Umowa przedwstępna przy zakupie domu: Jak zabezpieczyć nieruchomość ”,

Kiedy umowa przedwstępna ma sens przy zakupie domu??

Umowa przedwstępna jest zawsze zalecana przy sprzedaży domu, jeśli nie można jeszcze zawrzeć faktycznej umowy sprzedaży. Przyczyn może być wiele, na przykład: 
 

  • Finansowanie budowy nie zostało jeszcze ostatecznie wyjaśnione przez kupującego.
  • Nadal istnieją prawne aspekty kupna lub sprzedaży nieruchomości.

W takich przypadkach warto zawrzeć umowę przedwstępną na zakup domu, aby obie strony miały pewność, że pożądana umowa zostanie zawarta z pewnym opóźnieniem. 

Jakie korzyści ma sprzedający z umową przedwstępną??

Dla sprzedającego zawarcie umowy przedwstępnej oznacza, że ​​potencjalny nabywca ma poważny interes w kupnie domu lub mieszkania. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nie musi martwić się promocją nieruchomości czy szukaniem innych potencjalnych nabywców, ponieważ umowa przedwstępna to nie tylko deklaracja woli - zobowiązuje obie strony do późniejszego zawarcia faktycznej umowy kupna.

Jakie korzyści ma kupujący z umowy przedwstępnej?? 

Dla kupującego podpis oznacza, że ​​może on nabyć nieruchomość w późniejszym terminie na uzgodnionych warunkach. Może też być pewien, że żadna inna zainteresowana strona nie „wyrwie mu przedmiotu spod nosa”.

Jaką formę musi mieć umowa przedwstępna?

W przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, takich jak sprzedaż nieruchomości lub domu, w Niemczech istnieje obowiązek notarialny zgodnie z § 311b niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Oznacza to, że umowa przedwstępna zakupu nieruchomości również musi być poświadczona przez notariusza, aby była prawnie wiążąca.
Zwykła pisemna umowa między kupującym a sprzedającym lub jego pośrednikiem nie zobowiązuje zainteresowanej strony do kupna ani właściciela nieruchomości do sprzedaży niżej podpisanemu.

Podobnie jak umowa sprzedaży, przedwstępna umowa kupna domu musi być zawarta nie tylko między kupującym a sprzedającym. Notariusz musi poświadczyć umowę.

Zdjęcie: iStock / Domepitipat

Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej na zakup domu?

Aby umowa przedwstępna spełniała swoją funkcję i w miarę możliwości wykluczała późniejsze spory przy sprzedaży domu, powinna zawierać pewne minimum informacji. Obejmują one:
 

  • Wzmianka o kontrahentach: Informacje o potencjalnym nabywcy i właścicielu nieruchomości
  • Dokładna nazwa nieruchomości: W celu jednoznacznej identyfikacji nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży oprócz adresu należy również podać numer działki oraz numer(y) księgi wieczystej.
  • Dokładny opis sprzedawanych przedmiotów: Jeśli przedmiotem sprzedaży mają być również przedmioty należące do nieruchomości (np. wyposażona kuchnia), należy je również dokładnie określić w umowie przedwstępnej.
  • Cena zakupu
  • Formy płatności: Idealnie jest już w umowie przedwstępnej określone, kiedy i w jaki sposób ma nastąpić zapłata ceny zakupu.
  • Termin zawarcia umowy: Aby sprzedaż nie ciągnęła się w nieskończoność, warto ustalić datę, do której umowa kupna musi zostać podpisana przez obie strony i najpóźniej poświadczona przez notariusza.
  • Warunki uprawniające do odstąpienia od umowy przedwstępnej: Często zgadza się tutaj, że nie trzeba zawierać umowy kupna, jeśli zainteresowana strona nie może znaleźć sposobu na sfinansowanie nieruchomości. W tym miejscu można również zauważyć, że zakup nie nastąpi, jeśli dom lub mieszkanie zostały w międzyczasie zniszczone.
  • Klauzula kompensacyjna: Ten punkt określa, jakie odszkodowania należy wypłacić, jeśli umowa kupna nie dojdzie do skutku. Kwota jest często ustalana jako procent uzgodnionej ceny zakupu.
Możesz być również zainteresowany Oszczędności i finanse z tytułu kredytu mieszkaniowego Finansowanie pośrednie przy zakupie domu: Jak postępować Oszczędności i finanse z tytułu kredytu mieszkaniowego Tworzenie kapitału na zakup domu: 7 prostych strategii

Ile kosztuje umowa przedwstępna?

Ponieważ umowa przedwstępna musi być poświadczona notarialnie, nieuchronnie wiąże się to z kosztami. Zgodnie z ustawą o opłatach sądowych i notarialnych (GNotKG) opierają się one na cenie sprzedaży nieruchomości, która notabene może znacznie odbiegać od wartości rynkowej. Im wyższa cena sprzedaży, tym większe koszty notarialne poniesione w związku z umową przedwstępną. W cenie detalicznej 300.000 euro, na przykład około 600 euro.

Nawiasem mówiąc, nie określono prawnie, kto ma ponosić te koszty. Więc tutaj warto negocjować ze sprzedawcą lub brokerem.

Czym różni się umowa przedwstępna i umowa rezerwacyjna??

Często potencjalni nabywcy mogą zarezerwować nieruchomość przez sprzedającego lub pośrednika. W tym celu obie strony podpisują umowę rezerwacyjną i zazwyczaj pobierana jest opłata rezerwacyjna, którą zainteresowany musi niezwłocznie uiścić. „Wnioskowana opłata może wynieść tylko około dziesięciu do 15 procent prowizji pośrednika za daną nieruchomość” – wyjaśnia Holger Freitag, prawnik zaufania w Association of Private Builders e.V. (VPB). W zamian sprzedawca lub pośrednik w obrocie nieruchomościami zapewnia, że ​​nie będzie dalej sprzedawał mieszkania lub domu, a już na pewno nie sprzeda go innej osobie. 
Jeśli umowa kupna zostanie ostatecznie podpisana i dom zostanie faktycznie sprzedany, opłata rezerwacyjna zostanie potrącona z ceny zakupu lub - w zależności od zawartej umowy - z prowizji pośrednika. Jeśli jednak zainteresowana strona nie zdecyduje się na mieszkanie lub dom, już wpłacona kwota nie zostanie zwrócona. 
W przeciwieństwie do umowy sprzedaży, umowa rezerwacji nie jest jednak prawnie wiążąca. Nie może zobowiązać żadnej ze stron do kupna lub sprzedaży nieruchomości. Wynika to z braku poświadczenia przez notariusza. Ponieważ umowa rezerwacyjna mija się z faktycznym celem kupna nieruchomości, a mianowicie zabezpieczeniem zawarcia umowy kupna sprzedaży domu pomiędzy obiema stronami w określonym czasie, jej użyteczność jest wątpliwa.

Czy umowa ustna lub pisemne potwierdzenie e-mailem nadaje się jako umowa przedwstępna??

Ze względu na obowiązkowe poświadczenie notarialne umów obrotu nieruchomościami nie ma możliwości ustnego zawarcia umowy przedwstępnej kupna domu. Jeżeli zainteresowany i właściciel wspólnie potwierdzą, że są zainteresowani zawarciem umowy sprzedaży domu, tj. chcą kupić lub sprzedać, jest to ważne oświadczenie woli w sensie prawnym, ale nie zobowiązuje ich do koniecznie zawrzeć umowę kupna nieruchomości. Umowa zawarta ustnie nie powoduje powstania obowiązku zawarcia umowy. Dotyczy to również sytuacji, gdy potwierdzisz zakup domu e-mailem. Należy jednak zachować ostrożność: „Sprzedawca może w pewnych okolicznościach dochodzić roszczeń odszkodowawczych wobec klienta, na przykład jeśli poniesie on dodatkowe koszty w wyniku odwołania lub nieruchomość osiągnie później niższą cenę”, zauważa Holger Freitag.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here