje wówczas egzekwowalne prawo do przeniesienia nieruchomości. Oznacza to, że składniki ceny zakupu zawarte w płaconym czynszu zostają utracone. Prof. dr. Stefan Hügel, Honorowy Prezes Izby Notarialnej Turyngii

Studium przypadku zakupu ratalnego

Rodzina Meier chciałaby mieszkać we własnych czterech ścianach. Zastanawia się, czy opłaca się jej zakup na raty. Znajdziesz odpowiednią ofertę na dom jednorodzinny. Sprzedawca prosi o 157.500 euro. W tym celu Meierowie muszą dokonać jednorazowej płatności w wysokości 15.Przynieś 750 euro. Miesięczny czynsz to 836,87 euro, część oszczędności 144,38 euro, czyli łącznie 981,25 euro. Składnik oszczędnościowy jest oprocentowany w wysokości trzech procent. Po dziesięciu latach muszą kupić nieruchomość. Profesjonalista robi matematykę: kupowanie od razu byłoby znacznie tańsze dla Meierów.

Nabycie przez sprzedaż ratalną

Cena zakupu:

157.500,00 euro

Kwota oszczędności w ciągu 10 lat wraz z jednorazową wpłatą

41.301,67 euro

Pozostała cena zakupu po 10 latach:

116.198,33 euro

Oprocentowanie:

5,5 procent

Opłata miesięczna:

981,25 euro

Nieruchomość jest

bez długów po 24 latach

Klasyczny zakup na kredyt

Cena zakupu:

157.500 euro

Wkład własny:

15.750 euro

finanse:

141.750 euro

Oprocentowanie:

4,75%

Stałe oprocentowanie:

dziesięć lat

Opłata miesięczna:

981,25 euro

Spłata:

2%

Pozostałe zadłużenie po wygaśnięciu stałej stopy procentowej:

77.372,47 euro

Z odsetkami od połączenia 5,5% i retencją
miesięczna stawka to dom

bez długów po 18 latach

Źródło: Centrum Doradztwa Konsumenckiego w Turyngii

Wniosek: W modelu sprzedaży ratalnej rodzina Meier musi zapłacić cenę zakupu o sześć lat dłużej. To sprowadza model sprzedaży ratalnej do około 70.650 euro drożej.

Własność domu: te reformy mają zastosowanie

Ustawa o własności mieszkań (WEG) dotyczy zdecydowanej większości prywatnych właścicieli mieszkań i została w międzyczasie znacząco odnowiona. O zmianach strukturalnych, takich jak nowa izolacja elewacji, może teraz decydować zwykła większość. Dodatkowo administrator i administracyjna rada doradcza otrzymują więcej kompetencji.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here