Czynsz stopniowany: tak określa prawo najmu w przypadku podwyżek czynszu ”,

Czynsz progresywny to umowa o określonej wysokości czynszu, która jest zapisana na piśmie między wynajmującym a najemcą. Odnosi się to do ustalonego okresu i rozłożonej podwyżki czynszu o dokładną kwotę. Czynsz najmu pozostaje bez zmian przez co najmniej dwanaście miesięcy. Z innych powodów, zgodnie z § 557a BGB, nie można go zwiększyć w tym okresie. 
W przypadku czynszu progresywnego wynajmujący i najemca uzgadniają z góry, o której godzinie czynsz zostanie podwyższony do jakiej kwoty. Dla wynajmujących oznacza to możliwość wymuszenia podwyżki czynszu bez większych problemów. Umowa ma również na celu zapewnienie najemcom długoterminowej jasności co do kosztów mieszkaniowych, z którymi będą musieli zmierzyć się w przyszłości.


Jak umownie ustalany jest czynsz progresywny??

Aby czynsz progresywny wraz z jego podwyżkami był dopuszczalny, umowa musi mieć formę pisemną. Możliwe jest również późniejsze przypisanie stopniowego czynszu do istniejącej umowy najmu, ale tylko wtedy, gdy najemca wyrazi na to zgodę. Pisemna umowa o wadze musi być podpisana przez wynajmującego i najemcę, więc nie wystarczy napisać e-mail.

Kiedy leasing progresywny jest skuteczny??

Zgodnie z § 557a BGB warunki formalne obejmują również dokładne określenie kwoty w euro, o którą podwyższa się czynsz. Procenty nie są tutaj wystarczające. Aby progresywna umowa najmu była ważna, właściciel musi również podać dodatkowe szczegóły oprócz podwyżki czynszu. Między innymi należy określić czas, w którym nastąpi podwyżka czynszu. Aby progresywna dzierżawa była skuteczna, niezbędne są następujące wymagania:

  1. Umowa musi być sporządzona na piśmie i podpisana przez obie strony. Obejmuje to zatem zgodę wynajmującego i najemcy.
  2. Cena wynajmu i podwyżka musi być określona w konkretnych wartościach euro (nie w procentach).
  3. Przerwa między podwyżkami czynszu musi zawsze wynosić co najmniej dwanaście miesięcy. Krótsze skale są niedozwolone, ale dłuższe skale są możliwe.
  4. W umowie należy wymienić co najmniej jeden sezon.

W stopniowanej umowie najmu należy jasno określić, w jakim momencie następuje kolejny okres czynszu i o jaką wysokość czynsz wzrasta.

Zdjęcie: fotolia / eccolo

Sformułowania legalne i nielegalne w dzierżawie stopniowanej

Stopniowa umowa najmu musi jasno określać, kiedy nastąpi kolejna podwyżka czynszu i do jakiej wysokości czynsz wzrośnie. Umowa najmu z rocznym wzrostem o trzy procent jest nieskuteczna. Nieważne jest również wskazanie ceny za metr kwadratowy, gdyż łączny czynsz nie jest podany w formie kwoty pieniężnej. Sama podwyżka czynszu może być różna, ale odstęp między poszczególnymi stopniami musi wynosić co najmniej rok.
Przykład skutecznej umowy najmu na skalę:

  • Stopniowa dzierżawa rozpoczyna się 01.01.2019 z czynszem netto 800 euro. Ten czynsz netto będzie corocznie wzrastał: od 01.01.2020 do 830 euro, od 01.01.2021 do 870 euro, od 01.01.2022 do 900 euro.

Przykłady nieskutecznej umowy:

  • Stopniowa dzierżawa rozpoczyna się 01.01.2019 z czynszem netto 800 euro. Następnie czynsz netto bez ogrzewania wzrasta o dwa procent rocznie.
  • Czynsz wzrasta w dniu 01.01.2020 do 9,20 euro za metr kwadratowy.

Jak długo ważny jest czynsz progresywny?

W przeszłości właściciele mogli ustalać podwyżki czynszu tylko na następne dziesięć lat, ale ten limit już nie istnieje. Oznacza to, że podwyżki można również uzgodnić umownie na okres 15 lat lub nawet dłużej. Sam najem stopniowany może być ograniczony lub nieograniczony, w zależności od Twoich potrzeb.
W odniesieniu do czasu trwania progresywnego najmu ważną rolę odgrywa również ewentualne rozwiązanie umowy. Ponieważ oprócz uzgodnienia progresywnego czynszu, wynajmujący ma możliwość wykluczenia wypowiedzenia najmu na maksymalnie cztery lata od początku progresywnego najmu (patrz § 557a, § 3, punkt 1 BGB). Taka klauzula ogranicza jednak pole manewru dla obu stron, tj. dla najemcy i wynajmującego. Dlatego obie strony powinny zastanowić się, czy taka regulacja ma sens i wpisuje się w planowanie na najbliższe lata.

Podwyżka czynszu jest przewidziana w progresywnej umowie najmu i zwykle odbywa się corocznie.

Zdjęcie: iStock / SARINYAPINNGAM

Podwyżkę czynszu należy ogłosić w przypadku czynszu stopniowego?

Ponieważ podwyżka czynszu jest już ustalana w ramach progresywnego najmu w momencie zawierania umowy, wynajmujący nie musi wysyłać najemcy dodatkowego zawiadomienia w przypadku podwyżki czynszu. Jeśli najemca ustanowił stałe zlecenie przeniesienia czynszu, musi dokonać odpowiedniej korekty w odpowiednim dniu. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może przypomnieć mu, że czynsz został podwyższony – zgodnie z umową – i że należy uiścić dodatkową opłatę.
W trakcie trwania najmu progresywnego wynajmujący nie może jednak żądać dodatkowych podwyżek czynszu. I nawet jeśli przeprowadzane są modernizacje. Takie koszty nie mogą być przerzucane z mocą wsteczną w przypadku wygaśnięcia czynszu progresywnego – orzekł Sąd Okręgowy w Berlinie. Zapowiadając modernizację, właściciel poinformował lokatora o przyszłej podwyżce czynszu. Obroniło się to z sukcesem: wynajmujący albo planowałby planowaną modernizację w czynszu stopniowanym, albo rezygnował z umowy stopniowanej (zob. akt 65 S 225/17). Wyjątek: modernizacje musiały zostać przeprowadzone ze względu na wymogi prawne lub wymogi urzędowe. Następnie można je również przekazać najemcom z progresywnym najmem. 

Jakie podwyżki czynszu są dozwolone w przypadku dzierżawy stopniowanej?

Właściciele często wybierają stopniowany czynsz, ponieważ zwykły limit nie ma tutaj zastosowania. W przypadku zwykłych umów najmu gwarantuje to, że czynsz nie wzrośnie o więcej niż 20 proc. przez okres trzech lat. W niektórych regionach górna granica wynosi nawet maksymalnie 15 procent. Ten limit nie dotyczy czynszu stopniowanego. W zależności od uzgodnionych stawek może się zdarzyć, że czynsz wzrośnie o ponad 20 proc. w ciągu trzech lat przy dzierżawie na wagę.
Jednak nawet przy progresywnym najmie indywidualne podwyżki czynszu nie mogą być wybierane bez ograniczeń, ponieważ ograniczenia niemieckiego kodeksu karnego handlowego, § 5, dotyczą również progresywnego czynszu. W związku z tym bezprawna podwyżka czynszu ma miejsce, jeśli czynsz na obszarze z niedoborem mieszkań jest co najmniej o 20 procent wyższy od lokalnych porównywalnych czynszów.
Istnieją również inne wymagania dotyczące czynszu stopniowego: w obszarach, w których powierzchnia mieszkalna jest ograniczona, celem jest zapobieganie zawyżaniu czynszu. Dlatego nowo uzgodnione progresywne umowy najmu muszą spełniać wymogi hamulca cen najmu.

W obszarach, w których powierzchnia mieszkalna jest ograniczona, nowo uzgodnione progresywne umowy najmu muszą spełniać wymogi hamulca cen najmu.

Zdjęcie: fotolia / Ralf Gosch

Czynsz stopniowany: obowiązuje hamulec czynszowy?

W przypadku zastosowania hamulca czynszowego czynsz nowo wynajętego mieszkania nie może być wyższy o więcej niż dziesięć procent od lokalnego czynszu porównawczego (patrz § 557a § 4 BGB). Dotyczy to również czynszu stopniowanego. Ten wymóg prawny oznacza, że ​​w przypadku każdej nowej umowy najmu, zarówno najem na początku umowy, jak i poszczególne wagi mogą być precyzyjnie kontrolowane. To sprawdzenie odbywa się w odpowiednim momencie wzrostu skali.
Jeżeli jedna z uzgodnionych stawek czynszu jest o więcej niż dziesięć procent wyższa od zwykłego lokalnego czynszu porównawczego na początku jego obowiązywania, ograniczenie ma miejsce w przypadku skargi najemcy. Oznacza to, że obowiązuje skala, kwota przekraczająca dziesięć procent, ale nie musi być zapłacona przez najemcę. Umowa pozostaje ważna.
Ponieważ hamulec cen najmu można ustawić tylko na maksymalnie pięć lat w odpowiednich miastach lub regionach, skale, które są należne w późniejszym czasie, mogą nie być już naruszone i dlatego nie będą ograniczone. Jeśli to zbytnio ogranicza właścicieli w planowaniu, można skorzystać z dzierżawy indeksu, która może obejść ten limit. Czynsz wskaźnikowy nie opiera się na wskaźniku czynszu zwyczajowo obowiązującego na tym obszarze, ale na wskaźniku cen konsumpcyjnych i jego rozwoju.

Rosnące czynsze są szczególnie interesujące dla właścicieli, którzy podpisali progresywną umowę najmu przed zastosowaniem hamulca czynszowego.

Zdjęcie: fotolia / bluedesign

Jaka jest różnica między czynszem stopniowanym a czynszem indeksowym??

Zarówno czynsz progresywny, jak i czynsz wskaźnikowy regulują, kiedy i jak czynsz zmienia się lub wzrasta w przyszłości. Zawierają zatem dokładny punkt w czasie i odpowiednią kwotę (w przypadku czynszu stopniowanego) lub wskazanie, że przyszły czynsz jest oparty na wskaźniku cen konsumpcyjnych (w przypadku czynszu wskaźnikowego). Ten wskaźnik cen konsumpcyjnych jest publikowany raz w roku przez Federalny Urząd Statystyczny i nie można go przewidzieć.

Stopniowy czynsz

Czynsz indeksowy
W dzierżawie stopniowanej dokładna
Data i kwota przyszłości
Wymieniona korekta czynszu.
Zmiany w cenie najmu są bezpośrednio z 
Rozwój wskaźnika cen konsumpcyjnych
sprzężony. Kiedy koszty życia idą w górę,
Czynsz też wzrasta. Dzierżawa indeksu
można uzgodnić na czas nieokreślony.

Podwyżki czynszu mogą dotyczyć kilku
Lata, a nawet na następne
Dekady do ustawienia.

Klauzula indeksowa nazywana jest również klauzulą ​​ochrony kapitału
znany. Dokładna kwota podwyżki czynszu nie jest
specjalnie wcześniej-
widoczny.
Kiedy wszystkie uzgodnione eskadry
weszły w życie i nadal to robią
zanim ten sam lokator zamieszka w mieszkaniu,
progresywna dzierżawa staje się
"Normalny" najem z najemcą-
wzrasta zgodnie z §§ 558 i 559 BGB
można wyegzekwować.
Przykład receptury: Kiedy konsument-
indeks cen dla Niemiec według określenia
Federalny Urząd Statystyczny o cztery procent lub więcej
w porównaniu do pierwszego miesiąca najmu
zmiany, to czynsz zmienia się o
ten sam procent.
 
Dzięki czynszowi indeksowemu wynajmujący może być niezależny
mocniej podnosić czynsz od czynszu przerwy,
pod warunkiem wzrostu wskaźnika cen konsumpcyjnych
odpowiedni.
 
  Czynsz indeksowy oferuje zatem również w obszarach o
Brak mieszkań trochę więcej swobody dla nich
Wynajmujący, bo tutaj tylko
Czynsz początkowy po przerwie czynszowej, w okresie
kroki przyrostowe nie będą w przyszłości tak silne
są ograniczone.

Co się dzieje, gdy kończy się czynsz progresywny?

Po ostatnim uzgodnionym poziomie czynszu wielopoziomowa umowa najmu zmienia się w „normalną” umowę. Można wtedy zastosować zwykłe rodzaje podwyżek czynszu, na przykład w formie podwyżek czynszu modernizacyjnego lub poprzez dostosowanie do lokalnego czynszu porównawczego.

Po upływie okresu uzgodnionego czynszu progresywnego właściciel ma możliwość uzgodnienia kolejnego czynszu progresywnego. Taka umowa jest możliwa tylko wtedy, gdy najemca wyrazi na to zgodę. Jednak jednostronne postanowienie tego nowego sezonu nie jest skuteczne. Oznacza to, że nowa umowa musi zostać sporządzona i podpisana przez obie strony umowy.
Jeśli umowa najmu jest na czas nieokreślony, a wagi są wymienione tylko do określonej daty, ostatnia skala pozostaje. W ten sposób dzierżawa stopniowana może zostać przekształcona w dzierżawę klasyczną. Po wygaśnięciu progresywnego czynszu właściciel ma możliwość pracy z innymi podwyżkami czynszu. Oznacza to, że może np. dokonać korekty lokalnych czynszów porównawczych lub przenieść koszty modernizacji na najemców.

Czym jest zrzeczenie się??

Jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia można uzgodnić w stopniowanej umowie najmu. Tutaj najemca podpisuje, że nie wypowiada mieszkania na czas określony, natomiast wynajmujący zachowuje prawo do wypowiedzenia. To jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia może obowiązywać maksymalnie przez cztery lata, w przeciwnym razie staje się nieskuteczne (zob. § 557a ust. 3 BGB). Dla wynajmującego to jednostronne wykluczenie rozwiązania umowy zapewnia dobre bezpieczeństwo planowania, ale niewielu najemców jest skłonnych zobowiązać się do zamieszkania w nieruchomości przez określony czas.
Wielu najemców chciałoby skorzystać z późniejszej klauzuli najemcy, zgadzając się na zrzeczenie się wypowiedzenia, aby nadal zachować pewien stopień swobody. Ta klauzula daje Ci możliwość wcześniejszego rozwiązania obecnego najmu, jeśli to konieczne. Tej nowej klauzuli najemcy często towarzyszy obowiązek zaproponowania rzetelnego najemcy zastępczego.

Prawo i podatki Napisz podwyżkę czynszu: wszystko zależy od właściwego sformułowania Każdy, kto chce napisać podwyżkę czynszu, powinien znać wymogi prawne. W przeciwnym razie istnieje ryzyko nieskuteczności.

Zalety i wady czynszu progresywnego dla najemców

Stopniowy czynsz daje również lokatorom pewną dozę bezpieczeństwa. Ponieważ w ustalonym rozłożonym czasie wynajmujący nie może żądać dalszych podwyżek czynszu, nawet w przypadku prac remontowych lub modernizacyjnych, chyba że zostały one nakazane przez władze lub przepisy prawa (np. ze względu na konieczność zainstalowania nowych liczników kosztów ogrzewania ze względu na nowe rozporządzenie o kosztach ogrzewania). Korekty są możliwe dopiero po rozliczeniu kosztów dodatkowych, ale tylko z odpowiednim uzasadnieniem. Stopniowy najem gwarantuje również najemcom czynsz, który pozostanie stały przez co najmniej rok i nie zostanie podwyższony.
 

Zalety w skrócie

  • Planowanie zabezpieczenia kosztów mieszkaniowych w najbliższych latach.
  • Brak możliwości dalszych podwyżek czynszu w przypadku remontów lub modernizacji.
  • Na obszarach silnych ekonomicznie czynsz progresywny jest nadal tańszy niż czynsz wskaźnikowy, który obejmowałby szybszy wzrost czynszu.


Wady na pierwszy rzut oka

  • Czynsz podwyżek co roku, korekty w uzgodnionych latach nie są już możliwe.
  • Po zakończeniu uzgodnionego ukończenia studiów, umowa na czas określony jest zwykle przekształcana w kolejną umowę z podziałem. Tylko umowy na czas nieokreślony stają się normalnymi umowami najmu.
  • Jeśli lokalny porównywalny czynsz spadnie, oszałamiająca sytuacja pozostanie od tego niezależna. 

Dzięki stopniowej dzierżawie możesz mieć oko na koszty najmu, w tym wzrost czynszu przez następne kilka lat i dziesięcioleci.

Zdjęcie: iStock/Stadtratte

Zalety i wady stopniowanego czynszu dla właścicieli

Stopniowy najem jest opłacalny dla wszystkich właścicieli, którzy chcą osiągnąć najwyższy możliwy dochód z najmu. Już podczas uzgadniania skali można oszacować lokalną czynsz porównawczy i jego rozwój, a tym samym z góry zaplanować swoje dochody. W zależności od zapotrzebowania na mieszkania na danym obszarze, rozłożenie powinno w mniejszym lub większym stopniu uwzględniać lokalny czynsz porównawczy, aby uniknąć problemów z ewentualnym wzrostem czynszu.
Aby zapewnić dobre planowanie, ostrożni właściciele mogą uwzględnić jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia umowy najmu stopniowanego. W tym kontekście pomocne może być wybranie niższych skal, aby umowa była atrakcyjna dla najemcy. Niższe skale częściej motywują najemcę do podpisania jednostronnego zrzeczenia się wypowiedzenia.
Rosnące czynsze są szczególnie interesujące dla właścicieli, którzy podpisali progresywne umowy najmu przed zastosowaniem hamulca czynszowego. Jeśli natomiast hamulec cen najmu obowiązuje już w momencie podpisania umowy, właściciele nie mają już tylu możliwości zwiększenia dochodów z najmu. Przynajmniej stopniowany czynsz pozwala na podwyżkę o przerwę czynszową, która jest do dziesięciu procent wyższa od lokalnego porównywalnego czynszu.

Zalety w skrócie

  • Automatyczne dostosowanie czynszu bez dodatkowych czynności administracyjnych: dane o podwyżce czynszu ustalane są na początku najmu, aby nie było później żadnych pytań i trudności.
  • Uproszczony rodzaj korekty czynszu.
  • Umowa kontraktowa pozwala na planowanie przez kilka lat.
  • Możliwe jest przekroczenie lokalnego czynszu porównawczego (w zależności od ewentualnie obowiązującego limitu ceny najmu do pewnego stopnia).
  • Możliwa jest zgoda na jednostronne zrzeczenie się wypowiedzenia (do czterech lat).
     

Wady na pierwszy rzut oka

  • Żadne inne podwyżki czynszu nie są możliwe.
  • Prace modernizacyjne lub remontowe nie mogą być zrekompensowane podwyżką czynszu (wyjątek: modernizacja zlecona przez władze lub z mocy prawa).
  • Nie wszyscy najemcy przestrzegają uzgodnionych podwyżek czynszu w progresywnym najmie. O ten brakujący dochód można ubiegać się dopiero trzy lata po fakcie. Jedyną alternatywą jest rozwiązanie umowy i, jeśli to konieczne, eksmisja z eksmisją.
  • W przypadku czynszu progresywnego nie uwzględnia się stopy inflacji, ponieważ wysokość czynszu jest niezależna od spadku wartości. To pokazuje różnicę w stosunku do czynszu indeksowego.

Wniosek

Stopniowy czynsz zapewnia właścicielom w szczególności wysoki poziom bezpieczeństwa, nawet jeśli pozwala na ograniczone pole manewru. Jednak biorąc pod uwagę brak mieszkań w wielu miastach, jest to sprawiedliwe. Różne perspektywy wynajmującego i najemcy stają się widoczne już po sporządzeniu progresywnej umowy najmu. Mając z jednej strony niezbędne zabezpieczenia i satysfakcjonującą rekompensatę w postaci ceny najmu, obie strony powinny być szanowane. W tym sensie czynsz progresywny jest dobrym rozwiązaniem dla przyszłego planowania.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here