Wypowiedzenie umowy najmu: Obowiązują te okresy wypowiedzenia

Jak wyjść z umowy najmu w przypadku separacji??

W przypadku separacji najem nadal będzie istniał. Oznacza to, że nawet jeśli jeden z partnerów się wyprowadzi, nadal jesteś partnerem umownym ze wszystkimi prawami i obowiązkami. Najlepiej negocjować umowę wypowiedzenia z wynajmującym, aby przeprowadzka mogła wycofać się z najmu.

Kiedy muszę anulować??

Jeśli masz trzymiesięczny okres wypowiedzenia, musisz powiadomić wynajmującego o anulowaniu najpóźniej do trzeciego dnia roboczego miesiąca. Na przykład, jeśli najemca zrezygnuje z pracy trzeciego dnia. Czerwiec najem w dniu 31. Sierpień się skończył.

Wypowiedzenie umowy najmu: tak to działa

Wypowiedzenie umowy najmu jest ważne tylko wtedy, gdy zostało sporządzone na piśmie i wydrukowane na papierze. Wypowiedzenia ustne, e-maile, faksy lub inne wiadomości tekstowe są niezgodne z prawem.

Wyślij anulowanie listem poleconym

Aby być po bezpiecznej stronie, zawsze powinieneś wysłać swoje wypowiedzenie do wynajmującego listem poleconym. Masz następujące możliwości:
 

  • Przesyłka polecona: Listonosz potwierdza, że ​​włożył list do skrzynki pocztowej wynajmującego.
  • Przesyłka polecona: Anulowanie zostanie przekazane osobiście przez listonosza wynajmującemu. Może je również przekazać tylko za podpisem.
  • List polecony za potwierdzeniem odbioru: Wypowiedzenie zostanie również przekazane osobiście przez listonosza. Jako najemca otrzymasz również potwierdzenie, że pismo dotarło.

Dobrze wiedzieć: Oczywiście możesz również wnieść wypowiedzenie wynajmującemu samodzielnie. Najlepiej mieć przy sobie świadka, który potwierdzi, że wypowiedzenie rzeczywiście trafiło do właściwej skrzynki pocztowej. W przeciwnym razie uzyskaj potwierdzenie od wynajmującego również tutaj.

Jeżeli rezygnacja zostanie wysłana listem poleconym, listonosz doręczy list osobiście.

Zdjęcie: iStock/izusek

To musi być w liście wypowiedzenia

Dlaczego rezygnujesz nie musi być podane w piśmie rezygnacyjnym. Wystarczy, że wyrazisz chęć wypowiedzenia na piśmie i oczywiście podpiszesz, lub zebrałeś wymagane podpisy od innych głównych najemców, w przypadku mieszkania dzielonego. W swoim liście nadal powinieneś zawrzeć następujące informacje:
 

  • adres wynajmowanego mieszkania
  • godzina, w której najem ma zostać rozwiązany
  • prośba o potwierdzenie wypowiedzenia przez wynajmującego,
  • pragnienie daty przekazania

Ogólne okresy wypowiedzenia dla najemców

Co do zasady najemcy i wynajmujący zawierają umowę najmu na czas nieokreślony. Stosunek umowny kończy się wówczas zwyczajnym lub nadzwyczajnym wypowiedzeniem przez jedną ze stron. Najemców obowiązuje ogólny trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego nie później niż trzeciego dnia roboczego miesiąca, w przeciwnym razie miesiąc ten nie będzie wliczany do okresu wypowiedzenia. Jeśli wynajmujący otrzyma wypowiedzenie, na przykład 4 lutego. Sierpień dzierżawa nie kończy się do 30. Listopad. Choć w umowie najmu można uzgodnić krótsze terminy na korzyść najemcy, dłuższe okresy wypowiedzenia są nieskuteczne.

Sprawdź swoją umowę najmu, aby dowiedzieć się, jak długi jest uzgodniony okres wypowiedzenia.

Zdjęcie: akf / Fotolia.de

Są takie wyjątki

1. Rezygnacja z wypowiedzenia
Najemcy i wynajmujący mają możliwość dodania do umowy najmu klauzuli o zrzeczeniu się wypowiedzenia na okres do czterech lat. Oznacza to, że ani najemcy, ani właściciele nie mają prawa do wypowiedzenia w tym okresie. Cztery lata rozpoczynają się, gdy tylko obie strony podpiszą umowę.
Dobrze wiedzieć: Zrzeczenie się wypowiedzenia jest ważne tylko przez okres czterech lat; wszystko, co wykracza poza ten okres, jest prawnie dozwolone. Ponadto klauzula musi być sformułowana w taki sposób, abyś jako najemca mógł anulować po upływie czterech lat i wyprowadzić się bez konieczności oczekiwania trzech miesięcy.
2. Stopniowy najem ze zrzeczeniem się wypowiedzenia
Najemcy i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu progresywną w dowolnym momencie, chyba że umowa najmu stanowi, że wypowiedzenie jest wykluczone na określony czas. Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości dopuszczalne jest również jednostronne zrzeczenie się przez najemcę wypowiedzenia.
3. Umowa indywidualna
Najemcy i wynajmujący mogą również uzgodnić inne terminy. Czyniąc to, najemca nie może być w niekorzystnej sytuacji. Oznacza to, że okres wypowiedzenia może być tylko krótszy, ale nie dłuższy niż trzy miesiące.

Dzięki nowym najemcom wyszedłem wcześniej

W umowie najmu najemca i wynajmujący mają również możliwość uzgodnienia wcześniejszego zakończenia
Umowa najmu może zostać zaakceptowana, najemca powinien być w stanie przedstawić nowego najemcę. Z
Wynajmujący nie musi jednak akceptować proponowanego nowego najemcę.

Okresy wypowiedzenia dla wynajmujących

Zgodnie z prawem najmu, wynajmujący mają zastosowanie rozłożone okresy wypowiedzenia, w zależności od wieku najmu. Jeżeli w umowie najmu uzgodniono inny, dłuższy okres wypowiedzenia, wynajmujący musi go przestrzegać.
 

  • Okres wynajmu do 5 lat: 3 miesiące wypowiedzenia
  • Okres wynajmu do 8 lat: 6 miesięcy wypowiedzenia
  • Okres najmu dłuższy niż 8 lat: 9 miesięcy wypowiedzenia
  • Okres wynajmu dłuższy niż 10 lat: 12 miesięcy wypowiedzenia. Dotyczy to jednak tylko umów najmu, które zostały zawarte przed 1. wrzesień 2001 r. i w którym ustalono dwunastomiesięczny okres wypowiedzenia.

Jedyny wyjątek: Wynajmujący mieszka z najemcą pod jednym dachem np. w mieszkaniu babci w domu jedno- lub dwurodzinnym. Może wtedy wypowiedzieć rozwiązanie bez prawnego powodu wypowiedzenia. W piśmie o wypowiedzeniu musi jednak powołać się na swoje szczególne prawo. W takich przypadkach okres wypowiedzenia wydłuża się z trzech miesięcy do sześciu miesięcy. Jeśli wynajmujący sprzeda nieruchomość, nowy właściciel przejmuje dzierżawę. W dotychczasowym najmie nic się nie zmieni. Jeśli wynajmowane mieszkanie zostanie przekształcone w kondominium, właścicielowi obowiązują okresy blokowania specyficzne dla danego kraju. Mają co najmniej trzy lata, ale na niektórych obszarach z brakiem mieszkań nawet 10 lat.

Jeżeli wynajmujący chce korzystać z mieszkania na własny użytek, musi w wypowiedzeniu podać szczegółowe powody.

Zdjęcie: Shutterstock / Stock-Asso

Wypowiedzenie mieszkania z powodu użytku osobistego

Wynajmujący potrzebuje uzasadnionego interesu w rozwiązaniu umowy najmu. Najczęstszy powód: do użytku osobistego, bo wynajmujący potrzebuje mieszkania dla siebie, rodziny lub bliskich. Członkami rodziny są dzieci, wnuki, małżonkowie, rodzeństwo, rodzice i dziadkowie. Jedną z nich jest siostrzenica (BGH, VIII ZR 159/09). Natomiast jeśli szwagier sam tego potrzebuje, należy udowodnić szczególnie bliski kontakt (BGH, VIII ZR 247/08). Wynajmujący potrzebują dla własnych potrzeb zrozumiałych powodów, które muszą szczegółowo wyjaśnić w wypowiedzeniu. Obejmuje to dotychczasowe warunki mieszkaniowe i zalety zakończonego mieszkania. Jeśli mają inne wolne mieszkanie, być może będą musieli się tam wprowadzić lub zaoferować je najemcy. Jeśli istnieje „zdecydowanie nadmierne zapotrzebowanie na życie”, rozwiązanie nie powiedzie się. Dotyczy to również sytuacji, gdy wynajmujący ponownie potrzebuje mieszkania natychmiast po zawarciu umowy lub gdy anulowane mieszkanie nie może spełnić żądań wynajmującego. Każdy, kto tylko sfałszuje własne potrzeby, np. żeby drożej wynająć mieszkanie, może narazić się na ściganie i odszkodowanie – nawet jeśli najemca i wynajmujący początkowo doszli do polubownego porozumienia (BGH, VIII ZR 231/07). Najemca musi jednak później udowodnić, że użytek osobisty został sfałszowany.

Przypadek szczególny: wypowiedzenie mieszkania bez wypowiedzenia

Jako najemca masz możliwość anulowania bez uprzedzenia w następujących przypadkach:

Mieszkanie nie może być użytkowane zgodnie z umową

Jeśli mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z powodu np. zalania lub pożaru, jako najemca możesz wypowiedzieć umowę najmu bez wypowiedzenia. Ale nawet jeśli mieszkanie nie zostało przekazane na czas (BGB; § 543 (1)), możesz skorzystać z tego prawa.

Mieszkanie stanowi zagrożenie dla Twojego zdrowia

Jeśli na przykład odkryjesz pleśń w twoim mieszkaniu lub inne toksyczne materiały budowlane, musisz to najpierw zweryfikować ekspertowi, na przykład za pomocą testu pleśni, a także musisz sam ponieść koszty. Jeśli podejrzenie się potwierdzi, musisz najpierw wyznaczyć wynajmującemu rozsądny termin na usunięcie wad. Jeśli nie jest to możliwe lub wynajmujący odmówi, możesz anulować bez uprzedzenia.

Wynajmujący narusza umowę

Wynajmujący ma wiele praw, ale nieuprawnione wejście do mieszkania lub oszustwo na rachunku za media nie są wliczone. Możesz również anulować w przypadku obelg słownych lub napaści. Pamiętaj jednak, że zazwyczaj masz tylko około dwóch tygodni na rozebranie się. Najlepiej więc poszukać nowego mieszkania przed zrezygnowaniem z wypowiedzenia.

Zbliżająca się modernizacja

Jeśli wynajmujący zapowiada modernizację w marcu, najemca może do 30. Anuluj kwiecień. Najem kończy się 31. Może.

Jeśli planowana jest modernizacja, zazwyczaj jest krótszy okres wypowiedzenia.

Zdjęcie: panna mafalda / Fotolia

Wzrost czynszu do lokalnego czynszu porównawczego

Jeśli najemca otrzyma podwyżkę czynszu za 1. Kwiecień, można to zrobić nie później niż 31. Anuluj marzec. Najem kończy się 31. Może. W takim przypadku najemca nie płaci wyższego czynszu.

Wzrost czynszu po modernizacji

Jeśli czynsz ma być zapłacony 1-go. Wzrost kwietniowy, najemca może zrezygnować pod koniec marca. Najem kończy się 31. W maju czynsz również pozostanie bez zmian do tego czasu.

Wypowiedzenie bez wypowiedzenia przez wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez wypowiedzenia, jeśli najemca zalega z płatnościami czynszu. Albo najemca nie mógł zapłacić częściowej kwoty czynszu za więcej niż jeden miesiąc przez dwa kolejne miesiące, albo opóźnienie rozciąga się na kilka miesięcy i osiąga wysokość co najmniej dwumiesięcznego czynszu. Jeżeli najemca zapłaci czynsz zaległości do dwóch miesięcy od dnia wniesienia nakazu eksmisji, wypowiedzenie lokalu bez wypowiedzenia jest nieważne. Jeżeli wynajmujący jednocześnie przekazał wypowiedzenie, wypowiedzenie może pozostać skuteczne. Według Federalnego Trybunału Sprawiedliwości lokatorzy mogą zatrzymać swoje mieszkanie tylko w takich przypadkach, jeśli wypowiedzenie było niezgodne z prawem, na przykład dlatego, że najemca nigdy niczego nie był winny (VIII ZR 321/14).

Przypadek szczególny: rozwiązanie umowy podnajmu

Jeśli zawarłeś umowę podnajmu i chcesz ją wypowiedzieć, rozróżnia się następujące przypadki:

  • Pokój nieumeblowany 
    W przypadku nieumeblowanych pokoi obowiązuje regularny trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Ale bądź ostrożny! Główny najemca może również wypowiedzieć pokój bez podania przyczyny, o ile sam mieszka w mieszkaniu.

  • Umeblowany pokój 
    Jeśli pokój jest umeblowany, a główny najemca mieszka w mieszkaniu, możesz anulować nawet w połowie lub pod koniec miesiąca.

Przypadek szczególny: wypowiedzenie umowy najmu w mieszkaniu dzielonym

W zależności od tego, czy podpisałeś umowę najmu jako główny najemca, czy jako podnajemca, musisz postępować inaczej:

Anuluj jako główny najemca

Jeśli jesteś głównym najemcą, musisz poinformować zarówno wynajmującego, jak i podnajemców w przypadku wypowiedzenia. Możesz albo wypowiedzenia swojego podnajemcy, korzystając ze szczególnego prawa do wypowiedzenia, co wynika z faktu, że główny najemca również sam mieszka w tym mieszkaniu. Skutkuje to trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Główny najemca musi powiadomić podnajemcę co najmniej trzy miesiące wcześniej niż jego właściciel.
Lub, jeśli jako główny najemca podnająłeś umeblowany pokój, możesz poinformować podnajemcę nie później niż 15 dnia. anuluj miesiąc na koniec tego samego miesiąca.

Anuluj jako jeden z kilku głównych najemców

Jeśli jesteś częścią wspólnego mieszkania jako główny najemca, wszyscy współlokatorzy i właściciel muszą zgodzić się na rozwiązanie umowy najmu. Powodem tego jest to, że wszyscy współlokatorzy założyli spółkę cywilną w momencie podpisania umowy. Innymi słowy, najemca nie może po prostu odejść, jeśli inni się nie zgadzają. Ponadto właściciel musi również wyrazić zgodę. Może to być problematyczne, jeśli obawia się, że całe koszty wynajmu nie będą już w przyszłości opłacane. Jeśli i tak się wyprowadzisz, nadal możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności solidarnej.

Mieszkanie dzielone musi przestrzegać kilku szczególnych przepisów przy wypowiadaniu umowy najmu.

Zdjęcie: iStock / xavierarnau

Anuluj jako współdzielone mieszkanie

Jako mieszkanie dzielone wszyscy muszą wspólnie podpisać wypowiedzenie.

Wypowiedzenie indywidualnej umowy

W niektórych mieszkaniach dzielonych każdy najemca ma własną umowę z wynajmującym. W takich przypadkach nie potrzebujesz zgody współlokatora, ale wypowiedz się z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Właściciel musi w odpowiednim czasie opłacić brakujący czynsz lub zająć się nowym najemcą.

Co zrobić, jeśli wynajmujący zignoruje wypowiedzenie??

Czasami zdarza się, że wynajmujący nie odpowiada na wypowiedzenie, na przykład nie przyjmując listu poleconego za potwierdzeniem odbioru i kończy się to z powrotem na poczcie. W takich przypadkach najlepiej zachować potwierdzenie, że Najemca zignorował przesyłkę poleconą, a następnie wysłać zwykłą przesyłkę poleconą. Termin biegnie wówczas od odmowy przyjęcia.

Co zrobić, jeśli najemca się nie wyprowadzi?

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po upływie okresu wypowiedzenia, wynajmujący musi w ciągu dwóch tygodni wyraźnie oświadczyć, że nie wyraża zgody na kontynuację najmu – w przeciwnym razie wypowiedzenie staje się bezskuteczne. Chyba że ten skutek prawny jest już wyłączony w umowie najmu. Aby wyprowadzić najemcę z mieszkania, wynajmującemu nie wolno po prostu zmienić np. zamka w drzwiach. Jeśli ma uznany powód wypowiedzenia, pozywa do sądu o eksmisję. Sąd bada podstawy do wypowiedzenia umowy najemcy oraz prawa wzajemne najemcy. Ponieważ nawet w przypadku uzasadnionego wypowiedzenia przez wynajmującego, najemca może pozostać tak długo, jak może powołać się na szczególne trudności, które przeważają nad interesem wynajmującego w rozwiązaniu umowy. Mogą to być:
 

  • podeszły wiek
  • inwalidztwo
  • słabość
  • słabość fizyczna lub psychiczna
  • długi okres najmu i zakorzenienie w osiedlu
  • ciąża
  • dzieci
  • Trudności w zmianie szkoły lub przedszkoli
  • niski przychód
  • nadchodzący egzamin
  • nie znaleźć mieszkania zastępczego
Być może zainteresuje Cię również Umowa najmu WG Prawo i podatki: Co należy wziąć pod uwagę Pomysły dotyczące nieruchomości Prawa właściciela: Co możesz robić, a czego nie

Co zrobić, aby sprzeciwić się wypowiedzeniu przez wynajmującego??

Często jest kilka przyczyn trudności jednocześnie. Zwiększa to szanse powodzenia sprzeciwu najmu do wypowiedzenia. Najemca musi zgłosić sprzeciw wobec wypowiedzenia na piśmie i sam podpisać pismo. Wynajmujący musi mieć w ręku wniosek nie później niż dwa miesiące przed upływem okresu wypowiedzenia. Jednak dwumiesięczny termin ma zastosowanie tylko wtedy, gdy wynajmujący wskazał możliwość zgłoszenia sprzeciwu, jego termin i formę w wypowiedzeniu. W przeciwnym razie najemca może również sprzeciwić się wypowiedzeniu w późniejszym terminie – a mianowicie do pierwszego w sądzie terminu sporu eksmisyjnego. Jeśli najemca i właściciel nie zgadzają się, sąd musi orzec. Rozważa, czy przyczyny trudnej sytuacji najemcy przeważają nad interesami wynajmującego w rozwiązaniu umowy. Jeśli tak, sąd nakaże kontynuację najmu bezterminowo lub na czas określony.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here