Zastaw wynajmującego: co może zająć wynajmujący??

Wraz z podpisaniem umowy najmu najemca i wynajmujący wchodzą w stosunek prawny. Najem ten opiera się na tym, że obie strony wywiązują się ze swoich zobowiązań: najemca regularnie płaci czynsz, a wynajmujący zapewnia, że ​​mieszkanie nadaje się do zamieszkania. Jednak najemca nie zawsze trzyma się zawartej umowy. Czasami nie może lub nie chce płacić czynszu. W takim przypadku niemiecki kodeks cywilny zezwala wynajmującemu na zajęcie przedmiotów najemcy (§ 562 BGB). Zastaw wynajmujący jest zastawem ustawowym. Oznacza to, że: jak tylko umowa najmu zostanie podpisana, automatycznie istnieje. Prawo zastawu dotyczy zarówno najmu mieszkalnego, jak i komercyjnego. Jednak niespłacone roszczenia muszą być bezpośrednio związane z najmem. Na przykład, jeśli wynajmujący pożycza pieniądze najemcy prywatnie, nie może ich odebrać, korzystając z zastawu wynajmującego.

Jak działa zastaw wynajmującego??

Zastawem wynajmującym ustawodawca chroni wynajmujących przed stratami finansowymi wynikającymi z niewykonania zobowiązania przez najemców. Jeżeli najemca nie może lub nie chce płacić czynszu, wynajmujący ma prawo odebrać jego pieniądze w inny sposób - mianowicie poprzez zastaw. Oznacza to, że: może przenieść z mieszkania najemcy wszystkie ruchome przedmioty, które nie podlegają zabezpieczeniu przed przejęciem i zlecić ich zlicytowanie. Wpływy następnie rekompensują zaległe faktury. Przy okazji: zastaw wynajmującego nie dotyczy podnajemców. Ponieważ umowa podnajmu zwykle zawierana jest z głównym najemcą, a nie z wynajmującym.

Zastaw wynajmującego dotyczy m.in. zaległych roszczeń czynszowych. 

Zdjęcie: iStock / erdikocak

Kiedy właściciel może zastawić??

Najczęstszą przyczyną zajęcia są zaległe roszczenia czynszowe. Jako właściciel masz również prawo zastawu w następujących sytuacjach:
 

  • Najemca nie chce ponosić dodatkowych kosztów.
  • Masz roszczenia z tytułu niezgłoszenia wad.
  • Istnieją roszczenia odszkodowawcze, ponieważ najemca wyrządził szkodę w wynajmowanej nieruchomości.
  • Najemca musi zrekompensować Ci utratę czynszu – np. dlatego, że opuszcza mieszkanie w taki sposób, że początkowo nie nadaje się do zamieszkania.
  • Najemca odmawia opuszczenia mieszkania pomimo wypowiedzenia. Wtedy masz prawo do odszkodowania za użytkowanie.
  • Najemca nie pokrywa kosztów powstałych w związku z wypowiedzeniem.

Uwaga: Jeśli skorzystasz z zastawu, w wielu przypadkach nie ma możliwości wszczęcia dodatkowej akcji eksmisyjnej. Najemca może przebywać w mieszkaniu do czasu uregulowania należności przez zastaw.

Jakie przedmioty właściciel może przejąć, a które nie??

Ustawodawca wyraźnie to uregulował. W związku z tym, jako właściciel, możesz zajmować tylko przedmioty, które mogą zostać udowodnione jako własność najemcy. Wszystkie rzeczy, które znajdują się w mieszkaniu, które zostały „wniesione” do mieszkania przez najemcę i które są ruchome, również mogą zostać zajęte. Ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym.
Zastaw właściciela jest w zasadzie rodzajem wykluczenia. Dlatego tutaj obowiązują podobne zasady. Ale są też rzeczy, które nie mogą być zajęte przez prawo i dlatego nie podlegają zastawowi wynajmującego. Wyjątkami są na przykład:
 

  • Przedmioty codziennego użytku (np. odzież lub meble)
  • Rzeczy, które najemca musi przećwiczyć
  • Nieruchomości lub grunty
  • Przedmioty dzierżawione lub wynajmowane
  • Mienie, które znajduje się poza wynajmowaną nieruchomością (na przykład samochody)
  • Pożyczone przedmioty
  • Przedmioty należące do partnera (jeśli nie jest to objęte umową najmu)
  • Własność podnajemców lub wspólników mieszkaniowych
  • Przedmioty, za które jeszcze nie zapłacono, ale zostały już dostarczone
  • Podręczniki szkolne i książki religijne
  • Kosztowności osobiste (np. obrączka, certyfikat, medal)
  • Konta oszczędnościowe
Przeczytaj więcej interesujących artykułów Prawo i podatki Prawo najmu: Kiedy najemcy i właściciele kłócą się Pieniądze i prawo Świadectwo wynajmującego: Kiedy się wprowadzasz, jest to obowiązkowe Pomysły dotyczące nieruchomości Prawo dostępu wynajmującego: Kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania?

Jak działa procedura zastawu wynajmującego??

W przypadku zaległości czynszowych należy najpierw porozmawiać o tym z najemcą. Następnie daj mu termin, w którym może spłacić swoje długi. Trzy tygodnie są powszechne. Jeśli w tym czasie nic się nie wydarzy, możesz wyegzekwować swój zastaw. Aby to zrobić, potrzebujesz pomocy komornika. Ma prawo rozejrzeć się po mieszkaniu, wymienić wszystkie przedmioty, które można doczepić i załączyć żeton depozytu. Następnie występujesz do właściwego sądu o tytuł egzekucyjny. Komornik zajmuje się wówczas usunięciem rzeczy. Są one licytowane publicznie, w Internecie lub na aukcjach. Niemiecki kodeks postępowania cywilnego stanowi, że o miejscu licytacji decyduje komornik (§ 814 ZPO). Dochód przeznaczony jest na spłatę długów najemcy. Jeśli jednak wpływy przekroczą zaległe roszczenia (nadwyżkę wpływów), właściciele są zobowiązani do zapłaty różnicy swoim najemcom.
Przy okazji: mimo że jesteś właścicielem mieszkania, nie możesz do niego wejść bez zgody najemcy. Narażasz się na oskarżenie. Więcej na ten temat w naszym artykule Prawa dostępu właściciela.

Co może zrobić właściciel, jeśli najemca usunął przedmioty??

Jako właściciel możesz zająć tylko nieruchomość, która znajduje się na nieruchomości lub w mieszkaniu najemcy. Jeśli lokator sprawia, że ​​rzeczy znikają, nie masz już na nich zastawu. Dobra wiadomość: to nie jest dozwolone. Tak zwany „Pfandkehr” jest nawet przestępstwem (art. 289 kodeksu karnego). Zanim najemca usunie z mieszkania przedmioty, które mają zostać zajęte, musi o tym poinformować wynajmującego. Jeśli to odmówi, przedmioty muszą pozostać w wynajmowanej nieruchomości do czasu aukcji. Jeśli najemca nie zastosuje się do niego i potajemnie usunie przedmioty podczas operacji w nocy i we mgle, możesz odebrać przedmioty (roszczenie o wyrzeczenie) i zgłosić je. Ważne: skargę karną musisz złożyć w ciągu jednego miesiąca. Okres rozpoczyna się w dniu, w którym dowiedziałeś się o zniknięciu rzeczy. W przeciwnym razie Twój zastaw wygasa. W zależności od miejsca zamieszkania odpowiedzialna jest policja, prokuratura lub sąd rejonowy.

Kiedy wygasa zastaw właściciela??

Zastaw właściciela wygasa, jeśli

  • najemca usunął rzeczy z lokalu, wynajmujący wiedział o tym i nie wniósł sprzeciwu. Wynajmujący ma miesiąc na sprzeciw.
  • najemca usunął przedmioty wbrew woli lub bez wiedzy wynajmującego, a najemca nie wystąpił z roszczeniem w sądzie najpóźniej miesiąc po tym, jak dowiedział się o usunięciu przedmiotów.
  • wynajmujący zgodził się, że przedmioty, które można załączyć, mogą zostać usunięte z wynajmowanej nieruchomości.
  • pozostawione przedmioty są wystarczające do zabezpieczenia wynajmującego (§562 a BGB).

Przy okazji: jeśli najemca zabierze ze sobą swoją nieruchomość tylko tymczasowo, a następnie wprowadzi ją z powrotem do mieszkania, Twój zastaw zostanie odnowiony.

Zastaw wynajmującego: Jakie są alternatywy??

Jeżeli najemca nie płaci czynszu przez dwa miesiące, stanowi to naruszenie umowy. Często po tym następuje wypowiedzenie umowy najmu bez wypowiedzenia. Teoretycznie, jako właściciel, możesz wtedy skorzystać ze swojego zastawu. Ponieważ zastaw wynajmującego pozostaje nawet po rozwiązaniu umowy. Lub możesz wybrać bardziej dogodną trasę: zatrzymujesz kaucję za czynsz. Najemca zwykle już za to zapłacił i nie musisz gonić za pieniędzmi.
Jeśli chcesz tylko pozbyć się nierzetelnego najemcy i jak najszybciej znaleźć nowego najemcę, możesz również złożyć zrzeczenie się zastawu wynajmującego. Taka umowa to dawanie i branie: rezygnujesz z zaległych dochodów z najmu. W zamian najemca musi opuścić mieszkanie na czas.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here