Aukcja dywizji: co za tym stoi?

Jaka jest różnica między aukcją wykluczenia a aukcją podziału??

Aukcja podziału jest w zasadzie aukcją wykluczenia - ale specjalną formą. Różnica polega między innymi na tym, że istnieją różne przyczyny danej aukcji: W „normalnej” aukcji przejęcia dom jest licytowany, ponieważ właściciel nie może już spłacać swoich długów. Aukcja podziału dotyczy bardziej sporów między dwiema lub więcej osobami. Zaangażowane strony po prostu nie mogą dojść do porozumienia, co powinno się stać z domem. Wynik: aukcja dywizji. W przeciwieństwie do licytacji wykluczenia, nie jest do tego wymagany tytuł wykonawczy (art. 181 ust. I ZVG). W przypadku obu procedur obowiązują jednak w zasadzie porównywalne regulacje prawne.

Kiedy odbędzie się aukcja podziału??

Aukcja podziału jest stosowana tylko wtedy, gdy nie jest możliwe porozumienie między stronami. Jest uważany za ostatnią deskę ratunku, gdy wszystkie wysiłki kończą się w ślepym zaułku. Dzieje się tak często w dwóch sytuacjach:

1. rozwód

Wielu małżonków dzieli dom lub mieszkanie. W przypadku rozwodu para musi dojść do porozumienia: co powinno się stać ze wspólnym domem? Jeśli żadne z nich nie chce się poddać, często prowadzi to do kłótni. Aukcja dywizji to często ostatnia deska ratunku. W przypadku rozwodu procedura ta jest możliwa tylko pod następującymi warunkami:

  • Oboje małżonkowie muszą być zarejestrowani jako właściciele w księdze wieczystej. Jeden z nich musi posiadać co najmniej dziesięć procent nieruchomości.
  • Małżeństwo żyje we wspólnocie zysku. To znaczy: nie ma umowy małżeńskiej.
  • Ugoda pozasądowa nie była możliwa.

Po rozwodzie licytacja wspólnego majątku bywa ostatecznością.

Zdjęcie: iStock / PeopleImages

2. dziedzictwo

Społeczności spadkobierców mogą również rozwiązać się w drodze licytacji podziału. Zwykle dzieje się tak, gdy spadkodawca nie zostawił testamentu. Brakujący testament to prawdziwy problem dla społeczności spadkobierców. W końcu te stowarzyszenia składają się z kilku spadkobierców. Powinni oni teraz wyjaśnić między sobą, co powinno się stać z domem”. Majątek spadkowy może być przydzielony tylko jednemu spadkobiercy. W takim przypadku jest on zobowiązany do zapłaty pozostałym spadkobiercom zgodnie z ustawową częścią obowiązkową. Lub wspólnota spadkobierców sprzedaje dom osobie trzeciej.
Jednak podział majątku rzadko przebiega tak płynnie. Ponieważ w grę wchodzą pieniądze, spory są nieuniknione w większości społeczności spadkobierców – a do porozumienia jest jeszcze daleko. Nie można już uniknąć licytacji podziału.   

Jakie są zalety i wady aukcji z podziałem?

Aukcja podziału wspólnego domu jest zwykle trudna dla zaangażowanych – w końcu chodzi o przymusową sprzedaż nieruchomości. Jest to jednak zwykle jedyne wyjście z beznadziejnej sytuacji. Dalsze zalety to:

  • Po długich zmaganiach aukcja dywizji zapewnia, że ​​sytuacja jest jasna.
  • To jedyny sposób na wyegzekwowanie sprzedaży wbrew woli pozostałych właścicieli.
  • Koszt aukcji podziału jest często tańszy niż sprzedaż za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami.
  • Roszczenia gwarancyjne są zazwyczaj wykluczone.

Jednak aukcja dzielenia ma również wady:

  • Nie wiedzą, jaka cena zostanie faktycznie osiągnięta przed aukcją. Całkowicie możliwe, że Twój dom zostanie sprzedany „poniżej wartości”.
  • Procedura czasami zajmuje dużo czasu (zwykle około roku).
  • Koszty sądowe są również należne w przypadku niepowodzenia licytacji.
  • Sąd zarządza dochodami. Zostanie on podzielony dopiero wtedy, gdy wszyscy zaangażowani zgodzą się na dystrybucję.
  • Wnioskodawca musi zapłacić dużą część kosztów z góry. To może być kilka tysięcy euro za jednym zamachem.

Aukcja podziału przynosi jasne wyniki, ale może wiązać się z dodatkowymi kosztami dla zaangażowanych osób. 

Zdjęcie: iStock / skynesher

Jak działa aukcja dywizji??

Aukcja podziału odbywa się w kilku krokach:

1. Złóż wniosek do lokalnego sądu

Każda z zaangażowanych stron jest uprawniona do złożenia wniosku o licytację podziału do sądu rejonowego. Bez informowania o tym innych osób. Odpowiedzialna jest osoba, w której dzielnicy znajduje się dom. Nieformalny wniosek powinien zawierać następujące punkty:

  • Imię i nazwisko oraz adres wszystkich zaangażowanych osób
  • Opis nieruchomości
  • Relacje między właścicielami (np. wspólnota spadkobierców)
  • W przypadku dziedziczenia: dowód współwłasności (nieautoryzowany wypis z księgi wieczystej plus poświadczenie dziedziczenia)
  • W przypadku rozwodu: dowód współwłasności (wypis z księgi wieczystej nie starszy niż sześć miesięcy)

2. Rozpatrzenie wniosku

Sąd rozpatruje wniosek o licytację. Pod warunkiem posiadania wszystkich niezbędnych dokumentów może rozpatrzyć wniosek i wydać postanowienie o zamówieniu.

3. Powiadomienie wszystkich zaangażowanych stron

Sąd informuje pozostałych współwłaścicieli (pozwanych) o wniosku o licytację podziału. Jeżeli pozwani nie wyrażają zgody, mogą wnioskować o zawieszenie postępowania. Masz na to 14 dni od daty dostawy.

4. Ustalenie wartości rynkowej

Jeśli współwłaściciele nie sprzeciwią się, następnym krokiem jest określenie wartości rynkowej nieruchomości. Można to zrobić na dwa sposoby:

  • Albo wnioskodawca sam zleca wycenę. Do tego jednak potrzebna jest zgoda pozostałych właścicieli.
  • Lub sąd wyznacza rzeczoznawcę w celu ustalenia wartości nieruchomości.

W obu przypadkach obowiązuje następująca zasada: Koszt wyceny ponosi wnioskodawca.

Do licytacji podziału wymagana jest wycena nieruchomości. 

Zdjęcie: iStock / Chainarong Prasertthai

5. Sąd określa "najniższą ofertę"

Sąd ustala tzw. „najniższą ofertę”. Jest to rozumiane jako minimalna oferta, która musi zostać osiągnięta na aukcji. Dzięki temu sąd chce zapewnić, że zarówno koszty postępowania, jak i roszczenia wszystkich właścicieli mogą zostać pokryte z wpływów.

6. Sąd wyznacza termin licytacji i umieszcza ogłoszenia

Sąd określa, kiedy odbędzie się licytacja i zapewnia, aby jak najwięcej osób dowiedziało się o licytacji – czy to z ogłoszeń prasowych, czy z ogłoszeń internetowych.

7th. Aukcja z najwyższą ofertą w „godzinie licytacji”

Aukcja podziału odbywa się publicznie. Oznacza to: Licytować może każdy – zarówno osoby trzecie, jak i sami właściciele. Ale: Wnioskodawca nie może zdecydować, kto może licytować, a kto nie. Tak zwana godzina licytacji trwa 30 minut. Jeśli dom nie został wylicytowany w tym czasie, aukcja będzie kontynuowana, dopóki nie zostaną złożone żadne oferty. Jeśli domem zainteresuje się duża liczba osób, godzina licytacji może trwać nawet godzinę. Jeśli młotek spadnie, dom zostaje sprzedany temu, kto zaoferuje najwyższą cenę. Warto wiedzieć: Akceptowane będą tylko oferty, które wynoszą co najmniej 50 procent wartości rynkowej.

ósmy. Podział wpływów

Teraz jest kwestia podziału wpływów. Sąd wycofuje się. Zaangażowane strony muszą wyjaśnić, kto otrzymuje ile pieniędzy. W przypadku rozwodu każdy otrzymuje zwykle połowę. W przypadku dziedziczenia ustawowy limit dziedziczenia reguluje, do jakiego stopnia przysługuje każdemu współspadkobiercy.

Może zainteresować Cię również Prawo i Podatki Małżeństwo, rozwód i umowa przedślubna dla właścicieli domów Reklama know-how Jak sprzedać dom po najwyższej cenie we współpracy z

Aukcja dywizji: ile to kosztuje?

Koszty licytacji podziału w dużej mierze zależą od wartości rynkowej nieruchomości. Składają się z kilku pozycji:

  • Koszty aplikacji: Obejmuje to wszystkie koszty, które sąd ponosi w związku z nakazem sądowym i powiadomieniem współspadkobierców. Kosztują od 50 do 200 euro.
  • Koszty proceduralne: Kwota zależy od szacunkowej wartości rynkowej nieruchomości i musi zostać zapłacona z góry przez wnioskodawcę. Po zakończeniu aukcji koszty proceduralne zostaną potrącone z wpływów.
  • Koszty eksperta: Trudno powiedzieć, jak wysoka będzie ta pula kosztów. Większość recenzentów pobiera opłaty za swoją pracę godzinami. Zgodnie z ustawą o wynagrodzeniach i odszkodowaniach sądowych (JVEG) stawka godzinowa dla rzeczoznawców majątkowych wynosi 90 euro.
  • Koszty reklamy: Reklamy internetowe kosztują około 150 euro, publikacje w gazetach 1.000 do 1.500 euro.
  • Koszty dla prawnika: Prawnik nie jest obowiązkowy na licytacji podziału. Ale warto mieć eksperta u boku. Prawnik może pobierać od 150 do 500 euro za godzinę.
  • Koszty uzupełniające: Po udanej aukcji mogą pojawić się dodatkowe koszty - na przykład, jeśli zaangażowane strony nie mogą uzgodnić, w jaki sposób zostaną rozdzielone pieniądze. W najgorszym przypadku następuje kolejny spór prawny z kosztami prawnymi i sądowymi.
Ważna uwaga

Koszty sądowe są odliczane od wpływów tylko w przypadku udanej aukcji, a zatem ponoszą je wszystkie zaangażowane strony. Jeśli natomiast aukcja zakończy się niepowodzeniem, na przykład z powodu nieosiągnięcia najniższej oferty, wnioskodawca pozostaje z kosztami.

Jak możesz zapobiec licytacji dywizji??

Jak opisano powyżej, współwłaściciele mają dwa tygodnie na złożenie wniosku o czasowe zawieszenie postępowania. Jednak muszą być ku temu dobre powody. Na przykład w przypadku rozwodu stanowiłoby to zagrożenie dla dobra dziecka. Ponieważ często w domu mieszkają nie tylko małżeństwa, ale także dzieci. W przypadku dziedziczenia współspadkobiercy regularnie odrzucają licytację działki, jeśli zakładają wzrost wartości majątku.
Postępowanie można zwykle odroczyć maksymalnie o sześć miesięcy. W wyjątkowych przypadkach aukcja podziału może zostać przesunięta o pięć lat. W idealnym przypadku zaangażowane strony powinny dojść do porozumienia w tym okresie. Co do zasady obowiązuje następująca zasada: Sąd musi zezwolić na czasowe zakończenie postępowania.
Istnieje druga możliwość zapobieżenia licytacji podziału: prawo pierwokupu. Dotyczy to jednak tylko dziedziczenia. W ramach wspólnoty spadkobierców każdy współspadkobierca może skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu, jeśli takie ma. W przypadku rozwodu nie jest to możliwe bez umowy małżeńskiej.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here