Umowy najmu: najważniejsze w skrócie”,

Umowa najmu na czas określony w formie umowy najmu na czas określony określa koniec okresu najmu od samego początku. Zgodnie z prawem najmu wynajmujący i najemcy nie mogą anulować przed końcem okresu najmu. Wyjątkiem jest wypowiedzenie bez wypowiedzenia: dla wynajmującego mogą to być np. zaległości najemcy. Najemca może wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia, jeżeli korzystanie z mieszkania wiąże się ze znacznym zagrożeniem dla zdrowia – np. z powodu azbestu.
Czasowe zakończenie najmu może być zaletą, ale też i wadą: Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy na użytek własny w okresie trwania umowy najmu na czas określony – jednak nawet jako najemca nie możesz przedwcześnie wypowiedzieć umowy, na przykład dlatego, że zmieniły się Twoje osobiste okoliczności. W przypadku umowy najmu na czas określony najemcy są zwykle związani z mieszkaniem dłużej niż w przypadku umowy najmu na czas nieokreślony. W tym celu jednak wynajmujący nie może podwyższyć czynszu do czasowego zakończenia okresu najmu. Wyjątek: możliwość podwyższenia czynszu została wyraźnie uzgodniona w umowie najmu na czas określony. Szczególną formą tej umowy najmu jest prawo do życia na całe życie. Oznacza to, że dzierżawa jest "ograniczona" dożywotnio.
Należy pamiętać, że umowa najmu na czas określony nie jest taka prosta: wynajmujący może ograniczyć okres najmu tylko w tak zwanej kwalifikowanej umowie najmu tymczasowego, jeśli może podać ważny powód. Powody uzasadniające zawarcie umowy najmu na czas określony: Najemca będzie sam później potrzebował mieszkania lub planuje szeroko zakrojone prace remontowe lub rozbiórkowe (§ 575 BGB). W przypadku wygaśnięcia umowy najmu na czas określony najemca musi się wyprowadzić tylko wtedy, gdy pierwotny powód najmu na czas określony nadal istnieje.
Wynajmujący i najemca muszą zawsze uzgodnić na piśmie umowy najmu na czas określony, podając przyczynę przedawnienia - w przeciwnym razie umowa najmu jest uważana za umowę najmu na czas nieokreślony.

Umowa najmu na czas określony wygasa we wcześniej ustalonym terminie – nawet jeśli faktycznie chcesz zostać w mieszkaniu dłużej.

Zdjęcie: iStock/sturti

Do 31. sierpień 2001 r. właściciele i najemcy mogli również zawierać proste umowy najmu na czas określony bez ograniczeń czasowych zgodnie z prawem najmu. Obowiązuje ich co następuje: Jeżeli najemca zażąda kontynuacji najmu na dwa miesiące przed zakończeniem umowy, może przebywać w mieszkaniu lub domu na czas nieokreślony – chyba że wynajmujący ma powód do wypowiedzenia, np. użytek osobisty. Stara umowa najmu na czas określony dotyczy tylko umów najmu zawartych przed 1. Wrzesień 2001 zostały odpowiednio zakończone. Dziś właściciele i najemcy nie mogą się już na to zgodzić.

Leasing: podnajem

Jeśli najemca zawiera umowę najmu z podnajemcą, istnieje umowa podnajmu (§§ 540, 535 BGB). Często mówi się też o najmie drugiego poziomu. Umowa podnajmu jest interesująca dla najemców, którzy obecnie nie potrzebują swojego mieszkania, ponieważ np. mieszkają przez pewien czas w innym mieście lub za granicą, ale nie chcą rezygnować z mieszkania.
Aby nic nie stało na przeszkodzie podnajem, należy wcześniej porozmawiać z wynajmującym. Jest nawet uregulowane prawem w prawie najmu, że ten ostatni musi wyrazić zgodę na umowę podnajmu. Ważne jest, aby najemca miał uzasadniony interes: Na przykład, jeśli najemca nie może już sam płacić kosztów najmu z powodu rozłąki z partnerem lub przebywa za granicą tylko przez kilka miesięcy. Dwuletni pobyt za granicą, podczas którego meble przechowuje się tanio w garażu, zwykle nie należy do nich.
Jeżeli główny najemca wyraził zgodę na podnajem, w drugim kroku należy sporządzić umowę podnajmu. Najważniejszą różnicą w stosunku do normalnego najmu jest to, że główny najemca i podnajemca zawierają ze sobą umowę - wynajmujący jest pominięty. Oznacza to również, że poprzednia umowa z wynajmującym pozostaje w mocy, a wraz z nim prawa i obowiązki jako najemcy. W przypadku niedotrzymania zobowiązań do głównego najemcy może zostać wysłane ostrzeżenie.
Wskazówka: Prawa i obowiązki partnerów umownych są wymienione na kilku stronach umowy najmu. Jednak wiele klauzul umownych uznano za zbędnych i nie wszystkie są skuteczne. Jeśli wynajmujący wywodzi roszczenia z formy najmu, najemcy powinni najpierw sprawdzić klauzulę przez ekspertów. W takich przypadkach możesz również zasięgnąć porady w wypożyczalni.

Podnajem jest również bardzo popularny wśród studentów: jeśli planujesz pobyt za granicą, ktoś inny może się wprowadzić i nie trzeba wypowiadać mieszkania.

Zdjęcie: iStock / Aleksandar Nakic

Leasing: Leasing komercyjny

W przypadku najmu lokalu komercyjnego, pomiędzy obiema stronami zawierana jest tzw. najem komercyjny. Lokale użytkowe w rozumieniu najmu komercyjnego to nieruchomości wykorzystywane głównie komercyjnie: magazyny i hale produkcyjne, sklepy lub supermarkety lub biurowce i centra fitness.
Główna różnica w stosunku do prawa najmu lokalu mieszkalnego polega na tym, że ochrona najemcy nie jest tu na pierwszym planie – najemcy i właściciele są traktowani jako posiadający równe prawa. Co do zasady najem komercyjny może być zawarty na z góry ustalony okres. W przeciwieństwie do prywatnych umów najmu, wynajmujący nie potrzebuje ważnego powodu terminu. Jeśli najem komercyjny jest na czas nieokreślony, może zostać rozwiązany tylko przez wynajmującego z ważnego powodu. Obejmuje to uszkodzenie wynajmowanej nieruchomości lub zaległości w czynszu - jednak wypowiedzenie na użytek osobisty nie jest możliwe w przypadku najmu komercyjnego. Aby zarówno najemcy, jak i właściciele mogli lepiej planować i uniknąć niepotrzebnego ryzyka, najem komercyjny jest często zawierany jako umowa na czas określony.
Prawdą jest, że na wynajmie powierzchni komercyjnej można zarobić dużo pieniędzy - podobnie jak w przypadku nieruchomości jako lokaty kapitału - ale jako wynajmujący potrzebujesz dużego doświadczenia i niezbędnego know-how. W naszym artykule Wynajem reklam: dobre pieniądze przy niewielkim wysiłku? wyjaśniamy na co zwracać uwagę i udzielamy dalszych informacji na temat najmu komercyjnego.

Umowy najmu: umowa najmu garażu

Garaż często wynajmowany jest razem z mieszkaniem lub domem. Istnieje więc umowa najmu na czas nieokreślony lub na czas określony, która obejmuje obie nieruchomości. Zdarza się jednak również, że garaż lub miejsce postojowe na parkingu wielopoziomowym wynajmowane jest niezależnie od mieszkania na podstawie odrębnej umowy najmu garażu. W takim przypadku możliwe jest wówczas również samo wypowiedzenie umowy najmu garażu, co nie jest możliwe przy wspólnym wynajmie. Zgodnie z prawem najmu dotyczy to zarówno najemcy, jak i wynajmującego - ze wszystkimi zaletami i wadami: najemca może po prostu zrezygnować z garażu, jeśli już go nie potrzebuje. To samo dotyczy jednak wynajmującego. Zgodnie z prawem najmu, umowę najmu garażu można wypowiedzieć nawet bez podania przyczyny z ustawowym okresem wypowiedzenia wynoszącym trzy miesiące - nawet z krótszym, w zależności od umowy. Nie ma specjalnej ochrony najemcy z osobną umową najmu garażu. Umowa najmu garażu różni się od umowy najmu lokalu mieszkalnego przede wszystkim ochroną przed zwolnieniem oraz okresami wypowiedzenia.

Często dochodzi do zawarcia wspólnej umowy najmu garażu i mieszkania. Zdarza się jednak, że garaż wynajmowany jest na podstawie odrębnej umowy najmu garażu.

Zdjęcie: Anka100

Umowy najmu: Stopniowa umowa najmu

Przy progresywnym najmie właściciel ustala nie tylko początkowy czynsz, ale także przyszłe podwyżki czynszu - rodzaj indywidualnego hamulca czynszu, który jest ustalany w najmie. Roczna podwyżka czynszu lub odpowiednia suma w euro musi być wyraźnie określona w umowie. Jeśli w umowie najmu jest napisane, że czynsz wzrasta o pięć procent rocznie, umowa jest nieskuteczna. Jeśli lokalny porównywalny czynsz wzrośnie szybciej niż skala czynszu, właścicielowi nadal nie wolno podnieść czynszu. Należy również pamiętać, że zgodnie z prawem najmu musi upłynąć co najmniej jeden rok między dwoma stopniowanymi czynszami, zanim możliwa będzie kolejna podwyżka czynszu.
Leasing progresywny często jest leasingiem na czas określony. Oznacza to: Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy w okresie jej obowiązywania. Najemcy przysługuje jednak szczególne prawo do wypowiedzenia. Może najpierw wypowiedzieć umowę z końcem czwartego roku, po czym zawsze z ustawowym okresem wypowiedzenia.

Leasing: dzierżawa indeksu

W dzierżawie indeksowej wynajmujący łączy cenę najmu z indeksem cenowym kosztów utrzymania gospodarstw domowych w Niemczech, który jest ustalany przez Federalny Urząd Statystyczny. Jeśli indeks się zmieni, czynsz nie wzrasta automatycznie. Przede wszystkim poprzedni czynsz musiał być niezmienny od co najmniej roku. Następnie wynajmujący musi pisemnie poinformować najemcę o starym i aktualnym wskaźniku, przeliczyć różnicę na procent i pokazać nowy wskaźnik czynszu w euro. Wyższy czynsz płaci się po raz pierwszy dwa miesiące po pisemnym oświadczeniu wynajmującego.
Przykład: Jeśli wynajmujący powiadomi najemcę o efektywnej podwyżce czynszu na piśmie w dniu 15. Styczeń z najemca płaci więcej czynszu od marca. Podwyżki czynszu przed końcem rocznego okresu są możliwe tylko wtedy, gdy wzrosną koszty eksploatacji lub wynajmujący dokona zmian konstrukcyjnych, za które nie ponosi odpowiedzialności - np. przejście z gazu miejskiego na gaz ziemny lub technicznie konieczna modernizacja systemu wind.

Skąd mogę wziąć leasing??

Niemieckie Stowarzyszenie Najemców, stowarzyszenia domów i właścicieli ziemskich oraz różni wydawcy wydają ważne formularze umów najmu. Wynajmujący mogą kupić formularze w sklepie papierniczym, zażądać ich od stowarzyszenia lub pobrać gotowy formularz do umów najmu. Umowę najmu możesz jednak również napisać lub zawrzeć samodzielnie. Pisemne umowy najmu są powszechne w życiu codziennym. Umowa najmu jest ważna, jeśli określa, kto jest najemcą, a kto wynajmującym, jakie mieszkanie jest wynajmowane, za jaką cenę i kiedy należy rozpocząć najem.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here