Notarialny rachunek powierniczy: zalety, wady i koszty ”,

Kto żąda przetwarzania płatności za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego??

Zwykle sprzedawca - ale najlepiej obie strony. Jeśli zgadzają się, określają w umowie, kiedy cena zakupu musi zostać wpłacona na rachunek powierniczy notariusza i jakie warunki należy spełnić, aby dokonać płatności. Jednak tylko notariusz może otworzyć i zarządzać rachunkiem powierniczym. Jako powiernik jest posiadaczem rachunku. To znaczy: prowadzi konto na swoje nazwisko, ale wykorzystuje pieniądze na opłacenie rachunków innych osób.

Jakie wymagania muszą być spełnione?

Jest jedna rzecz, którą powinieneś wiedzieć, jeśli chcesz, aby płatność ceny zakupu została przetworzona za pośrednictwem rachunku powierniczego notariusza: ustawodawca ma w tej sprawie coś do powiedzenia. Zgodnie z ustawą o notariacie notariusz może założyć rachunek powierniczy tylko wtedy, gdy istnieje tzw. „uzasadnione zabezpieczenie” (§ 54a, ust. 2, BeurkG). Jeśli tak nie jest, ręce notariusza są związane. Musi odrzucić wniosek zaangażowanych stron.

Kiedy istnieje uzasadniony interes w bezpieczeństwie??

Uzasadniony interes bezpieczeństwa zwykle istnieje w następujących sytuacjach:

  • Kupujący chciałby sfinansować cenę zakupu za pośrednictwem kilku instytucji kredytowych. W takim przypadku notarialny rachunek powierniczy może pomóc w przetwarzaniu różnych płatności.
  • Nieruchomość jest w zarządzie komisarycznym. Wierzyciele są najpierw obsługiwani za pośrednictwem rachunku powierniczego, zanim pieniądze przepłyną do sprzedawcy.
  • Sprzedający chce jak najszybciej, tj. przed oficjalnym przeniesieniem własności, przekazać kupującemu nieruchomość. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy cena zakupu została zdeponowana jako aktywa powiernicze na notarialnym rachunku powierniczym.

Ponadto notariusz może otworzyć rachunek powierniczy w uzasadnionych wyjątkowych przypadkach (np. gdy zaangażowane strony są przeciążone). Zasadniczo obowiązuje następująca zasada: Rachunek powierniczy notariusza zawsze wiąże się z problematycznymi transakcjami.

Rachunek powierniczy notariusza może pomóc w przetwarzaniu różnych płatności za pośrednictwem kilku instytucji kredytowych. 

Zdjęcie: iStock / Chainarong Prasertthai

Jak przebiega przetwarzanie płatności za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego??

Przede wszystkim notariusz musi poświadczyć umowę kupna. W kilku krokach toruje drogę do zapłaty ceny zakupu: występuje o zawiadomienie o przeniesieniu w księdze wieczystej, dba o wykreślenie z księgi wieczystej obciążeń wpisanych do księgi wieczystej oraz sprawdza, czy istnieje prawo pierwokupu. Jeżeli osoba uprawniona do pierwokupu nie chce skorzystać ze swojego prawa, notariusz uzyska odpowiednie zrzeczenie się. Jeśli wszystkie warunki płatności są spełnione, przychodzi kolej na kupującego: zostaje poinstruowany, aby przelać cenę zakupu na rachunek powierniczy notariusza (powiadomienie o terminie płatności). Dopiero wtedy kupujący otrzymuje zakupioną nieruchomość. Po przekazaniu sprzedający informuje notariusza, że ​​może dokonać przeniesienia własności w księdze wieczystej. Notariusz dba również o wykreślenie wszystkich poprzednich obciążeń. Po zakończeniu przeniesienia własności notariusz ustala, że ​​cena zakupu zostanie zapłacona sprzedającemu.
Warto wiedzieć: Rozliczenie za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego może potrwać kilka miesięcy. W rezultacie sprzedawcy w wielu przypadkach muszą dłużej czekać na swoje pieniądze.

Przeczytaj więcej ciekawych artykułów tutaj Prawo i Podatki Na co należy zwrócić uwagę w umowie kupna i notariuszu Prawo i Podatki Reklama Opłaty notarialne za zakup domu: Tyle opłat nalicza się we współpracy z Know-how w zakresie nieruchomości Jak ustalić właściwą cenę sprzedaży

Jakie są koszty rachunku powierniczego i kto je płaci??

Ile zapłacisz za rachunek notarialny zależy z jednej strony od wysokości ceny zakupu a z drugiej od stawki oszacowania taryfy opłat. W obliczeniach notariusz powołuje się na ustawę o opłatach sądowych i notarialnych (sekcja 34, tabela B, GNotKG). Kupujący jest zwykle odpowiedzialny za koszty rachunku notariusza. Możliwe jest jednak również, że umawiające się strony zgodzą się na inne ustalenia i podzielą się opłatami.
Zgodnie z tabelą opłat stawki składają się z:

  • do 2.500 euro: 1,0 procent
  • od 2.501 do 10.000 euro: 0,5 procent
  • od 10.001 euro: 0,25 procent

Przykład: nieruchomość jest wyceniana na 150.000 euro sprzedanych. Cena zakupu jest przekazywana sprzedającemu za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego. Notariusz pobiera za tę usługę 412,50 euro.
Tłem jest następująca kalkulacja kosztów:

  • 2.500 euro x 1 procent = 25 euro
  • 7th.500 euro x 0,5 procent = 37,50 euro
  • 140.000 euro x 0,25 procent = 350 euro

Daje to łącznie 412,50 euro.

Uwaga: ta informacja dotyczy tylko jednorazowych płatności. Za częściowe płatności są dodatkowe koszty. Mogą również obowiązywać opłaty za zarządzanie kontem i ewentualnie ujemne odsetki.

Jakie są zalety i wady notarialnego rachunku powierniczego??

Obie strony umowy korzystają z notarialnego rachunku powierniczego - nie tylko dlatego, że notariusz zwalnia ich z pracy: kupujący może mieć pewność, że stanie się właścicielem nieruchomości. W końcu sprzedający nie otrzyma pieniędzy, dopóki notariusz nie zorganizuje przeniesienia własności. Dzięki rachunku powierniczemu notariusza sprzedawca ma też większe bezpieczeństwo: zawsze otrzymuje swoje pieniądze. Jeśli wbrew oczekiwaniom kupujący nie przekaże pieniędzy, notariusz zajmie się odwróceniem umowy. Jest to o wiele łatwiejsze dzięki notarialnemu rachunku powierniczemu. Ponieważ w tym momencie notariusz nie zainicjował jeszcze przeniesienia własności.
Istnieją jednak również argumenty przemawiające przeciwko notarialnemu rachunkowi powierniczemu – przede wszystkim wymogi prawne dotyczące „uzasadnionego interesu w bezpieczeństwie”. Wielu kupujących odstrasza również koszt. Sprzedawcy unikają ryzyka dłuższego oczekiwania na swoje pieniądze.

Czy można kupić nieruchomość bez notarialnego rachunku powierniczego??

Tak, jest to możliwe, a w Niemczech jest to nawet bardziej reguła niż wyjątek. Przy tak zwanej płatności bezpośredniej kupujący przelewa cenę zakupu bezpośrednio na konto sprzedającego. Proces ten jest kontrolowany i monitorowany przez notariusza. Wymagania dotyczące płatności pozostają takie same: wszystkie niezbędne zezwolenia muszą być dostępne. Notariusz organizuje również wpisanie zawiadomienia o przeniesieniu w księdze wieczystej na rzecz kupującego. Notariusz informuje go następnie o należnej cenie zakupu. Gdy tylko sprzedający otrzyma pieniądze, przekaże nieruchomość.
Przy okazji: jeśli sprzedający sfinansował nieruchomość długiem osoby trzeciej i ma pozostałe długi w swoim banku, kupujący musi przelać pieniądze na dwa konta: z jednej strony do banku finansującego sprzedającego, a z drugiej wręczyć samemu sprzedawcy. Otrzymuje jednak tylko pozostałą kwotę.

Wskazówka: w ten sposób sprzedawcy mogą zminimalizować ryzyko płatności bezpośrednich

W porównaniu z notarialnym rachunkiem powierniczym płatność bezpośrednia wiąże się z wyższym ryzykiem. Sprzedający może zabezpieczyć płatność, żądając od kupującego gwarancji bankowej. W przeciwieństwie do rachunku powierniczego od notariusza, koszty są do opanowania.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here