Użytkowanie nieruchomości: są zalety i wady”,

Czym jest użytkowanie nieruchomości??

Najpopularniejsza forma użytkowania dotyczy nieruchomości i gruntów. Prawo użytkowania nieruchomości oznacza zarówno prawo użytkowania, jak i prawo do owocowania. To ostatnie dotyczy dochodów z najmu lub dzierżawy. W rzeczywistości beneficjent rzeczywisty jest właścicielem rzeczywistym.
Co do zasady prawo użytkowania jest udzielane nieodpłatnie. Możliwe jest jednak również uzgodnienie opłat częściowych lub opłat. W takim przypadku użytkownik płaci właścicielowi jednorazową lub cykliczną opłatę w zamian za użytkowanie.
W większości przypadków obie strony zgadzają się na dożywotnie użytkowanie. Ale możliwe jest również określenie okresu w umowie po wygaśnięciu użytkowania.

Jakie rodzaje użytkowania występują w nieruchomościach??

  • Korzystna korzyść - tutaj właściciel oddaje w użytkowanie bez wyrzekania się nieruchomości. Np. właściciel wynajmowanego mieszkania decyduje się na dziesięcioletnie użytkowanie na rzecz swojej studenckiej córki. Ponieważ nie ma żadnych dochodów poza dochodem z wynajmu, obciążenie podatkowe jest dla niej niższe niż dla niego.
  • Zarezerwowane użytkowanie - właściciel oddaje nieruchomość, ale zastrzega sobie prawo użytkowania. Dzieje się tak zwykle w kontekście przewidywanej dziedziczenia, gdy rodzice oddają swoim dzieciom mieszkanie lub dom jeszcze za ich życia.
  • Wcześniejsze użytkowanie - W takim przypadku właściciel rzeczy udziela w testamencie prawa użytkowania na rzecz osób trzecich. Na przykład para zastrzega, że ​​ich dzieci odziedziczą po ich śmierci nieruchomość, ale dochód z dzierżawy należy do ciotki.
  • Używalność cudzego mienia - tutaj użytkowanie jest gwarancją. Takie umowy najczęściej występują w przypadku kredytów. Jeżeli właściciel nie jest już w stanie wywiązywać się ze swoich zobowiązań finansowych, prawo użytkowania przysługuje wierzycielowi. Do tego czasu nie ma to żadnych konsekwencji podatkowych.
  • Użytkowanie podporządkowane - użytkownik i właściciel uzgadniają użytkowanie. Jednocześnie ustalają jedną lub więcej osób, na które przechodzi prawo użytkowania po śmierci użytkownika. Może to być na przykład partner lub dzieci.
  • Użytkowanie kontyngentu - istnieje, gdy prawo użytkowania dotyczy tylko części nieruchomości. Na przykład otrzymuje 40 procent dochodu z wynajmu mieszkania.
  • Ułamkowe użytkowanie - Tutaj również osoba uprawniona ma prawo użytkowania tylko do części nieruchomości, ale do całkowitego przydziału części właściciela. Na przykład każdy z trzech braci dziedziczy po jednej trzeciej wynajmowanego mieszkania. Jeden z nich przyznaje córce ograniczone prawo użytkowania. Córka otrzymuje cały dochód z udziału ojca, ale tylko jedną trzecią całkowitego dochodu z najmu.

Możesz również przyznać prawo użytkowania tylko części nieruchomości. 

Zdjęcie: iStock / Puttachat Kumkrong

Jaka jest różnica między użytkowaniem, prawem pobytu a rentą??

Rodzice często oddają swoje nieruchomości swoim dzieciom jeszcze za życia, aby uniknąć podatku od spadków. Mają dożywotnie prawo pobytu zapisane w umowie darowizny w celu prawnego zabezpieczenia się.
Inną opcją dla właścicieli domów jest renta dożywotnia. W ten sposób zazwyczaj sprzedają swój dom firmie lub fundacji. Zamiast otrzymać od razu cenę zakupu, otrzymują miesięczną opłatę oprócz prawa pobytu aż do śmierci.

W ten sposób prawo pobytu i renta dożywotnia różni się od użytkowania:

  • Nie ma prawa do dochodu z nieruchomości w odniesieniu do prawa pobytu ani renty. Na przykład, jeśli właściciele wynajmują dom, ponieważ beneficjenci przeprowadzają się do domu opieki, zachowują również dochód z wynajmu. Natomiast w przypadku użytkowania będzie im przysługiwać;.
  • Zarówno prawo pobytu, jak i renta nie podlegają dziedziczeniu. Użytkowania również nie można przejąć w spadku, ale można je przenieść na osoby trzecie.
  • Co do zasady zarówno prawo pobytu i użytkowania, jak i renta dożywotnia pozostają w mocy w przypadku zmiany właściciela. Jeśli odbywa się aukcja wykluczenia, ponieważ właściciel jest niewypłacalny, decydująca jest kolejność (czas) wpisów. Jeżeli prawo użytkownika ma pierwszeństwo przed prawem wierzycieli, istnieje nadal, w przeciwnym razie wygasa.
  • Wszystkie trzy formy prawne obniżają wartość nieruchomości, ponieważ nowy właściciel nie może swobodnie nią rozporządzać. We wszystkich oczekiwana długość życia beneficjenta odgrywa rolę.
  • Który wariant się opłaca, zależy od konkretnej sytuacji. Jeśli właściciel nie wyklucza sprzedaży, prawo pobytu na całe życie jest korzystniejsze, ponieważ kupującemu przysługuje dowolny dochód z najmu. Dzięki temu sprzedawca może naliczyć wyższą cenę. Jeśli natomiast sprzedaż nie wchodzi w rachubę, użytkowanie jest tańsze, ponieważ bardziej obniża wartość nieruchomości. Oznacza to, że każdy podatek od darowizn jest całkowicie wyeliminowany lub zmniejszony.

Używalność cudzego mienia

Prawo pobytu

Renta

Osoby upoważnione mogą:
Mieszkaj w nieruchomości

Prawo do dochodów z najmu

Odziedziczone

Pozostaje w przypadku zmiany właściciela
istnieć

Zmniejsza wartość
Nieruchomość

Możliwość czasowego
Limit czasu

Osoba upoważniona musi
zwykły
Ponosić koszty utrzymania

tak

tak

tak

tak

nie

nie

Nie, ale zbywalne
(patrz podwładny
Używalność cudzego mienia)

nie

nie

tak

tak

tak

tak

tak

tak

tak

tak

tak

tak

tak

Nie, jeśli nie
inny w umowie
Są określone

Uwaga:

Jeżeli nieruchomość została sfinansowana kredytem, ​​a właściciel nie może już obsłużyć kredytu z powodu upadłości, ważna jest kolejność wpisu księgi wieczystej. Jeżeli prawo użytkowania ma pierwszeństwo przed prawem wierzycieli, istnieje nadal, w przeciwnym razie wygasa.

Jakie prawa i obowiązki ma użytkownik i właściciel nieruchomości??

Użytkowanie to nie tylko prawo do dochodu i prawo użytkowania, ale także, zwłaszcza w przypadku nieruchomości, pewne obowiązki:

  • Zgodnie z § 1041 niemieckiego kodeksu cywilnego beneficjent musi „zapewnić zachowanie przedmiotu w jego istnieniu gospodarczym”. Dba o utrzymanie nieruchomości i ponosi koszty normalnych napraw takich jak naprawy kosmetyczne czy prace ogrodnicze. Musi też ostrożnie obchodzić się z nieruchomością i nie nadużywać jej.
  • Zgodnie z § 1047 BGB musi on również ponosić „ciężary publiczne spoczywające na rzeczy”, a także ciężary prawa prywatnego, które istnieją na początku użytkowania. Na przykład podatek od nieruchomości jest jednym z obciążeń publicznych. Obciążeniami na gruncie prawa prywatnego są m.in. obowiązek odśnieżania oraz obowiązek zaśmiecania zimą.
  • Jeśli nieruchomość jest nadal obciążona kredytem, ​​właściciel musi nadal spłacać bankowi raty spłaty. Natomiast odsetki z tytułu użyczenia ponosi osoba uprawniona do użytkowania zgodnie z § 1047 niemieckiego kodeksu cywilnego.
  • O ile umownie nie postanowiono inaczej, właściciel płaci za nadzwyczajne środki, naprawy i innowacje. Na przykład musi płacić za nowe urządzenia sanitarne, jeśli stare przestają działać. Ponosi również koszty w przypadku uszkodzenia dachu przez burzę. W przypadku gruntownych remontów potrzebuje zgody użytkownika.
  • Użytkownik odpowiada za ubezpieczenia związane z nieruchomością (np. ubezpieczenie budynków mieszkalnych i ubezpieczenie od zagrożeń naturalnych) zgodnie z § 1045 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).
  • Beneficjent rzeczywisty nie może przebudowywać, zmieniać ani wykorzystywać nieruchomości jako gwarancji kredytu. Na przykład nie może kazać usunąć strychu bez zgody właściciela.
  • Dzięki prawu przyjęcia w nieruchomości może mieszkać nie tylko beneficjent, ale także jego partner, jego rodzina czy opiekun.
  • Użytkownikowi nie wolno zbywać użytkowania, ale może przekazać je osobom trzecim (np. małżonkowi).
  • Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, właściciel faktyczny jest zobowiązany do zapłaty podatku. Ponieważ nie ma kosztów utylizacji ani produkcji, nie może korzystać z amortyzacji ani nakładać kosztów reklamy. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy z powodu innej umowy sam płaci np. za remonty.
  • Właściciel wyraża zgodę na użytkowanie. Jeżeli uniemożliwia użytkownikowi korzystanie z nieruchomości lub odmawia mu dochodu, odpowiada za szkody zgodnie z § 1036 BGB.
Uwaga:

Które usługi liczą się jako konserwacja, a które jako środki nadzwyczajne regularnie powodują spory. Wskazane jest zatem określenie w umowie użytkowania, kto poniesie jakie koszty.

Jak obliczana jest wartość użytkowania nieruchomości??

Użytkowanie obniża wartość nieruchomości, ponieważ właściciel nie może z niej korzystać, ani nie ma dochodów z najmu. Znajomość bieżącej wartości netto prawa użytkowania jest ważna z wielu powodów. Z jednej strony właściciel musi podać wartość w przypadku sprzedaży, a z drugiej strony w przypadku darowizny od wartości nieruchomości należy odjąć wartość użytkową. W rezultacie podatek od darowizn jest często całkowicie znoszony dla obdarowanego.
Podstawą obliczenia wartości użytkowej jest przewidywana długość życia użytkownika oraz fikcyjny czynsz najmu nieruchomości.

W ten sposób ustalasz wartość bieżącą netto prawa użytkowania

1. Oblicz wartość roczną

Jeżeli korzystający sam zamieszkuje w nieruchomości, roczna wartość użytkowania wynosi 12-krotność fikcyjnego miesięcznego czynszu, który w efekcie oszczędza. Urząd skarbowy zakłada czynsz za porównywalną nieruchomość w podobnej lokalizacji. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, roczna wartość jest obliczana na podstawie rocznego czynszu po odjęciu kosztów związanych z przychodami. Zgodnie z § 16 ustawy o wycenach (BewG) roczna wartość nie może jednak przekraczać wartości rynkowej nieruchomości o współczynnik 18,6.
2. Określ duplikator

W celu obliczenia wartości użytkowania z wartości rocznej uwzględniany jest oczekiwany pozostały okres użytkowania korzystającego. Podstawą są tabele śmiertelności, które Federalny Urząd Statystyczny udostępnia co dwa lata.

Z wyznaczonym w ten sposób pozostałym okresem użytkowania powielacz można określić zgodnie z § 14 ust. 1 zdanie 4 BewG. Federalne Ministerstwo Finansów regularnie publikuje wymaganą w tym celu tabelę. W przypadku użytkowania na czas określony obowiązuje tabela w Załączniku 9 do Sekcji 13 BewG.
3. Ustalenie bieżącej wartości netto prawa użytkowania

Mając wartość roczną i mnożnik, wartość użytkowania można obliczyć według wzoru:
Wartość bieżąca netto użytkowania = wartość roczna x mnożnik
4. Przykład obliczenia

Pani Mustermann (70 l.) posiada i mieszka w domu o wartości rynkowej 500.000 euro. Po śmierci męża oddaje ją swojemu 40-letniemu synowi i ma dożywotnie użytkowanie. Po zakończeniu transmisji będzie nadal mieszkać w swoim domu. Czynsz za porównywalną nieruchomość w regionie wynosi 1.500 euro miesięcznie. Zgodnie z tabelą do § 14 BewG powielacz dla 70-letniej kobiety to 11171.
Wartość bieżąca netto prawa użytkowania wieczystego obliczana jest w następujący sposób:
1.500 € x 12 x 11 171 = 201.078 €
Wartość nieruchomości pomniejszona o użytkowanie wynosi zatem 298.922 euro. Syn nie musi płacić podatku od darowizn, ponieważ ulga dla dzieci wynosi 400.000 euro.

Kto wpisuje użytkowanie w księdze wieczystej?

Zgodnie z § 873 BGB notariusz musi wpisać użytkowanie w księdze wieczystej i poświadczyć ją notarialnie. Koszty notarialne wynoszą około 0,4 do 0,6 procent wartości nieruchomości. W umowie użytkowania nie powinno zabraknąć następujących punktów:

  • Dane osobowe obu stron (imię i nazwisko, data urodzenia, adres)
  • Przedmiot umowy
  • Umowa o czas trwania prawa użytkowania, jeżeli nie ma ono trwać dożywotnio
  • Porozumienie w sprawie podziału obciążeń, np. napraw nadzwyczajnych
  • Umowa o ewentualnych opłatach za użytkowanie
  • Data i podpis obu stron oraz podpis notariusza

Czy można usunąć prawo użytkowania??

Jeżeli umowa nie określa terminu użytkowania, wygasa wraz ze śmiercią użytkownika. Istnieją jednak sytuacje, w których jedna lub obie strony chciałyby zostać usunięte. Należy wtedy przestrzegać następujących zasad:

  • Jeżeli użytkownik chciałby wykreślenia użytkowania, wydaje zezwolenie na wykreślenie, w którym oświadcza, że ​​zrzeka się prawa użytkowania. Notariusz poświadcza je i wykreśla prawo użytkowania z księgi wieczystej.
  • Jeżeli użytkownik nie wyrazi zgody, usunięcie prawa użytkowania jest praktycznie niemożliwe. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy strony określiły w umowie użytkowania tzw. oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania. Przewiduje na przykład, że użytkowanie zostanie unieważnione, jeśli użytkownik-użytkownik popadnie w tarapaty finansowe i będzie uzależniony od owocowania.
  • Użytkownikowi może zostać wypłacona rezygnacja z użytkowania. Jeżeli dobrowolnie i nieodpłatnie zrzeknie się prawa użytkowania, urząd skarbowy przejmie prezent, który może podlegać opodatkowaniu podatkiem od darowizn. To samo dzieje się, gdy beneficjent rzeczywisty pozostawia czynsz właścicielowi bez wynagrodzenia.
  • Jeżeli beneficjent utraci prawo użytkowania, mimo że jest zależny od płatności transferowych, właściwy urząd może zakwestionować jego decyzję.

Użytkowanie nieruchomości: pytania i odpowiedzi

Jak użytkowanie wpływa na opodatkowanie??

W przypadku użytkowania warunkowego podatek nie jest należny, jeżeli beneficjent zamieszkuje nieruchomość. Musi jednak płacić podatek dochodowy od wszelkich dochodów z najmu. Może ubiegać się o zwrot kosztów reklamy tylko wtedy, gdy faktycznie poniesie wydatki na naprawę. W przypadku oddania przez właściciela nieruchomości bezpłatnego użytkowania, urząd skarbowy traktuje proces jako darowiznę. Podatek od prezentów jest należny w zależności od wartości rynkowej przedmiotu.

Czy prawo użytkowania można sprzedać, odziedziczyć lub przenieść??

Użytkowanie nie może być przekazane w spadku ani sprzedane, wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Natomiast w kontekście użytkowania podrzędnego możliwe jest powołanie osoby trzeciej, na którą wszelkie prawa zostaną przeniesione po śmierci użytkownika.

Jak użytkowanie wpływa na roszczenie do części przymusowej??

W przypadku darowizny za życia, spadkobiercy ustawowi tracą prawo do dodatkowej części obowiązkowej po upływie dziesięciu lat. Jeśli jednak istnieje użytkowanie, termin nie biegnie, ponieważ dawni właściciele i użytkownicy nie zrezygnowali całkowicie z nieruchomości. W ten sposób wszyscy spadkobiercy mają prawo do przymusowego udziału po śmierci.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here