Raport z wyceny: kiedy staje się ważny”,

Wycena wartości rynkowej to wycena sporządzona przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia wartości nieruchomości. Podczas gdy wycena jest zwykle bezpłatna i uwzględnia tylko określone czynniki, takie jak wiek nieruchomości i powierzchnia mieszkalna, wycena oficjalna jest znacznie bardziej szczegółowa i uwzględnia wszystkie warunki konstrukcyjne. W zależności od tego, do czego jest wymagany operat szacunkowy, podlega on różnym specyfikacjom dotyczącym treści i formy. W szczególności można określić metodę wyceny, która ma być zastosowana.
Specjalną formą operatu szacunkowego jest tzw. krótki raport. To jest "odchudzona" wersja raportu z wyceny. Podczas gdy raport wartości rynkowej obejmuje około 25 do 35 stron – w tym wszystkie załączniki i dokumenty, całe portfolio składa się z około 60 do 70 stron – krótki raport składa się z około 10 do 15 stron. W porównaniu z wyceną nieruchomości daje znacznie dokładniejszą wycenę nieruchomości, ale nie jest tak dogłębna jak wycena wartości rynkowej. Jednak krótkie sprawozdanie nie jest uznawane w sądzie i dlatego nie nadaje się do sporów prawnych. W przypadku planowanej sprzedaży wycenianej nieruchomości jest to jednak bardziej opłacalna alternatywa dla wyceny rynkowej w porównaniu z wyceną szczegółową.
 

Wykwalifikowana wycena podaje dokładną wartość nieruchomości i może wesprzeć Cię w negocjacjach sprzedażowych.

Zdjęcie: iStock / bluehill75

Wycena lub wycena nieruchomości: jaka jest różnica?

Jeśli chcesz sprzedać swój dom, zazwyczaj wystarczy wycena nieruchomości od pośrednika, aby mieć wycenę rynkową dla przyszłej ceny sprzedaży. Ostatecznie sytuacja rynkowa decyduje o tym, czy można osiągnąć więcej czy mniej niż rzeczywista wartość.
Ponieważ operat szacunkowy odzwierciedla dokładny stan i wartość nieruchomości, może być również dobrym punktem odniesienia przy sprzedaży nieruchomości i wspierać negocjacje. Raport z wyceny stanowi dobrą podstawę do argumentacji, zwłaszcza gdy kupujący chce negocjować znacznie poniżej pożądanej ceny sprzedaży.
To, czy wycena jest konsultowana dobrowolnie, zależy nie tylko od kosztów. Wycena nieruchomości jest zazwyczaj bezpłatna – na przykład przez pośrednika, jeśli następnie otrzyma zlecenie sprzedaży nieruchomości – podczas gdy operat szacunkowy wiąże się z wysokimi kosztami, w zależności od stopnia szczegółowości.

Co zawiera wycena nieruchomości?

Struktura operatu szacunkowego jest zwykle utrzymana w klasycznym stylu:

  • okładka
  • spis treści
  • streszczenie
  • Szczegółowy opis ocenianych właściwości nieruchomości
  • Wycena metodą kalkulacyjną
  • Obliczanie i uzasadnienie wartości gruntu
  • Lista wyników wyceny
  • Wskazanie ustalonej wartości rynkowej
  • Załącznik: Dokumentacja obejmująca plany sytuacyjne, plany pięter, plany budowlane, wypisy z ewidencji gruntów (zwłaszcza obciążenia budynków), świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumentacja fotograficzna
Wskazówka:

W przypadku ekspertyzy upewnij się, że do każdej kalkulacji dołączone jest uzasadnienie, w jaki sposób powstaje dana wartość.

Opis nieruchomości w operacie szacunkowym

Opis obiektu obejmuje następujące tematy i właściwości:
Nieruchomość:

  • Opis i ocena lokalizacji
  • Otaczający rozwój
  • Obciążenia w księdze wieczystej oraz wszelkie istniejące prawa użytkowania nieruchomości
  • Stopień zagospodarowania, szczególnie w przypadku gruntów niezabudowanych, ma to znaczenie dla wartości
  • Budowa dróg

Budynek:

  • Rok budowy i rodzaj budynku
  • Stan ogólny, w szczególności stan techniki budowlanej
  • Efektywność energetyczna za pomocą świadectwa energetycznego
  • Przeprowadzone modernizacje i/lub zaległe naprawy
  • Istniejące wady i uszkodzenia konstrukcyjne
  • Oczekiwany pozostały okres użytkowania
  • Plan piętra (w formie opisowej)

Zewnętrzny obszar:

  • ogród
  • Obiekty zewnętrzne

Przeznaczenie:

  • Istniejące lub dawne użytkowanie budynku lub obiektów zewnętrznych
  • Możliwe przyszłe wykorzystanie budynku lub obiektów zewnętrznych
  • W przypadku wynajmowanej nieruchomości: opis możliwości wynajmu
Możesz być również zainteresowany Pomysły na nieruchomości Obciążenie rzeczywiste: Odbywa się to poprzez obciążenie księgi wieczystej Planowanie Obliczanie kosztów zagospodarowania nieruchomości Pomysły dotyczące nieruchomości

Jakie są możliwości wyceny nieruchomości??

Istnieją trzy różne metody ustalania wartości rynkowej nieruchomości: metoda wartości porównawczej, metoda wartości dochodowej i metoda wartości materialnej.
Wybór odpowiedniej procedury zależy od wielu czynników. Po pierwsze, nie każda procedura ma sens dla każdego rodzaju nieruchomości. Z drugiej strony można określić pewną procedurę, w zależności od tego, do czego jest wymagana lub wykorzystywana opinia biegłego.
Na przykład metoda zysków skapitalizowanych jest najmniej odpowiednia dla budynku mieszkalnego zajmowanego przez właściciela bez dochodu z najmu.

Metoda porównawcza

Ta procedura jest szczególnie odpowiednia dla nieruchomości lub gruntów zajmowanych przez właściciela i jest uważana za bardzo precyzyjną. Podstawową ideą jest określenie wartości nieruchomości na podstawie istniejących wartości w bazie danych w porównaniu do innych nieruchomości. Ustalenie wartości rynkowej tą metodą jest zatem tak samo dynamiczne, jak istniejąca sytuacja rynkowa. W przypadku wzrostu cen nieruchomości wartość rynkowa również będzie wyższa w metodzie wartości porównawczej. Natomiast koszty produkcji nie są brane pod uwagę. I odwrotnie, oznacza to również, że wartość nieruchomości może być znacznie niższa od kosztów produkcji ze względu na istniejące ceny rynkowe w regionie – tj. nieruchomość jest warta mniej niż koszt jej wytworzenia.

Metoda wartości wypracowanej

Metoda zysków skapitalizowanych jest odpowiednia przede wszystkim w przypadku nieruchomości lub obiektów generujących dochód. Obejmuje to na przykład nieruchomości wynajmowane lub nieruchomości komercyjne. Zasada tej procedury polega na pytaniu, ile zysku można osiągnąć z przedmiotem. Do obliczenia wartości rynkowej wykorzystuje się wartość gruntu nieruchomości oraz rentowność budynku. Wartość dochodu z budynku jest obliczana na podstawie przychodów z najmu i kosztów zarządzania nieruchomością i dynamicznie dostosowuje się do danej sytuacji wyjściowej. Natomiast wartość gruntu jest mniej więcej stała i jest określana za pomocą standardowej wartości gruntu. Jest to ustalane co najmniej co dwa lata w celu ustalenia podatku od nieruchomości.

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, najlepsza dla niej jest metoda skapitalizowanych dochodów.

Zdjęcie: iStock / elxeneize

Metoda aktywów rzeczywistych

Trzecią możliwą metodą jest metoda aktywów materialnych. W przypadku wniosku o wydanie operatu szacunkowego z banku, w wielu przypadkach bank zaleca tę procedurę. W porównaniu z pozostałymi dwoma metodami, metoda wartości rzeczywistej jest niezależna od rynku i obejmuje dwa czynniki: wartość gruntu i wartość budynku. Rzeczywistą wartość budynku określają koszty wytworzenia nieruchomości z uwzględnieniem wieku, co ma wpływ na obniżenie wartości. W przeciwieństwie do metody porównania i zdyskontowanych zarobków, obliczenia są bardzo złożone ze względu na związane z nimi koszty produkcji i mogą skutkować wartością całkowicie odbiegającą od rynkowej. Służy również jako metoda alternatywna, jeśli pozostałe dwie metody wyznaczania nie zapewniają bazy danych ze względu na brak wartości porównawczych lub wartości plonu, np. na terenach wiejskich. Aby wyprowadzić wartość rynkową z wartości rzeczywistej, istnieje również czynnik dostosowania rynku, który koryguje wartość rzeczywistą zgodnie z warunkami lokalnymi. Można to zrobić zarówno w dół, jak i w górę. Procedura wartości materialnej służy zatem również jako kontrola krzyżowa w stosunku do pozostałych dwóch procedur jako rodzaj kontroli wiarygodności.

Kiedy wymagana jest wycena??

Wycena jest zawsze wymagana na wyraźne żądanie sądu, banku lub urzędu skarbowego. Typowe sytuacje do oceny to:

  • Spory majątkowe: w tym postępowania rozwodowe i spory spadkowe, zwłaszcza jeśli spory (muszą) zostać rozstrzygnięte w sądzie
  • Wycena rynkowa: dla urzędu skarbowego lub banków
  • Ustalenie aktywów firmy: kiedy firma jest właścicielem nieruchomości
  • Kupno/sprzedaż nieruchomości
  • Wykluczenia
Więcej artykułów na temat prawa i podatków Małżeństwo, rozwód i umowy przedślubne z właścicielami domów Prawo i podatki Sukcesja prawna: jak państwo dystrybuuje prawo i podatki spadkowe Pisanie testamentu: co należy o tym wiedzieć

Kto i jak sporządza operat szacunkowy?

Wycenę zawsze sporządza ekspert lub rzeczoznawca. Ponieważ nie są to terminy chronione, może to być prawie każda osoba z kwalifikacjami zawodowymi. Typowymi rzeczoznawcami z zawodu są architekci, inżynierowie konstrukcji i inżynierowie.
Jednak nie każda operat szacunkowy sporządzony przez biegłego jest ważny, zwłaszcza jeśli zażąda tego sąd lub bank. W tym celu potrzebni są specjalnie certyfikowani lub nawet zaprzysiężeni biegli, aby nie można było później kwestionować opinii biegłego. Każdy ekspert może zostać przydzielony do jednej z czterech następujących grup: niezależnych ekspertów, biegłych certyfikowanych, ekspertów powołanych publicznie i zaprzysiężonych, komisji ekspertów.

Bezpłatni eksperci

Prawie każda osoba posiadająca specjalistyczną wiedzę i doświadczenie zawodowe może pełnić funkcję niezależnego eksperta. Ekspertyza oparta jest na tym doświadczeniu. Ponieważ termin nie jest chroniony, a zatem nie stanowi cechy jakościowej, tego typu wycena nie jest uznawana ani przez sądy, ani przez banki.

Certyfikowani eksperci

Inaczej jest z certyfikowanym ekspertem. Tutaj obowiązuje rozporządzenie DIN ISO / IEC 17024, zgodnie z którym eksperci są certyfikowani przez niemiecką jednostkę akredytującą (sponsor: Federalne Ministerstwo Gospodarki, Federalne Stowarzyszenie Przemysłu Niemieckiego, kraje związkowe). Do tego certyfikatu wymagane są odpowiednie dowody, które potwierdzają kompetencje techniczne eksperta.

Wiedza z zakresu nieruchomości Rzeczoznawca budowlany: co potrafi i ile kosztuje Rzeczoznawca budowlany pomaga w kupnie domu lub doradza przy budowie domu. Dowiedz się, jak to działa i ile kosztuje tutaj.

Publicznie mianowani i zaprzysiężeni eksperci

Publicznie powołany i zaprzysiężony (= öbuv) ekspert jest ekspertem wyznaczonym przez Izbę Przemysłowo-Handlową. Z jednej strony zaświadcza to, że posiadają szczególnie ugruntowaną wiedzę fachową w zakresie wyceny wartości rynkowej, a z drugiej strony są zobowiązani do przygotowania na żądanie niezależnego raportu z wyceny. Na przykład sąd może zarządzić ocenę, którą następnie przeprowadza publicznie wyznaczony biegły. Termin „ekspert wyznaczony publicznie” jest chroniony przez prawo i może być używany tylko wtedy, gdy powołanie biegłego rzeczywiście miało miejsce.

Komitet doradczy

Czwarty wariant eksperta to tzw. niezależna, niezależna komisja ekspercka. Jest on regulowany w sekcji 192 BauGB i składa się z przewodniczącego i innych ekspertów-wolontariuszy. Biuro jest również warunkiem koniecznym dla komisji ekspertów. Podobnie jak biegły wyznaczony publicznie, komisja biegłych jest również wykorzystywana przez sądy i organy sądowe do oceny nieruchomości. Cechą szczególną komisji jest pobór cen zakupu, który tworzy, wycenia i określa standardowe wartości gruntów.

Ile kosztuje wycena?

Koszty wyceny wartości rynkowej mogą być swobodnie negocjowane między klientem a klientem. Wytyczna wynosi 1,5 procent wartości nieruchomości. Koszty są również w większości oparte na Rozporządzeniu o opłatach dla architektów i inżynierów (HOAI) i są określone zakresem raportu. Obowiązuje tu zasada: im bardziej szczegółowy raport i/lub im wyższa wartość rynkowa, tym droższy raport.
Przykład: Przy stawce kosztów wynoszącej 1,5 procent wartości rynkowej daje to nieruchomość o wartości rynkowej 600.000 euro koszty wyceny 9.000 euro.

Zostaw Swój Komentarz

Please enter your comment!
Please enter your name here