Wynajem hamulca: najemcy i właściciele powinni wiedzieć, że ”,

Kiedy zaczyna obowiązywać hamulec czynszowy??

Jeśli kraj związkowy wydał ustawowe zarządzenie dla obszaru, na którym znajduje się Twoja nieruchomość, które deklaruje, że jest to obszar o napiętym rynku mieszkaniowym, musisz przestrzegać hamulca czynszowego. Według. § 556d BGB (2) uznaje się za takie, jeżeli:
 

  • czynsze rosną znacznie szybciej niż średnia krajowa,
  • średnie dodatkowe obciążenie gospodarstw domowych wyraźnie przekracza średnią krajową,
  • populacja mieszkańców rośnie bez tworzenia niezbędnej przestrzeni życiowej poprzez nowe prace budowlane lub
  • niski wskaźnik pustostanów przy dużym popycie.

Gdzie obowiązuje hamulec ceny wynajmu??

Hamulec czynszowy mógłby teoretycznie obowiązywać w całym kraju. W rzeczywistości jednak różnice regionalne są duże. Ponieważ hamulec ceny najmu obowiązuje tylko wtedy, gdy został wydany przez kraje związkowe w drodze rozporządzenia. Dzieje się tak, gdy sytuacja najemców na rynku mieszkaniowym jest tak krytyczna, że ​​wielu ludzi nie stać już na mieszkanie. Tutaj hamulec czynszowy ma na celu ograniczenie stale rosnących czynszów.
W Hamburgu, Berlinie i Nadrenii Północnej-Westfalii po raz pierwszy wykorzystano tę okazję. Później Bawaria, Badenia-Wirtembergia, Brandenburgia, Brema, Hesja, Meklemburgia-Pomorze Przednie, Dolna Saksonia, Nadrenia-Palatynat, Szlezwik-Holsztyn i Turyngia również określiły obszary, w których obowiązuje hamulec czynszowy. Jednak w Szlezwiku-Holsztynie rozporządzenie weszło w życie 30.11.Zniesiony ponownie w 2019 roku. W Dolnej Saksonii pierwotna forma hamulca czynszowego została unieważniona przez sąd okręgowy w Hanowerze latem 2020 r. Nowe rozporządzenie ma zostać przyjęte późną jesienią 2020 r. W tym pięć z 12 oryginalnych miast zostaje wyeliminowanych, w tym Wolfsburg, większe miasto. Nowy hamulec czynszowy ma również obowiązywać na siedmiu wyspach Morza Północnego, które już zostały uwzględnione. W Saksonii, Saksonii-Anhalt i Kraju Saary nadal nie wykorzystano możliwości wprowadzenia hamulca czynszowego do 2020 r.
Zgodnie ze zmianą prawa najmu 2020 stany mogą teraz określić dalsze obszary, w których hamulec cen najmu obowiązuje do 2025 r., a nie tylko do końca 2020 r. 
Ważny: Możliwe, że regulacja nie dotyczy całego miasta, a jedynie jego części. Aby mieć absolutną pewność, powinieneś dowiedzieć się więcej od odpowiedzialnego miasta lub gminy.

Największe miasta w Niemczech z kontrolą czynszów (stan na październik 2020) miasto stan
Berlin, miasto Berlin
Hamburg, Wolne i Hanzeatyckie Miasto Hamburg
Monachium, stolica stanu Bawaria
Kolonia, miasto Nadrenia Północna-Westfalia
Frankfurt nad Menem, miasto Hesja
Stuttgart, stolica kraju Badenia-Wirtembergia
Düsseldorf, miasto Nadrenia Północna-Westfalia
Brema, miasto Brema
Norymberga Bawaria
Bonn, miasto Nadrenia Północna-Westfalia
Munster, miasto Nadrenia Północna-Westfalia
Karlsruhe, miasto Badenia-Wirtembergia
Mannheim Badenia-Wirtembergia
Augsburg Bawaria
Wiesbaden, stolica stanu Hesja
Fryburg Bryzgowijski, miasto Badenia-Wirtembergia
Erfurt, miasto Turyngia
Moguncja, miasto Nadrenia-Palatynat
Rostock Meklemburgia-Pomorze Przednie
Kassel, miasto dokumentalne Hesja
Ludwigshafen nad Renem Nadrenia-Palatynat
Poczdam, miasto Brandenburgia
Darmstadt Hesja
Heidelberg, miasto Badenia-Wirtembergia
Offenbach Hesja
* Źródło: Niemiecka Konfederacja Związków Zawodowych (DGB)   

O ile może wzrosnąć czynsz pomimo przerwy w czynszu?

Co to oznacza dla Ciebie?? Mówi się, że czynsz za nowy wynajem istniejącego mieszkania nie może przekraczać lokalnego czynszu porównawczego o więcej niż dziesięć procent. Możesz dowiedzieć się, ile wynosi ten porównawczy czynsz w indeksie czynszów opublikowanym przez Twoje miasto lub gminę.

Wynajem hamulca: kluczowy jest wskaźnik czynszu

Aby móc zastosować hamulec czynszów, warunkiem wstępnym jest znajomość aktualnego wskaźnika czynszów w danym mieście lub gminie. Ponieważ aby mieć pewność, że czynsz nie jest wyższy niż dziesięć procent powyżej lokalnego czynszu porównywalnego, należy znać aktualne wartości.
Ważny: Jeśli nie wynajmujesz mieszkania, ale wynajmujesz dom, nie jest łatwo określić lokalny czynsz porównawczy, ponieważ dla wynajmowanych domów zwykle nie sporządza się wskaźnika czynszów. W tym przypadku należy porównać czynsze trzech porównywalnych nieruchomości, aby określić lokalny czynsz porównawczy. Średni czynsz daje wtedy lokalny czynsz porównawczy.

Jakie wyjątki od ceny wynajmu obowiązują wynajmujących??

W niektórych przypadkach, jako wynajmujący, nie musisz martwić się o przerwę na czynsz. Nawet jeśli Twoja nieruchomość znajduje się na obszarze, który został uznany za obszar o napiętym rynku mieszkaniowym na mocy rozporządzenia. Wtedy możesz dowolnie ustalać czynsz w ramach tego, co jest prawnie dopuszczalne. W takich przypadkach nie należy brać pod uwagę hamulca ceny najmu:
 

  • Nowe budynki: Jeśli dom był nowo wybudowany, a pierwszy wynajem miał miejsce po 1. Październik 2014, hamulec czynszowy nie obowiązuje.
  • Modernizacje lub. Prace remontowe: Czy istniejące mieszkanie zostało kompleksowo zmodernizowane lub?. wyremontowany, tak aby koszty poniesione na ten cel wynosiły ponad jedną trzecią kwoty, która byłaby należna za porównywalny nowy budynek, nie musisz przestrzegać hamulca czynszowego przy ustalaniu czynszu.
  • Wysokie czynsze z przeszłości
  • Czynsz został ustalony przed wejściem w życie hamulca czynszowego.

Wynajem hamulca w 2019 i 2020 zaostrzony

Ponieważ często korzystano z wyjątków, zaostrzono przepisy dotyczące przerwy w czynszu w 2019 i 2020 roku. Od 2019 r. wynajmujący są zobowiązani do udzielania najemcom niezamówionych informacji, na przykład o przednajmie lub modernizacji, jeśli chcą obejść hamulec ceny najmu i powołać się na ten wyjątek (§ 556e ust. 1 i 2 BGB).
Pierwszego. Kwiecień 2020 r. nastąpiła kolejna zmiana w prawie (§ 556g BGB): Hamulec czynszu działa teraz wstecz od dnia wprowadzenia się. Każdy, kto upomniał wynajmującego za zlekceważenie hamulca czynszowego, mógł odzyskać tylko zbyt wysokie czynsze, które stały się należne po złożeniu skargi. Niniejsze rozporządzenie ma nadal zastosowanie do wszystkich umów najmu, które zostały zawarte przed 1. kwiecień 2020. W przypadku wszystkich umów najmu, które pojawią się później, najemcy mają teraz 30 miesięcy od początku okresu na odzyskanie czynszu sprzecznego z limitem ceny najmu na żądanie, tak jak poprzednio w formie tekstowej (listownie lub e-mailem). Najemcy muszą wtedy nadal mieszkać w danym mieszkaniu. Od 2019 r. wystarczy zwykła reklamacja zamiast kwalifikowanej. Oznacza to, że we wniosku nie jest już potrzebne uzasadnienie. Najemcy muszą tylko wyjaśnić, że czynsz jest zbyt wysoki i wspomnieć, że właściciel w takim przypadku powołuje się na wyjątek od przerwy w czynszu.

Przy przerwie czynszowej czynsze w metropoliach pozostają przystępne – zgodnie z planem polityki.

Zdjęcie: Fotolia / Tyberiusz Grakchus

Hamulec czynszowy dotyczy również czynszów indeksowych i czynszów stopniowanych?

Jeśli zawierasz umowę najmu indeksowego z najemcą, masz możliwość obejścia hamulca czynszowego. Ponieważ w przypadku czynszu wskaźnikowego czynsz nie jest oparty na lokalnym porównywalnym czynszu, ale na wskaźniku cen konsumpcyjnych. Określa to Federalny Urząd Statystyczny.
W przypadku najmu indeksowego tylko czynsz początkowy musi spełniać wymogi § 556d niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Jeśli wskaźnik cen konsumpcyjnych mocno wzrośnie, bazuje na nim wskaźnik czynszu i dlatego w przyszłości może być wyższy niż jest to dozwolone zgodnie z hamulcem czynszu.
Przy czynszu progresywnym, czynsz do zapłaty w przyszłości ustalany jest w momencie podpisania umowy. Zasadą jest, że zarówno początkowy czynsz, jak i późniejsze podziały muszą być zgodne z hamulcem czynszowym. W szczególności oznacza to, że wprowadzone w przyszłości podwyżki nie mogą być o więcej niż dziesięć procent wyższe od zwyczajowego wówczas czynszu porównawczego.
Jako wynajmujący powinieneś nadal stawiać duże kroki w planowanych sezonach. Jeśli faktycznie dojdzie do sytuacji, w której lokalne czynsze wzrosną mniej niż oczekiwano, tak że zastosowane rozłożenie byłoby niezgodne z prawem, gdyby cała umowa najmu nie była nieważna. Najemca po prostu nie byłby zobligowany do opłacania części ukończenia studiów, która przekracza dziesięć procent.

Czy mogę podwyższyć czynsz ile chcę bez przerwy na czynsz??

Hamulec czynszowy to sposób na utrzymanie czynszów w przyjaznych dla najemców ramach. Ale jeszcze przed wprowadzeniem hamulca czynszowego właściciele nieruchomości nie mogli bezkrytycznie podnosić czynszów – nie mogą tego robić również w miastach, w których hamulec czynszowy nie ma zastosowania.
Dopuszczalne jest podwyższenie czynszu maksymalnie o 20 procent w okresie trzech lat. Mówi się tutaj o tzw. W niektórych krajach związkowych ta maksymalna wartość została nawet zmniejszona do maksymalnie 15 procent za pomocą rozporządzenia w sprawie limitów.
Ponieważ to rozporządzenie ogranicza również wynajmujących w ich bezpłatnych cenach, wielu mówi o hamowaniu czynszu również tutaj. Zapytaj w odpowiednim mieście lub gminie, jakie przepisy mają zastosowanie do lokalizacji Twojej nieruchomości.

Możesz być także zainteresowany Prawo i podatki Prawo najmu: Twoje prawa i obowiązki jako najemcy i właściciela Nieruchomości Know-how 10 najdroższych miast w Niemczech w 2020 roku Oszczędności i finanse budynków Studium: Koszty mieszkania niższe niż wynajem

Hamulec czynszowy nie jest bezsporny

Tak jak mile widziany jest hamulec czynszowy wśród najemców, jest on kontrowersyjny wśród wynajmujących. I to bynajmniej nie dlatego, że właściciele rzekomo bezwzględnie chcą wzbogacić się o najemców. Raczej w niektórych miejscach trudno jest, jeśli nie prawie niemożliwe, zastosować się do hamulca cen najmu: tam, gdzie nie ma wskaźnika czynszu - tak jest na przykład w Bremie - lub jest on bardzo przestarzały, trudno jest zapłacić obecnie uzasadnione ustalenie czynszu, które nie jest sprzeczne z prawem.
Kolejna sprawa to wyraźna wada w odniesieniu do hamulca czynszowego: ze względu na przepisy niektórzy właściciele nie widzą już zachęty do modernizacji domów. W końcu maksymalna wysokość czynszu jest czasami wyraźnie uregulowana, tak że proponowane środki często po prostu nie są już opłacalne dla właścicieli.
Ale jest też dokładnie odwrotnie: jeśli dom jest luksusowo wyremontowany, a koszty z tego tytułu przekraczają jedną trzecią kwoty, która byłaby należna za porównywalny nowy budynek, hamulec czynszowy nie ma zastosowania, jak opisano powyżej. Przerzucanie kosztów na najemców często prowadzi do tego, że długoletni najemcy muszą się wyprowadzić, a znacznie bogatsi przejmą mieszkanie.
I jeszcze jeden problem, którego przepisy prawne jeszcze nie rozwiązały: generalnie jest duży popyt na wynajem mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Z reguły licznie, a czasem nawet setki zainteresowanych ubiega się o mieszkanie tutaj. Ze względu na przerwę w czynszu niektórzy ludzie mogli sobie pozwolić na tę przestrzeń mieszkalną więcej. Ponieważ jednak właściciele zwykle wybierają najbardziej wypłacalnych najemców, prawo tak naprawdę nie pomaga obywatelom o niższych dochodach. Mają też większe szanse na znalezienie zakwaterowania na peryferiach i obrzeżach, gdzie konkurencja ma mniejsze dochody.

Hamulec czynszowy dotyczy tylko nowych wypożyczeń.

Zdjęcie: Fotolia / Natalie Prinz

Hamulec czynszu w sądzie

Hamulec czynszowy nie tylko wywołuje krytykę, ale także miejsca do sporów prawnych. Sąd Okręgowy w Berlinie (AZ 67 O 149/17) uznał, że hamulec czynszowy może nie być konstytucyjny. Sędziowie krytycznie odnosili się do faktu, że rozporządzenie w różnym stopniu poszkodowało właścicieli z powodu ogromnych różnic w czynszach w Niemczech. Nie jest to obiektywnie uzasadnione, ani też nie jest przestrzegana zasada równości ustanowiona w art. 3 Ustawy Zasadniczej. Następnie Federalny Trybunał Konstytucyjny zbadał zgodność hamulca czynszowego z ustawą zasadniczą i latem 2019 r. orzekł: przepisy nie są sprzeczne z ustawą zasadniczą.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here