Prawo pierwokupu nieruchomości: Co powinieneś wiedzieć ”,

Prawo pierwokupu rozumiane jest jako oznaczające, że dana osoba ma prawo do zakupu czegoś przed innymi zainteresowanymi - zwykle gruntu lub nieruchomości. Możesz quasi „pchać do przodu”. Osoba ta może jednak dochodzić swoich roszczeń tylko wtedy, gdy właściciel domu zawarł już umowę kupna z osobą trzecią (§ 463 BGB).
Konkretnie oznacza to: Gdy tylko kupujący i sprzedający podpiszą prawnie ważną umowę kupna, osoba uprawniona do pierwokupu może ją zawetować. Wypycha kupującego z umowy sprzedaży i zajmuje jego miejsce.
Niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom jednorodzinny wolnostojący czy trzypiętrowy apartamentowiec – prawo pierwokupu dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości. Jednak osoba uprawniona do pierwokupu otrzymuje nieruchomość tylko wtedy, gdy obecny właściciel faktycznie ją sprzeda. Odwrotnie oznacza to: w przypadku dziedziczenia, przejęcia lub darowizny osoba uprawniona do pierwokupu nie może skorzystać ze swojego prawa.

Jakie są rodzaje prawa pierwokupu??

Podstawę prawną prawa pierwokupu stanowi niemiecki kodeks cywilny (BGB) i kodeks budowlany (BauGB). Ustawodawca wyróżnia cztery różne prawa pierwokupu:

Ustawodawca rozróżnia cztery różne prawa pierwokupu przy zakupie nieruchomości.

Zdjęcie: iStock / peterschreiber.głoska bezdźwięczna

Wariant 1: Prawo pierwokupu in rem

Jeśli otworzysz niemiecki kodeks cywilny (BGB), tak zwane prawo pierwokupu rzeczowego w rem znajdziesz w księdze 3, ust. 5 (§§ 1094 do 1104). Dotyczy tylko nieruchomości i jest wpisany do księgi wieczystej. Dlatego uważa się to za wiążące zastrzeżenie. Rzeczywiste prawo pierwokupu nie podlega dziedziczeniu (§ 473). Jedyny wyjątek: spadek jest wyraźnie wpisany do księgi wieczystej.
Uwaga: Osoba uprawniona do pierwokupu otrzymuje nieruchomość, jeżeli inny nabywca jest już w księdze wieczystej jako nowy właściciel. To trochę jak w Monopoly: osoba uprawniona do pierwokupu może ominąć kupującego i zabezpieczyć nieruchomość. Jako kupujący wyjdziesz wtedy z pustymi rękami i będziesz musiał wracać w biegu - to znaczy, że musisz zacząć poszukiwania od początku tak blisko celu. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, zdecydowanie powinieneś przed zakupem wyjaśnić, czy pożądana nieruchomość jest obciążona rzeczywistym prawem pierwokupu.

Wariant 2: Prawo pierwokupu na podstawie prawa zobowiązań

Zgodnie z §§ 463-473 BGB prawo pierwokupu zgodnie z prawem zobowiązań dotyczy zarówno majątku ruchomego, jak i nieruchomego. Ustawodawca paradoksalnie rozumie ruchomości jako nieruchomości”. Natomiast rzeczy nieruchome to ziemia. W przeciwieństwie do prawa pierwokupu rzeczowego, prawo pierwokupu na mocy prawa zobowiązań zwykle nie znajduje się w księdze wieczystej. Jest to określone w umowie.
I jest jeszcze jedna zasadnicza różnica: jeśli jako kupujący podpisałeś już umowę kupna domu, możesz ją zatrzymać – nawet jeśli osoba uprawniona do pierwokupu została pominięta. Ponieważ błąd leży po stronie sprzedawcy. Osoba uprawniona do pierwokupu ma wówczas jednak możliwość pozwania sprzedawcy o odszkodowanie.

Wariant 3: Prawo pierwokupu na gruncie prawa publicznego

Zgodnie z kodeksem budowlanym prawo pierwokupu na mocy prawa publicznego jest zastrzeżone dla miast i gmin (§§ 24 do 28). Aby móc z niej skorzystać, miasto musi wykazać ważne powody – na przykład, że dana nieruchomość lub budynek służy dobru wspólnemu.
Na przykład następujące przepisy mogą być powiązane z prawem pierwokupu na mocy prawa publicznego:
 

  • Ustawa o ochronie przyrody
  • Ustawa o ochronie zabytków
  • Ustawa o kolei
  • Ustawa o osiedleniu Rzeszy
  • Prawo wodne

Z reguły są to tereny, które w planie zagospodarowania miasta przeznaczone są na cele publiczne. Jednak nieruchomości, które znajdują się na tzw. obszarze realokacji lub formalnie określonym obszarze przebudowy, mogą również zostać dotknięte.
Najczęstszym przypadkiem, w którym wchodzi w życie prawo pierwokupu na gruncie prawa publicznego, są tereny niezabudowane w strefie zewnętrznej, które w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są jako rozszerzenie obszaru zabudowy, czyli przyszłe nowe tereny zabudowy. Za pomocą prawa pierwokupu odpowiednie miasto lub gmina zabezpiecza dostęp do tych nieruchomości, aby nie stały się one przedmiotem spekulacji.
Jeśli chcesz kupić działkę, możesz ją kupić tylko wtedy, gdy gmina zrezygnuje z prawa pierwokupu. W tym celu musi złożyć tzw. zrzeczenie się prawa pierwokupu (zaświadczenie negatywne).
Wskazówka dla sprzedających: Zanim sprzedasz swoją nieruchomość, poproś miasto o negatywny certyfikat dla swojej nieruchomości. Oszczędza to niepotrzebnych kłopotów i czasu. Ponieważ najpóźniej na urzędzie notariusza staje się jasne, czy gminie przysługuje prawo pierwokupu, czy nie. Notariusz ma obowiązek złożyć do właściwego miasta lub gminy tzw. wniosek pierwokupu”.
A co z prawem pierwokupu na gruncie prawa publicznego z prawem do odszkodowania?? Reguluje to również prawo: „Jeżeli gmina skorzystała z prawa pierwokupu i w rezultacie osoba trzecia poniosła straty finansowe, musi wypłacić z tego tytułu odszkodowanie, pod warunkiem, że osobie trzeciej przysługiwało umowne prawo do zakupu nieruchomość przed gminą miała ustawowe prawo pierwokupu na podstawie niniejszego Kodeksu ustawowego lub takich przepisów prawa stanowego, które zostały uchylone przez § 186 federalnej ustawy budowlanej "(§ 28 BauGB, par. 6).

Wariant 4: Ustawowe prawo pierwokupu

Najemcy mają również prawo pierwokupu (§ 577 BGB). Możesz ubiegać się o to, jeśli twoje mieszkanie ma zostać przekształcone w kondominium i sprzedane. Oznacza to, że Twój wynajmujący jest zobowiązany najpierw do zaoferowania Ci mieszkania na sprzedaż. Na podjęcie decyzji masz zwykle dwa miesiące.
Brak regulacji prawnych bez wyjątku: Jeśli wynajmujący chce przekazać mieszkanie osobie bliskiej, nie masz szans pomimo prawa pierwokupu.
Współspadkobiercy wspólnoty spadkobierców mają również ustawowe prawo pierwokupu. Wchodzi w życie, gdy spadkobierca sprzedaje swoją część majątku gminie. Jedyny warunek: spadkobiercy muszą nabyć udziały w równych częściach.

Najemcy mogą skorzystać z prawa pierwokupu, jeśli ich mieszkanie ma zostać przekształcone w kondominium i sprzedane.

Zdjęcie: iStock/Nikada

Jak długo obowiązuje prawo pierwokupu??

Prawo pierwokupu nie trwa wiecznie. Gaśnie, kiedy
 

  • termin upływa (dwa miesiące, chyba że wyraźnie uzgodniono inaczej).
  • osoba uprawniona do pierwokupu jest osobą fizyczną i umiera.
  • osoba uprawniona do pierwokupu ma prawo pierwokupu wykreślone przez notariusza.
  • informacje w księdze wieczystej nie są już poprawne (np. nieruchomość została odziedziczona).

Prawo pierwokupu jest zawsze wpisane do księgi wieczystej?

nie. Zależy to od rodzaju prawa pierwokupu. Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się zazwyczaj tylko w przypadku rzeczywistego prawa pierwokupu. Wpis znajdziesz w Dziale 2.
W przypadku prawa pierwokupu na mocy prawa zobowiązań, umowa jest sporządzona z jedną lub kilkoma osobami – jak wspomniano powyżej. O tym, co zawiera taka umowa, dowiecie się w następnym dziale.
Nie trzeba nigdzie wpisywać prawa publicznego i ustawowego prawa pierwokupu. Oba są wymagane przez prawo.

Co zawiera umowa dotycząca prawa pierwokupu?

W Niemczech co do zasady obowiązuje tak zwana swoboda umów. Oznacza to, że jako właściciel nieruchomości lub domu możesz dowolnie zaprojektować umowę według własnego uznania, a także wybrać kontrahenta, czyli beneficjenta. Oprócz zwykłych informacji (nazwiska i adresy partnerów umownych) należy jednak pamiętać o kilku kwestiach:
 

  • Opisz dom i nieruchomość tak dokładnie, jak to możliwe: Numer działki, rodzaj nieruchomości, lokalizacja – im dokładniejszy opis nieruchomości, tym lepiej.
  • Ustal, czy prawo pierwokupu jest dziedziczne: Zwykle prywatne prawo pierwokupu nie podlega dziedziczeniu. Jeśli chcesz, aby była zbywalna, powinieneś zawrzeć tę klauzulę w umowie.
  • Nie zapomnij o terminach: Udziel czasowego lub nieograniczonego prawa pierwokupu? Jakie terminy musi dotrzymać osoba uprawniona do pierwokupu, jeśli chce kupić dom? Jak długo masz czas na samodzielne poinformowanie osoby uprawnionej do pierwokupu o planowanej sprzedaży nieruchomości?? Pytania otwarte, które należy wyjaśnić.
  • Zdefiniuj kary umowne, jeśli mają zastosowanie: Co się stanie, jeśli osoba uprawniona do pierwokupu zostanie pominięta, gdy nieruchomość zostanie sprzedana?? Z reguły ma wówczas roszczenie o odszkodowanie.
  • Poproś o notarialne poświadczenie umowy: Aby upewnić się, że wszystko jest wodoszczelne, powinieneś skonsultować się z notariuszem. To doradza zaangażowanym stronom i potwierdza umowę.

Wskazówka dla osób uprawnionych do przedsprzedaży: Jeśli masz wybór, powinieneś przedkładać prawo pierwokupu rzeczowego nad prawo zobowiązania. Wymagany wpis w księdze wieczystej zabezpiecza Twoje prawo do zakupu domu.

W Niemczech obowiązuje tak zwana swoboda umów.

Zdjęcie: iStock/guvendemir

Jak działa sprzedaż domu z prawem pierwokupu??

Sprzedając dom z prawem pierwokupu, rolę odgrywają trzy osoby:

  • Pre-emptor
  • Sprzedawca
  • Kupujący po raz pierwszy

Taka sprzedaż zwykle odbywa się w czterech krokach.

Krok 1: Sprzedający zawiera umowę sprzedaży z pierwszym kupującym

Podobnie jak w przypadku zwykłej sprzedaży domu, sprzedający szuka kupca (nabywcy po raz pierwszy) na swój dom. Negocjuje z nim warunki i sporządza umowę sprzedaży.

Krok 2: Sprzedawca informuje osobę uprawnioną do pierwokupu

Jak tylko umowa wysycha, następuje tzw. sprawa pierwokupu. Sprzedający zobowiązany jest do niezwłocznego pisemnego poinformowania osoby uprawnionej do pierwokupu o planowanej sprzedaży.

Krok 3: Osoba uprawniona do pierwokupu musi podjąć decyzję

Od teraz czas biegnie: osoba uprawniona do pierwokupu ma zwykle dwa miesiące na przemyślenie sprawy. Jeśli dopuści do upływu tego terminu, nie będzie mógł już skorzystać ze swojego prawa. Kupujący po raz pierwszy nie ma innego wyjścia, jak tylko czekać.

Krok 4.1: Osoba uprawniona do pierwokupu chce kupić nieruchomość

Decyzja zapada: osoba uprawniona do pierwokupu chce kupić nieruchomość. W tym celu musi złożyć pisemne oświadczenie. Ważne: ta deklaracja jest nieodwołalna. Pierwszy kupujący jest teraz z pustymi rękami, ponieważ umowa sprzedaży między nim a sprzedającym pęka. Dla osoby uprawnionej do pierwokupu na takich samych warunkach zostanie sporządzona nowa umowa. Prawo odstąpienia od umowy chroni sprzedającego przed roszczeniami odszkodowawczymi ze strony pierwszego kupującego. W przypadku braku takiej klauzuli sprzedawca musi wypłacić odszkodowanie.
Zdarzają się sytuacje, które grają w karty kupującego po raz pierwszy i dają mu mimo wszystko szansę dostania się do domu: Dzieje się tak na przykład, gdy dowiaduje się, że osoba uprawniona do pierwokupu jest niewypłacalna. Lub jeśli osoba uprawniona do pierwokupu obiecała zrzec się prawa pierwokupu. Jednak kupujący po raz pierwszy musi być w stanie udowodnić obie te rzeczy.

Osoby uprawnione do pierwokupu muszą złożyć pisemne oświadczenie, jeśli chcą kupić nieruchomość.

Zdjęcie: iStock / wichayada suwanachun

Ale może też okazać się zupełnie inaczej:

Krok 4.2: Osoba uprawniona do pierwokupu nie chce kupować nieruchomości

Jeżeli osoba uprawniona do pierwokupu zrzeknie się prawa pierwokupu, może poinformować o tym właściciela na piśmie lub po prostu pozwolić na upływ terminu. Następnie – o ile jest dostępny – odpowiedni wpis w księdze wieczystej zostaje wykreślony. Pierwszy nabywca otrzymuje dom zgodnie z umową i jest wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel.

Przeczytaj więcej ciekawych artykułów tutaj Know-how w zakresie nieruchomości Wywłaszczenie nieruchomości i gruntu Planowanie budynku Jak znaleźć działkę budowlaną: Ważne wskazówki i listy kontrolne Reklama know-how w zakresie nieruchomości Jak we współpracy z

Jaki jest sens prawa pierwokupu?

To zależy po której jesteś stronie. Dla Ciebie, jako kupującego po raz pierwszy, opisane powyżej prawo pierwokupu ma przede wszystkim wady. Ryzyko skończenia bez nieruchomości jest duże.
Nawet jako sprzedawca rzadko korzystasz z prawa pierwokupu. Chyba że pre-emptor jest gotów zapłacić Ci pieniądze za zarezerwowanie nieruchomości. Depozyt ten liczy się jako „dochód ze sprzedaży nieruchomości” i nie musi być opodatkowany, jeśli posiadasz nieruchomość od ponad dziesięciu lat. Istnieje również możliwość pokazania wpłaconej kwoty w ramach ceny zakupu.
Jeśli jesteś osobą uprawnioną do pierwokupu, masz wiele korzyści: nieruchomość jest praktycznie zarezerwowana dla Ciebie i możesz przejąć umowę kupna na tych samych warunkach, co pierwszy nabywca. Jedyny haczyk: może się zdarzyć, że kupujący po raz pierwszy jest skłonny zapłacić za nieruchomość bardzo wysoką cenę. Chcąc skorzystać z prawa pierwokupu, trzeba ugryźć się w sedno i zapłacić tę cenę – sam rynek reguluje cenę zakupu. Wyjątek: Sprzedający zagwarantował Ci prawo pierwokupu do ustalonej w umowie kwoty. Jednak ten przypadek jest bardzo rzadki, ponieważ ceny nieruchomości rosną w długim okresie i nikt chętnie nie sprzedaje nieruchomości poniżej jej wartości.
Najemcy cieszą się również z prawa pierwokupu, które przysługuje im od 2015 roku (wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 21.1.2015, sprawa nr. 51/14). Chroni je przed wypchnięciem z domu. Dla wielu właścicieli bardziej opłacalne jest przekształcenie wynajmowanych mieszkań w kondominia i ich sprzedaż – zwłaszcza jeśli umowa najmu obowiązuje od wielu lat, a czynsz nie był regularnie podnoszony. Dzięki prawu pierwokupu najemca ma pierwszeństwo jako osoba uprawniona do zakupu. W przypadku śmierci najemcy, ten, który wprowadza się do mieszkania, przejmuje prawo pierwokupu.

Jeżeli prawo pierwokupu powoduje obniżenie wartości nieruchomości?

Jest to kontrowersyjne: z jednej strony wielu ekspertów twierdzi, że prawo pierwokupu nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Twój argument: Prawo pierwokupu to po prostu prawo do zawarcia istniejącej umowy sprzedaży po cenie regulowanej przez gospodarkę rynkową.
Z drugiej strony są banki. Uważasz, że prawo pierwokupu ma wpływ na obniżenie wartości. Ponieważ sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu wiąże się z większym wysiłkiem.
Jedno jest pewne: prawo pierwokupu ma tendencję do odstraszania potencjalnych nabywców, więc popyt spada. Zwykle znajduje to odzwierciedlenie w cenie zakupu domu.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here